融創華南步調 79億“驚喜”攬下廣州增城3宗地

觀點地産網 年末來臨，各城市迎來了拍地潮，房企們也忙着補充彈藥。12月27日的廣州土拍中，融創是最大赢家。

當日土拍中，廣州共出讓增城4宗宅地，地塊起拍總價達111億元，是2019年度廣州土拍最高成交日。最終，四宗地均由底價成交。

這並不讓人意外，在廣州最近一段時間的土地出讓中，地塊延期出讓、底價成交的聲音不絕于耳，地市似乎吹起了秋風。

讓人驚訝的是融創——當日出讓的四宗地，廣州星旅房地産開發有限公司以底價32.3億元拿下一宗，剩余3宗由融創+僑建+中建聯合體拿下，成交總價為78.86億元。

“大灣區我們還是差一些，但其他區域都比别人強。”華南區域並不是融創的優勢區域，過去亦鮮少有拿地動作。

但今年履新融創中國執行總裁兼融創廣深區域執行總裁的余英說了，再給兩年時間，廣深區域會給大家一個驚喜。

羊城地市秋風

融創聯合體拿下的中新鎮三宗地均位于增城，具體來看，三宗地位于21号線鎮龍站和中新站之間。

鎮龍站是城軌+地鐵，新白廣城際鎮龍站實現與21号線地鐵鎮龍站無縫換乘，21号線已經開通，新白廣城際也正如火如荼建設中，開通日期在2020到2021年之間。

因此，不算優越的地理位置，交通通達性卻較高。

根據當天拍賣情況，中新村77号地拿地價為40.93億元、樓面價10801元/平米；001号地拿地價為18.8億元，樓面價11000元/平米；中新村78号地拿地價為19.13億元；樓面價11000元/平米。

“拿地價格約1.1萬元/平米，周圍項目像僑建禦溪谷大概賣2萬元/平米-2.2萬元/平米。”業内人士分析稱，融創聯合體此次拿的項目風險可控，賣2萬元/平米就能實現盈虧平衡，項目做得好賣到2.2萬元/平米就能夠實現約10%的利潤。

而僑建禦溪谷正是由融創此次拿地合作對象橋建集團開發，根據成本推算，此次拿下的項目存在一定利潤空間。

“廣州整體是東進，這個區域屬于21号線沿線，主要以居住為主。”上述人士續指，增城發展比較不平衡和分散，現在計劃有第二機場，有一些發展重點。

三宗地均為底價成交，他稱這並不讓人意外，從近期的土地成交情況來看，絕大部分均為底價成交。

觀點地産新媒體了解到，12月10日，保利底價52億摘廣州南沙近50萬平米商住地，樓面價10431元/平米；12月16日，珠實聯合城投52.7億元底價摘廣州天河廣氮宅地，樓面價3.4萬元/平米；12月19日，廣州地鐵再以底價87.69億奪得黃埔兩宗TOD地塊......

地市泛起了秋風，房價亦然。12月16日，國家統計局公布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。環比來看，11月70大中城市中有44城新建商品住宅價格環比上漲。

四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分别上漲1.7%、0.3%和0.2%，僅有廣州下降0.5%。

近期，廣州部分地區發布了購房新政。12月，南沙、花都、黃埔接連發布人才新政，港澳居民、本科等人群獲益。

“政策對于銷售來說确有提振作用，體現在價格上情況各不相同。”業内人士鄧浩志認為，由于庫存較大，花都房價就算有新政也不會提升，黃埔庫存只有五個多月，沒有新政也會上升。

“南沙則是三個區里政策最強的，也是粵港澳大灣區的重心，應該是明年的熱點，全國各地的買家都有興趣。”

融創華南步調

随着港珠澳大橋開通，粵港澳大灣區政策紅利釋放，廣深區域确實所有房企“兵家必争之地”，也是碧桂園、恒大等房企的大糧倉所在地。

但從過往看，廣深區域是融創布局中的短闆。觀點地産新媒體了解到，融創華南區域成立于2015年，2016年融創形成覆蓋北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南的八大區域布局，但無論是銷售貢獻或是土儲，廣深區域不占優勢。

但現在，融創廣深區域已實現了粵港澳大灣區14座城市50余個項目的布局，進入深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、清遠、江門、肇慶、湛江等城市。

截至2018年底，融創在華南的土地儲備為1300.2萬平米，其中位于大灣區規劃中九個城市有769.09萬平米。

融創披露的數據顯示，2019年下半年廣深區域預計總可售貨值為350億元，占總可售貨值5722億元的6.11%。

數據來源：觀點指數整理

根據半年報披露的數據，融創土地儲備雖依舊高度集中在北京、華北、西南等區域，而廣深區域就在迎頭趕上。

在廣深土儲中，占比最多的城市是江門，土地儲備292.66萬平米；其次是清遠，土地儲備233.51萬平米；廣州居第三，土地儲備270.62萬平米，廣州土儲部分來自于收購萬達文旅城項目。

這次在廣州擴儲，亦為融創華南區域增加了将近50萬平米的土儲。值得一提的是，10月，融創宣布了最新的組織架構調整：海南區域将與廣深區域合並，成立新的華南區域，總裁由原來的廣深區域總裁黃書平擔任。

孫宏斌曾在業績會上表示：“大灣區我們還是差一些，但其他區域都比别人強。每個都比别人強人家怎麼活。廣州也有文旅城和舊改，這塊我們慢慢會發力的。”

他同時也對華南區域發展做出肯定，稱自己還是挺滿意廣深區域的表現，大灣區進去3年時間已經有2000億貨值，而廣深兩大核心一線城市周邊的三四線城市，是融創接下來的布局目標。

“為了規模三四線城市肯定也要去，但是要看哪些三四線，比如廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的，但差别很大，需要選擇，浙江、廣東大部分地區我們都會去。”

據觀點地産新媒體了解，2019年1月2日，前保利發展副總經理、寶能地産總裁余英加盟融創，出任融創中國執行總裁兼融創廣深區域執行總裁後，就協助融創廣深區域總裁黃書平分管投資發展和城市更新等業務闆塊。

今年上半年，余英到任後，融創已與中鼎聯合競得廣州市增城區金星村更新改造項目，投資預算逾50.19億元。

而12月3日，融創華南區域再與廣州資産簽約，雙方将在廣東全省範圍内聯合收購和盤活復雜項目，共同推進不良資産收購、企業並購重組、不良資産經營等業務。

資料顯示，廣州資産是經廣東省政府批準，並報銀監會備案，由廣州越秀金控集團牽頭發起設立的廣東省第二家地方資産管理公司，主營業務主要包括資産收購業務、資産處置業務、投資業務和中間業務四大闆塊，擁有雄厚的資金實力。