香港傳真 | 跌浪近在眉睫？2020年香港樓市衆生相

觀點指數 社經因素未明朗，北水如止潭，本地買家引頸觀望着明年的跌勢，最近香港的住宅樓宇交易市場頗有水靜鵝飛之感。當10月16日的《施政報告》出台，放寬了按揭政策後，不少人認為該政策能促進交易和保持樓價穩定，這将是返照的回光，還是樓市真的會見曙光？

觀點指數翻查香港土地注冊處的資料，可以看到今年9月的住宅樓宇買賣合約數目是3447宗（環比下滑15.60%），10月是4001宗（環比升16.07%），11月是5756宗（環比升43.86%）。

由于注冊程序需時，該項統計有半個月左右的滞後。如果将11月視作按揭新政發布後的觀察始點，觀點指數發現還是有立杆見影之效的，11月住宅樓宇買賣合約數目對比10月有43.86%的升幅。不過，相比今年高位，即4月的9911宗和5月的10353宗則尚有一段距離。

觀點指數統計過往全年住宅樓宇買賣總合約數目，2017年為61591宗（平均每月5132宗），2018年57247宗（平均每月4770宗），2019年前11個月為56613宗（平均每月5146宗），按此規模估計，2019年全年住宅樓宇買賣總合約數目或與2017年水平相若，約61500宗。

數據來源：香港土地注冊處，觀點指數研究院統計

注：2019年12月數據以三年每月平均數預估，或與實際有出入

不過觀點指數在與多間地産代理交談中得知，某豪宅區在上半年一個周末至少有20-30組客人，但12月的潛在買家數目整體大減。剛過去的周末，每間地産中介商鋪前都平均站了3個代理，然而看樓的只有兩組客。

中原研究部數據統計亦指，截至12月11日，一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得302宗，預期整月約有800宗，将較11月的2089宗大幅下跌61.7%；而二手方面，截至該日，12月二手私人住宅買賣合約登記暫時錄得1007宗，預測整月登記約2300宗，将較11月的3350宗下跌31.3%。就表面數據看，12月的樓宇買賣銷情或不如想象中樂觀，2019年全年住宅樓宇買賣總合約數目或不能及上文所預測的61500宗。

如果展望明年，香港失業率的上升或進一步影響整體零售市場，包括餐飲、酒店、銀行等行業的表現，進而拖累整個經濟大環境。香港政府統計處公布的新一輪失業率數字中，香港經季節性調整失業率已由8月至10月的3.1%，上升到9月至11月的3.2%，再創2017年7月以來的新高。其中，餐飲業的失業率按月增加0.1%至6.2%，為近8年來的最高水平。

仲量聯行早前也發表報告指，失業率與樓價成反比，即失業率上升則樓價下調的機會大，而香港零售、餐飲、旅遊、酒店從業人員受到嚴重打擊，相關人數占總勞動人口400萬的15%，該行預計相當于可能有61萬人受到影響。可謂是引爆樓價下調至少10%的潛在地雷。

另一地雷或來自主要針對一手新樓的“空置稅”。香港運輸及房屋局指出，以住宅平均租金回報率二點四厘計算，該稅項相當于樓價的5%。一個多星期前，有專業測量行高層表示，發展商為了盡快推售新樓積壓庫存，将一手樓售價調低10%可謂小菜一碟，賬面赢利仍然可觀，附近二手樓業主雖然會心疼，但售價不可能高于一手新樓，只得無奈跟調，從而帶動整體樓價下調15%至20%。

不過料發展商會兵來将擋，暫時只有些蠅頭小利的回贈，如裝修費、請買家旅遊等，甚至推出4、5年的特長成交期，以将風險轉嫁給買家，又能避過空置稅；也有發展商索性先不賣，将大量剩余新盤改為服務式住宅，可謂各出奇謀。

空置稅能否真正落實尚且存疑，随時在明年上半年芳蹤杳然，畢竟香港立法會尚未選出正副主席，令一手空置稅的立法進度延宕，如未能在本立法年度内審議，便需要在香港明年選舉後再重新啟動，對樓市的影響或不如預期中來得大。

至于政策對香港樓市的利好方面，如果是踏入社會數年的人士，工作穩定，本來想購置800萬港元—1000萬港元的豪宅，但拿不出320萬港元—400萬港元的首期，在新措施底下只要80萬港元—200萬港元就能入場，可能會刺激該批買家。到底是否能如願？短期來看未算十分明顯。

據利嘉閣預測統計全港一二手私宅買賣登記量值，2019年500萬-699萬港元的買賣合約為16603宗（同比升13%），700-999萬港元的買賣合約為14612宗（同比升12%），而1000-1999萬港元的買賣合約為9672宗（同比升14%）。由數據可見，800至1000萬的買家並沒有特别少或多，上述三個區間的合約量比例與去年相若。當然距離按揭新政也只有個半月時間，還可留待未來長遠觀察。

數據來源：香港土地注冊處及利嘉閣地産研究部

注：2019年資料為預測全年數字

觀點指數抽樣調查發現，部分香港市民認為如若購置800萬港元的住宅，每月供樓支出預計是2萬港元出頭，如果是租的話，同樣的支出卻能居住價值1000多萬港元的住宅，比購買的居住質量高一個檔次，而800萬港元的住宅升值潛力或許比跌價潛在危險要高得多；

另外部分認為雖然有能力置業，不代表要在高位接貨。所以購房上述人群依然會抱持觀望态度，甯錯過、不買錯，唯一能打動他們的，或許是預計将持續5厘的低息環境。因此這些原本政策設想中的購買力能否投入市場尚且存疑。

香港本地買家的态度如此，來自國内的資金會否不同？基本面來講，國内經濟略有回調，明年基調求穩，中美貿易戰在美國大選前仍然延續，加上外匯管制和香港社會因素，以上都令國内投資者來港的意欲暫緩。觀點指數預計，明年上半年香港樓市依舊處于下跌通道，保守下調8%-15%。

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