解局 | 舊改“新兵”華僑城這幾年

觀點地産網 在土地日益稀缺的一線城市，舊改成為房企拿地外補充土儲的一種重要方式。新兵“華僑城”涉足舊改歷史雖然不長，不過近年來舊改擴張步伐卻迎頭趕上，除了逐步開展深圳舊改項目外，近來華僑城終于将視線轉移到了一個它未曾進入的城市——廣州。

近日，市場消息顯示華僑城和和華潤置地均入圍廣州海珠土華聯社舊改意向合作企業。接下來土華聯社将對兩家符合條件的企業進行調查了解，選出最終合作意向企業，目前結果尚未公布。

資料顯示，海珠土華聯社位于海珠濕地公園東側，四至為西鄰土華立交橋，北跨石榴崗河至新滘東路，南臨小洲村及瀛洲生态公園，東近官洲水道，改造範圍為村現狀建設用地範圍，總面積約119.85萬平方米。

華僑城廣州舊改局

事實上，華僑城接觸舊改的時間不過幾年，項目也集中在大本營深圳。對于很少接觸廣州舊改的華僑城來說，自然引起關注，畢竟是廣州舊改市場上的“新人”。

雖然接觸廣州舊改不多，但近兩年華僑城在廣州的一繫列動作卻顯示，除了深耕大本營深圳外，華僑城慢慢也将視野拓展到了廣州，並開始頻繁地接觸廣州的土地市場。

早在2017年9月，廣州海珠區侖頭經濟聯社召開了“侖頭村更新改造意向表決簽名大會”。2018年7月，華僑城開始接觸侖頭村的舊改，並成立廣州城市更新公司，介入侖頭村改造。今年6月侖頭村舉行的“華僑城城市更新敬老活動”随處可見華僑城城市更新標志，有市場消息就猜測華僑城舊改将有新進展。

除此之外，今年5月市場人士爆料，廣州華僑城城市更新投資有限公司向石東實業總公司，以及石東五、六、七社董事發出邀請，希望能夠面對面溝通廣州員村石東五、六、七社的更新改造，對廣州員村舊改已關注多時。

除了頻繁接觸廣州舊改，事實上今年也是華僑城首次以拿地方式正式進入廣州。6月10日，華僑城文旅小鎮投資有限公司以5.74億元，拿下廣州增城區派潭鎮背陰村13萬平方米用地建酒店等，正式落子廣州。

根據合同，華僑城拿下該地後，将用于建設酒店、旅館，建築限高50米。拿地一年内動工，交地三年内竣工。建成以後，将與增城區攜手建設白水寨創意山水文旅小鎮。

其中，早于去年3月華僑城就曾在官網上隐晦透露白水寨創意山水文旅小鎮項目信息，彼時華僑城稱，正與廣州市積極推進項目落地，希望以增城項目實施為起點，推動全面合作。

最終，該項目于今年1月份由華僑城中標，華僑城以每年1000萬元的使用費，拿下增城白水寨風景名勝區白水仙瀑景區20年經營權，投資總額達10億元。

此外，今年初，華僑城還與黃埔文化發展集團簽訂戰略合作框架協議，開展香雪項目、文化基地項目、長洲島項目等項目合作。

從上述繫列動作不難看出，華僑城正通過舊改與以往的“文化+旅遊+城鎮化”方式慢慢将觸角延伸至廣州土地市場。從數據來看，侖頭村還是海珠面積最大的城中村，面積達113公頃，員村改造的占地面積約569畝，如若舊改成功，将是華僑城土儲的重要補充。

華僑城舊改史

事實上，早期華僑城進入舊改市場頗為曲折。早在2007年，華僑城就有意與深業集團共同參與深圳南山區白石洲沙河五村的改造，但是在2014年3月發布的城市更新計劃中，該項目卻被綠景地産納入囊中。

随後2013年8月，華僑城提出反對康佳作為康佳集團總部廠區城市更新單元的開發主體，並對簿公堂。2014年7月，深圳國際仲裁院的裁決書駁回康佳集團關于确認康佳集團有權作為“深圳市南山區康佳集團總部廠區城市更新項目”的唯一開發主體對該城市更新項目進行開發的仲裁請求，康佳集團和華僑城集團公司協商形成合作開發方案。

華僑城正式涉舊改項目則始于2015年，華僑城斥資28億元從花伴里手中收購恒祥基51%股權，時任華僑城董事長的劉平春曾回應觀點地産新媒體，收購主要基于兩方面考慮，其一是以與民企合作項目為嘗試，改善公司經營結構、管理結構；其二則是由于花伴里名下擁有“具備發展潛力的項目”，華僑城可以在深圳不斷獲取優質資源，解決過去土地資源獲取太少、渠道較狹窄的問題。

從其表述也可印證，華僑城早于2015年便尋求通過舊改項目補充日益緊張的土地儲備，也是其近兩年頻繁接觸廣州舊改的原因。

通過收購，華僑城獲得恒祥基旗下六個深圳舊改項目，包括沙井後亭舊改項目（四海雲亭）、水門拆遷返還地項目（四海錦園）、龍勝舊改項目、沙井後亭工改商項目（四海雲亭二期）、新木新村舊改項目和珠光舊改二期項目，共計容建築面積136.5萬平方米，可售面積達86萬平方米。

其中，近三年其已經成功開發的有四海錦園和四海雲亭項目，基本售罄。余下的四個項目，沙井後亭工改商項目（寶安區）和龍勝舊改項目（龍華區）都已具備施工條件，新木新村舊改（龍崗區平湖）和珠光舊改二期（南山區西麗）進度略慢。

此外，華僑城還相繼通過其他方式拿下了其他舊改項目，舊改面積已經超過千萬平米。據媒體披露，目前除了基本售罄的四海錦園和四海雲亭項目，其他深圳舊改項目進展參差不齊。

同時，通過華僑城一貫“文化+旅遊+城鎮化”的綜合開發渠道，華僑城近兩年在深圳還先後獲取甘坑新鎮、光明特色小鎮、國際低碳城等大型項目，單體項目投資額動辄數百億元，但成本卻比舊改高得多。

總的來說，在土儲日益緊缺的土地市場，華僑城決定把深圳舊改與文旅渠道擴充土儲的方式復制到廣州身上，並開始在近兩年顯現出一些成效。但從公開數據來看，目前還未看到最終确認的舊改項目出現，因此最終能否成功仍需觀察。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。