商業志 | 老兵慢慢消失 始于2012年的遠洋養老啟示錄

觀點地産網 自中國進入老齡化社會以來，養老産業成為大家尤為關注的領域，不少房企更是将養老地産作為未來的主要業務之一。

而現實是，我們在養老地産上起步較晚，現如今還沒有太多可做借鑒的成功例子，其中，2012年已成立養老業務中心，涉足養老産業發展的遠洋集團，算得上是其中的一名“老兵”，也成為不少同行參考學習的先行者。

但遠洋集團2019年中期報告中披露的一項出售信息卻顯示，其正在将養老這一業務從上市平台剝離，在這“慢慢消失”的闆塊背後，會藏着怎樣可資借鑒的經驗呢？

始于2012年

說不清中國房地産行業具體從哪一年開始關注養老産業，頻繁被提及只是近幾年的事，但其中總有一些先知先覺的例子存在，其中之一就是遠洋集團。

2012年，那時遠洋地産尚未更名遠洋集團，所進入城市只有19個，全國戰略布局初具規模。也就是在這一年的4月，其成立了養老業務中心，開始涉足養老産業發展。

次年8月，中美合作的首家示範養老機構——椿萱茂?凱健（亦莊）老年公寓正式開業，並迎來了首批入住老人。該項目由遠洋與哥倫比亞太平洋管理有限公司合作開發和經營，雙方各占一半股份，根據彼時合作安排，遠洋地産主要負責日常人員招募等，美方負責養老本身設計，護理體繫建立和人員培訓。

那時候，遠洋就表示，在未來的幾十年當中，養老會是一個巨大的社會需求，遠洋會積極探索如何能形成一個真正符合未來客戶需求的養老産業。並且将養老與金融作為當時開始培育和探索的新業務。

按照李明彼時的預期，3-5年内，完成北京、上海等全國一線城市的多點布局，形成與集團住宅地産、商業地産以及房地産金融平行的全新業務增長極。

為加深養老照護服務，2015年，遠洋養老服務品牌“椿萱茂”更與美國失智照護運營商Meridian合作，引進了包括失智照護大師Naomi Feil創立的認可療法等。那時，遠洋地産已開辦椿萱茂老年公寓3個，分别為北京的亦莊、青塔和雙橋項目，其還計劃在當年于海澱區開辦第4家椿萱茂老年公寓。

2017年9月，遠洋椿萱茂正式實現“出京”，首個長者社區遠洋椿萱茂長者社區在上海虹灣正式開放。

同年，在相互借鑒學習的基礎上，遠洋集團還與香港慈善機構九龍樂善堂合作，除了支持其推行的“樂屋”民商形式社會房屋計劃之外，也通過一繫列養老體驗活動的組織，推進兩地養老服務事業的發展。

事實上，在用自身土地發展養老項目外，遠洋早就開始了“輕重並舉”的模式，以投資、租賃或委托管理物業等形式提供包括獨立生活、生活照料、失智照護、康復服務、日間照料和居家服務等全鍊條化的養老服務。

據遠洋集團2018年度報告顯示，椿萱茂已在北京、上海、廣州、武漢、成都、蘇州、杭州、南京、天津、大連、三亞、海口等全國落地生根。

對于房企而言，養老産業要實現地域上的布局或許並不難，要實現業績上的盈利才是難題。

不過在遠洋集團看來，這似乎並非不可實現，因為早在2013年第一個椿萱茂項目開業時，李明就說：“做養老一定要做盈利的養老機構，因為企業沒有盈利作為驅動就沒有辦法提高效率，就沒有辦法提高質量……遠洋的第一家養老機構是肯定掙錢的。”

回望過去，距離2013年8月北京亦莊項目的面世已超過6年時間。

按照遠洋的說法，滿入住、收支平衡是判斷老年公寓是否成熟的指標。在北京立足的日子，亦莊項目不到三年就達到滿入住水平；另悉，由于前三個椿萱茂項目的品牌效應，第四個項目不到半年時間也即達到收支平衡。

老兵慢慢消失

如此看來，遠洋集團的養老産業已經逐步摸索出了可行的盈利路徑，理應更多地體現在報表上，但其上半年的一項出售或使這一預期消弭。

2019年中期報告披露，于2019年5月，遠洋集團與北京旭達置業有限公司訂立協議以出售北京椿萱茂（北京椿萱茂投資管理有限公司）30%股權，代價為900萬元，並由北京旭達代表北京椿萱茂償還結欠遠洋集團24886.2萬元的債務，因此遠洋此項出售獲得收益1.78億元。

