商業志 | 外灘地王十年終局 BFC入市里的郭廣昌與戴志康

觀點地産網 起家上海的開發商們，總希冀着在外灘留下點什麼。

年初，張玉良豪擲121億收購董家渡，並迅速推出綠地外灘中心。不遠處，復星的BFC則歷經十年，終于迎來項目完整的開業。

12月12日，繼寫字樓部分入駐後，BFC外灘金融中心正式對外開放，項目集合了辦公、購物、藝術中心、酒店、健康管理等多種業态，總建築面積達42萬平方米。

前一天還在歐洲出差的郭廣昌剛下飛機就直奔開業儀式現場，為了這個重要的時刻，他和復星等待了整整10年。

為慶祝BFC外灘金融中心開業，郭廣昌甚至特意更新了自己的微信公衆号，訴說自己長達30年的外灘情懷。

“記得三十多年前，剛來上海上大學的時候，就有這麼一個小小的願望，假如以後能夠天天在外灘上班，該有多好。”

如今，復星早已将總部搬進BFC，而郭廣昌關注的也早已不只是傳統的地産業務。健康、醫療、金融、文旅，復星越來越像一個龐大的投資帝國，有着令資本市場很難看清的業務構成和邏輯。

而作為由復星打造的“蜂巢城市”標杆項目，BFC外灘金融中心則是復星由住宅開發向産城融合模式轉型的標識之一。

外灘BFC十年戲份

歷經十年打磨的外灘地王在BFC的開業中迎來一個節點的結束，但回顧過去，這個位于黃浦江邊的地塊也曾上演過半部中國地産史。

事實上，除了郭廣昌，外灘金融中心也曾承載了上海灘另一位傳奇商人——戴志康的願景。

時間退回至十年前，在4萬億投資的刺激下，土地市場在2010年初迎來一波地王潮。2010年2月，一場被稱為“百億地王”上海外灘國際金融服務中心(8-1地塊)的土地拍賣正在進行。

據說，郭廣昌對地塊志在必得，並親自來到拍地現場督戰。經過多輪舉牌，好友戴志康掌舵的上海證大以92.2億元的總價拿下地塊，成為當時的全國總價“地王”。

随後，郭廣昌、戴志康、潘石屹、宋衛平四個男人輪番登場，為黃浦江邊的這塊地王添加各自的戲份。

經過一番談判，項目公司海之門分别由復星國際、上海證大、綠城中國及上海磐石擁有50%、35%、10%及5%的權益。

又是因為資金的問題，證大和綠城急于為手中合共50%的海之門股權尋找下家，彼時，希望在上海灘大展拳腳的潘石屹成為了接盤方，以40億元受讓外灘地王50%股權。

此番出讓，也引發了著名的外灘地王案。一心想要獨吞外灘地王的郭廣昌将SOHO、綠城和證大訴諸法庭。

經過數次來回，SOHO正式退出，復星全盤接手。

敗走的同樣還有戴志康，這位拍賣現場春風得意的資本大佬在打造了喜馬拉雅中心、大拇指廣場後，最終也沒能在外灘留下點什麼。

這次失敗，也讓戴志康逐漸退出房地産行業，重回熟悉的金融市場。

令人唏噓的是，在去年彌漫至今的網貸爆雷潮中，證大成為衆多因經營不善或不合規而倒掉的從業企業之一，而曾經的資本大佬戴志康也淪為了階下囚。

如今的潘石屹，同樣也沒有過去的“雄心”，曾一度因“開發-散售”模式而高歌猛進的SOHO，近來也被傳出80億美元出售旗下位于北京、上海的核心物業。

這些中國最早一批的房地産商，早已離房地産越來越遠。

一個外灘地王，兩個落寞地産商的出走。

“不做地産”的郭廣昌

郭廣昌顯然是幸運的，雖然地王的下場大多因算不好賬而落得尴尬，但郭廣昌将眼光放得更長。

對他而言，這個外灘地王承載的是復星從傳統開發商向産城融合模式轉型的決心。

盡管靠地産起家，但據說如今在復星内部，郭廣昌並不願提起地産二字，區别于傳統地産開發，復星更希望向外界傳遞出其産城融合的概念。

為此，2013年復星就提出了“蜂巢城市”概念。具體而言，就是将健康、文化、旅遊、金融、物流商貿、科技等闆塊集聚復星“蜂巢”。

“蜂巢城市”包含了復星國際打造的健康、快樂、富足三大闆塊的業務，在復星聯席總裁徐曉亮看來，外界看復星的投資錯綜復雜，卻能在蜂巢中有機結合在一起。

“比如你購買了保險後我們可以提供最好的醫療資源，在醫院里就醫的患者可以享受到個性化定制的保險，而銀行也是服務于大衆和高端理财的，這就給了客戶在健康、快樂、富足三大業态中有機的融通感，所謂的中國式産城融合。”

按照復星的設想，BFC外灘金融中心就是體現“蜂巢城市”的標杆項目。

不同于一般的商業綜合體，BFC集合了金融中心、服務全球的家庭中心、引領潮流生活的時尚中心、提供幸福體驗的快樂中心。

此外，在距離BFC不到一公里的上海豫園也納入了項目之中，兩者被統稱為“大豫園”文化片區。

其中，BFC定位商務辦公，豫園則是上海傳統的文化旅遊名片，如何将風格迥異兩個片區結合在一起並創造收益，對復星而言無疑是不小的挑戰。

而在復星國際的财報中，BFC外灘金融中心的出租和收入情況均未披露。

事實上，産業地産具有回報周期長、現金沉澱量大的特點。為此，復星也正加快推進豫園的改造。

據悉，作為復星三年内重點打造的對象，豫園将于明年啟動換新升級行動，包括完成豫園片區的動拆遷項目，将豫園的占地面積由10萬平方米擴大至14萬平方米，進而提升可經營面積。此外，位于豫園闆塊的復地雅園三期也于近日取證並開始認籌，均價為122621元每平方米。

顯然，依靠住宅業務回血，並提升持有物業的經營表現依舊是國内開發商推動産業地産的主要模式。

值得一提的是，自2013年提出産城概念後，復星原有的地産闆塊復地集團卻逐漸在地産行業内式微。

數據顯示，2012年-2016年，復地集團新增土地儲備分别為273萬平米、235萬平米、162萬平米、64萬平米、26.8萬平米、土儲規模持續縮減，2017年，復星的蜂巢地産闆塊僅實現利潤21.7億元，銷售排名更跌出50強以外。

近年來，復星開始走文旅+地産的道路，走回依靠開發業務回血的模式。

而作為“蜂巢城市”概念提出後的第一個標杆項目，能否印證這一模式的成功，還需要更長時間的觀察。

商業志 | 傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。