觀點指數 | 十一月養老地産報告：老者有其屋

觀點指數 居者有其屋，社會總在不斷演變，但人會衰老這一事實是不變的。

根據聯合國确定的標準，65歲以上老年人口比例達到7%，或60歲以上達到10%的人口結構，稱為老齡化社會；65歲以上老年人口比例達到14%，或60歲以上達到20%，稱為深度老齡化社會。

以65歲以上老年人口計算老齡化率，我國一線城市中，上海已經進入了深度老齡化社會。

根據2018年的數據，上海的老齡化率在2017年達到了14.3%，而到了2018年這數字已經上升到了15.0%，北京則由2017年的10.9%上升至11.3%，廣深則是更為年輕化的城市。

随着國内老齡化人口問題日益突顯，政府對于養老地産的利好政策接連出台，包括房企、保險機構、專業服務機構在内的一繫列企業，都嗅到了其中的商機紛紛涉足該領域。

然而養老地産是一個高投入、慢産出的業務，如何盈利成為每個參與其中的企業面臨的難題。盡管當下仍未有一家摸索出适合的盈利模式，但各大房企、保險機構卻仍然前赴後繼地在此開辟新戰場。

各地政策助推 養老機構標準逐步健全

2012年，國家第一次明确了“養老服務設施用地”的概念，並要求各地在供地計劃中要保證其得到優先推進。相關政策鼓勵養老院、護理院、醫院等為代表的“非營利性養老機構”，可以通過劃撥形式，較為輕松地獲得建設用地。

随後各省市政府也跟進落實本地政策，而“非營利性”這一限制條件，在養老機構缺口日益顯現後也逐步放開了。如北京就在今年11月份出台文件，支持養老服務機構連鎖品牌運營，支持利用國有存量土地、國企自有土地建設集中式居家養老機構。

逐步引導社會資金進入養老市場是個大趨勢。11月，國家發改委負責人就《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》答記者問表示，大力發展民辦養老機構，引導規範金融、地産企業進入養老市場。

目前，各地民政部門在研究制定養老政策時，都多多少少繞不開對“9073”養老格局的參考。所謂“9073”指的是，90%的老人在社會化服務協助下實現居家養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務、在社區創辦的日間照料機構養老；3%的老年人入住集中式的養老服務機構。這一標準源自于2006年上海市“十一五”規劃。

這一具體比例随着人口老齡化的加快變得不那麼合理，但參考價值仍在，尤其是其點出了“居家養老”這一模式的主流性。而“居家養老”則讓老人對其所住住宅及所在社區提出了“适老性”的需要，這也是在以往樓盤開發時所少有考慮到的。

由此我們可以看到，各省市都在設定社區、街道養老設施落地鋪開的具體時間表。如本月，廣東省就提出了，到2022年，力争所有街道和有條件的鄉鎮至少建有一家居家社區養老服務機構，提供具備全托、日托、上門服務、對下指導等綜合功能的居家社區養老服務；社區日間照料機構覆蓋率達到90%以上。

而再落到社區和街道，則紛紛将為老人上門安裝“适老化”設施放上工作日程。為了緊跟政策，也有開發商開始考慮，是否可以将“适老化”設施作為新住宅設計的一個賣點，從而提高住宅在銷售時的吸引力。

連鎖養老品牌動作不斷 3家新項目落地1家重組

11月1日，光大集團将旗下子公司中國光大養老健康産業有限公司進行重組，並舉辦揭牌儀式。新的光大養老是在光大控股投資設立的中國光大養老健康産業有限公司基礎上，由光大金控、光大保險、光大實業、光大養老員工持股平台作為股東共同出資重組成立的。

近年來，光大養老通過收購北京匯晨養老、無錫金夕延年、重慶百齡幫等養老企業，使光大養老進入24個核心城市，管理的各類養老機構近80家，床位數達到2.1萬張。

11月3日，泰康之家·吳園養老社區正式于蘇州營業，為泰康保險布局于全國的第五個養老社區。此前北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園已經成功運營，至此泰康之家管理床位總數達到了1萬張。

按照計劃，“泰康之家”還将于明年開業兩個養老社區，分别為位于武漢的“楚園”和位于杭州的“大清谷”，設計床位分别為1700張和400張。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

11月17日，越秀養老首個中法合作項目越秀·海頤苑開業，開業儀式上正式發布“海繫列”産品品牌。越秀·海頤苑作為“海繫列”首店，總建築面積1.6萬平方米，鋪排床位數約356張。而根據消息，該繫列旗下第二家店越秀·海樾荟，預計也将于今年12月在廣州開放。

除了“海繫列”以外，越秀地産還布局有“銀幸頤園”繫列的養老綜合體，分别位于廣州的曉園北、赤崗和大德路，總管理床位793張。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

11月19日，由中國太平保險集團斥資約40億元、耗時6年興建的首個“太平小鎮”項目上海周浦梧桐人家正式投入運營，該項目采用目前國内外較流行的持續照料社區（CCRC）模式，總建面達20萬平方米，管理床位2000張，該項目也是目前國内單體體量最大的醫養結合型養老項目之一。

“梧桐人家”項目與“泰康之家”類似，均采用“保險+養老社區”的組合，即通過購買指定保險或金融産品獲得入住權，入住時繳納一次性入門費，按月或年收取房屋使用費、餐費及護理費。有消息稱，中國太平已經通過這一方式在“梧桐人家”收獲4萬名保險客戶。

險資企業涉足養老地産有三大優勢。一是擁有長期的資金優勢，二是擁有龐大的客戶基礎，三是業務模式能夠實現産業協同發展。這正好與投入大、周轉慢的養老地産項目相契合，而且“保險+養老社區”的産品設計，能使得保險資金形成閉環，老人可以選擇将保險利益直接支付予養老社區的相關費用，解決養老社區服務支付問題。