時代分拆物業敲鐘 “自立門戶”的時代鄰里繼續收並購

觀點地産網 2019接近尾聲的這一天，是物業管理行業風頭正盛的一天。時代鄰里緊趕慢趕搭上了末班車，與保利物業同一日登陸資本市場。一大早，岑钊雄就帶領一衆管理層齊齊現身，等待敲鐘的一刻。

兩家公司的開盤表現，頗為人們好奇。9點半準時開盤，相比保利物業的開盤大漲，時代鄰里則出現破發，開報4.89港元，較招股價下跌5.05%，1手帳面蝕260港元。然而管理層似乎絲毫未受破發的影響，心情極佳。

此次破發，或許是在意料之中。據觀點地産新媒體了解，時代中國于年内共三次公告将物業分拆的消息，並未出現股價上漲的情況，最近一次于11月28日公告，股價還在持續走低。

港交所敲鐘

有市場人士認為，盡管港股市場近年來對物業企業頗為青睐，但目前對其态度也回歸理性。具體到時代鄰里本身來看，破發跟其估值虛高有關。一方面，時代鄰里對母公司的依賴較大，另一方面，相比其他物業股，其财務表現、規模和商業模式各方面並不突出。

據了解，時代鄰里于2009年成立，其于近幾年快速成長壯大，直接推手來自母公司時代中國。

目前，時代鄰里的主要服務包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、其他專業服務，其大部分收入來自時代中國物業開發項目提供的物業管理服務。

招股書顯示，2016-2018年，該公司收入從3.73億元增長至6.96億元，年復合增長率為36.6%，並于今年上半年收入4.56億元，同比增長48.1%；淨利潤則從2010萬元增長至6420萬元，年復合增長率為78.8%，並于今年上半年同比增長50.7%至4180萬元。

值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國開發的物業提供物業管理服務的收入分别占其産生自物業管理服務收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

截至2019年6月30日，公司在管項目有53處由時代中國開發，總建築面積為1530萬平方米，占在管總建築面積的44.1%。而未來兩年内，時代中國還将交付650萬平方米物業予公司管理。

依托母公司的發展布局，時代鄰里的絕大部分物管市場同樣來自于大灣區。截至2019年6月30日，其位于中國的204個在管物業管理服務項目及六個市政環衛項目中有191個位于大灣區，約占在管總建築面積的87.7%。

並購拓展

背靠母公司成長壯大，時代鄰里也有意脫離依賴。岑钊雄和白錫洪共同敲響的上市鐘聲，也宣告着時代鄰里正式實現與時代中國的“分身”。“這對于時代鄰里來說，是值得紀念的重要時刻”，白錫洪喜笑顔開。

執行董事兼行政總裁王萌也現場答疑道，“在項目面積上，會使來自于時代中國支持的與來自第三方的，保持一個均衡的比例，雙方持續都會增長。”

此外，雖然時代鄰里本次是作為獨立平台運營上市，但融資是否會繼續反哺母公司，為地産業務“輸血”，則是市場關注的另一個重點。

根據招股書披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負債比率分别為55.7%、11.5%、1,494.7%及1,022.2%。其中，截至2018年12月31日的資本負債比率高達1,497.7%，主要是由于2018年訂立資産抵押證券。

據了解，2018年5月18日，公司和第三方訂立總金額為16.75億元的資産抵押證券，該資産抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計息，由若幹應收貿易款及公司部分在管物業的物業收取權作為抵押。該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分别為16.01億元，及15.26億元貸款。

關于上市募資資金的用途，招股書中顯示，時代鄰里計劃将募資使用在戰略收購、打造互聯網智慧社區和發展一站式服務平台。王萌也表示道，其中有65%會用于未來戰略投資和收並購，目前正在廣大的物業市場進行深入的談判。

事實上，在競争對手頗多的物業市場，時代鄰里得以快速發展並上市募集，走的是收並購的捷徑。

根據招股書顯示，截至2019年6月30日，公司所管理物業的總建築面積3470萬平方米，相比2018年末的1880萬平方米增長85.47%。值得注意的是，其中第三方在管總建築面積便達到1940萬平方米，占總在管面積55.9%。

規模迅速擴大，很大程度上歸功于收購。2019年3月收購廣州東康（廣東省一家知名物業管理及市政環衛服務供應商），令其物業組合增加了1340萬平方米的物業管理在管建築面積。

“自立門戶”的時代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進行股權或債券融資、改善财務水平，最重要的，将是進行規模和業務的擴張。

白錫洪表示：“集團将繼續深耕大灣區，跟随時代中國的發展足迹擴大我們的管理版圖，鞏固在大灣區的領先市場地位。同時，将加強與第三方開發商戰略合作，通過戰略性收購及投資，持續推進業務快速增長。”