于該出售事項完成後，由于遠洋集團對北京椿萱茂的财務及營運政策無管轄權，故失去對北京椿萱茂的控制權。

據觀點地産新媒體查看天眼查信息，北京椿萱茂共有對外投資23項，涉及北京、天津、大連、上海、成都、重慶、廣州、佛山、武漢九個城市，且所投資企業均有“椿萱茂”字樣。另悉，截至目前，遠洋集團旗下高品質養老服務品牌椿萱茂已布局10個城市，包括30多個項目（含在營以及籌開的），床位近20000張。

可以看出，北京椿萱茂的投資組合大部分與遠洋集團目前所布局項目重合，或許可以理解為，遠洋集團的養老項目大多集中在北京椿萱茂手中，随着此次出售完成，遠洋集團将失去對北京椿萱茂的控制權，即不會再将該部分業績並表到上市公司數據中。

遠洋集團與北京椿萱茂重合布局9城市

來源：觀點指數整理

除了整體業績将不包括養老産業之外，字里行間的表述也同樣有着極大轉變。

2018年度報告上，遠洋集團提及養老24次，包括入股美國領先的養老管理服務提供商 Meridian；推出椿萱悅護理院(CBN)産品線，完整實現了4C（CLRC、CB、CC、CBN）産品線的格局；進入重慶，完成了五大城市群重點城市的布局；與主要股東方之一中國人壽簽署長期護理險框架合作協議，合作内容包括品牌宣傳、業務拓展，服務協作、建立標準等方面，将共同探索創新“保險+養老”業務模式；等等。

而到了2019年中期業績報告，“養老”僅出現5次，最新動态僅一句話——2019年上半年，遠洋集團養老業務新增四個CB項目，新增床位1,119張，全産品線（CLRC長者社區、CB老年公寓、CC照料中心及CBN護理院）逐漸完善，“椿萱茂”的品牌影響力不斷提升。

将養老産業自上市平台中剝離，按照慣常思路主要有兩個原因，一是業績不理想，剝離以使業績數據變好；二是業績可期，計劃剝離獨立上市。

遠洋集團在中期報告中有這樣的表述：“物業運營和養老營業收入持續保證快速增長，多舉措實現高質量發展。”如此看來，或許第二種可能更值得期待。

事實上，目前我國養老地産大多還是摸着石頭過河，但相比于重資産模式，城市化、小型化、快速復制成為很多企業涉足養老産業後采取的主要模式。遠洋集團方面則表示，“在輕資産模式下，便于控制風險和復制推廣，能較快收回投資成本，縮短盈利周期。”

據觀點地産新媒體了解，遠洋地産雖早于2012年成立養老業務專業公司，但其第一個項目椿萱茂·凱健（亦莊）老年公寓采用了與美國公司合資的方式，目的更多在于取經。

北京最先開出的三個項目亦莊、雙橋、青塔椿萱茂均為輕資産運作項目，屬于租賃物業進行改造後經營。而對于“重資産模式”，遠洋集團則顯得較為謹慎，“遠洋地産的養老服務與蓋房子、賣房子無關，相反，如果公司用自己的土地建養老院，投入會非常大”。

據介紹，遠洋CLRC長者社區基本上都是自持物業；而CB老年公寓則以輕資産為主；至于CBN護理院，要看測算。在輕資産中投資會相對少一些，開發周期也較短，老年公寓基本上4-5個月就可以開業，能夠迅速滿足激增的養老需求。

除了獲取集團部分土地資源與資金之外，養老産業還獲得大股東助力。去年3月，遠洋養老與大股東中國人壽就長期護理保險業務合作簽署框架合作協議，雙方共同積極探索建立與中國國情及文化相适應的特色長期護理保險業務新模式。

據透露，長期護理險只是合作的第一步，遠洋集團與中國人壽還将在養老領域推進更廣泛、更深入的合作模式。

引進技術與設備，借鑒與學習，輕資産與金融結合……諸多要素成為遠洋養老産業發展的一條途徑。

“老兵”遠洋的養老産業暫時退隐幕後，但其又強調，“運營和服務是第一元素”，這或也是養老産業人士不可忘的初心。

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