錢緊一年 | 祥生增速回調

錢緊一年：2020年，中國房地産行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地産網 從諸暨走出來後，祥生地産想在上海站穩腳跟。

正如許多浙繫房企發展歷程所經歷：千億、遷都上海，祥生地産也沒有例外。

2018年祥生地産正式跨過千億大門，次年上海總部宣布啟動，随後二代陳弘倪上位掌舵與多次人事調整。

進入千億之後，如何籌謀規模擴張之外的其他發展之道，無疑成為了每一家房企都需要思考的問題。

回首2019，前幾年一直保持高速增長的祥生地産同樣需要爬坡，根據觀點指數發布的2019中國房地産銷售金額TOP100榜單顯示，祥生2019年全年完成銷售額1174.7億元。

值得一提的是，在前30強里祥生是唯一沒有上市的房企，也就意味着市場上缺少了許多剖析祥生的财務資料，但從偶爾披露細小線頭中，仍能看出一絲輪廓。

在宏觀房地産調控政策之下，祥生如何向更高的目標邁進成為擺在他們面前的一個關鍵問題。

當規模增速放緩，融資路徑受到市場影響，祥生地産的後千億時代，同樣充滿挑戰。

增速回調

從100億到1000億，祥生地産只用了四年時間。

公開信息顯示，祥生地産2015至2018年銷售金額分别為109億元、325億元、620億元、1029億元，年復合增長率超100%。

祥生地産表示，按照2019年的增長規模來進行穩健發展，祥生有意将步子放緩。

目前，按祥生地産全年銷售額在1174億，與2018年1029億相比，增速回調。

數據來源：觀點指數綜合公開數據整理

祥生地産前四年的高速增長主要得益于在上一輪房地産發展周期中，踩準了長三角三四線樓市火熱的節奏。

特别是2017年祥生地産在售的60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三四線城市。

到了2019年初，祥生“1+1+X”戰略開始逐步實施。以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

由此，祥生初步完成全國化版圖布局，截至目前已經擁有浙東、浙南、浙北、環滬、蘇皖、安徽、華中，山東、内蒙古九大區域公司。

從拿地這一維度來看，祥生地産2019年拿地相比往年來講不算積極，且仍集中在浙江區域諸如諸暨、甯波及紹興等城市。

數據來源：觀點指數綜合公開數據整理

據觀點地産新媒體統計，2017年祥生地産斥資359億元新增土地，面積736萬平方米；2018年前11月265億元，土地面積達588萬平方米。

2019年前11月，祥生地産買地175億元，土地面積370萬平方米，主要位于紹興、甯波、麗水、杭州、溫州等城市。

事實上，基于對市場的研判，2019年以來，祥生地産明顯放緩了布局節奏。2019年拿地金額和新增的貨值均有所下降。

周轉杠杆

一家非上市公司是如何撬動杠杆，以近乎翻兩番的增速發展成為行業前30強企業？

資料顯示，以下為2019年祥生地産揚州祥生酩悅花園項目、諸暨祥生雲鏡項目分别做的十期信托融資計劃及後八期信托計劃，這只是祥生地産超百個地産開發項目中的個案。

彼時，作為非上市房企，盡管僅依靠着信托、銀行及私募等少量融資渠道，加之高周轉下的快速回款，祥生依然有着較為充足的現金流以保持高速增長。

然而，在近期房企融資環境趨緊下，祥生地産此前熟悉的融資渠道在監管壓力下已然變窄。

尤其2019年7月銀保監要求控制地産信托規模，預示着房地産在信托等非標金融融資渠道上，會面臨更高的成本、更大力度的監管管理。

中國信托業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地産的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%，這是該項數據自2015年第四季度以來首次環比負增長。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，2020年中資房地産将有接近30億美元境外債到期，境内人民币債券到期量接近65億美元。由于監管目前沒有放松的迹象、到期量比較大且涉及的開發商數量也比較多，2020年房企的境内債券償債存在一定的壓力。

不過，祥生地産前總裁趙紅衛就曾在接受媒體采訪時表示：很大一部分采用銀行、信托、私募形式，随着公司發展，祥生運用發債、ABS等模式融資，進一步擴大融資渠道，降低融資成本。

因此，面對融資環境的變化，除了拓寬融資渠道，降低融資成本外，資本市場進程成為了其最重要的一件工作。

有投行分析師指出，國内銀行一般傾向于放貸給上市的企業，房企上市後融資成本會降低，再融資也容易很多。另一方面，在香港上市的公司可以通過更市場化的美元債市場來融資，而不是國内公司債融資渠道可以随時關閉。

管理換道

從年初“二代”上位時，市場上就已經有聲音傳出稱，祥生地産的發展将要進入新時代。

2019年2月份，祥生内部發出通知，宣布陳弘倪為祥生地産集團總裁，主持地産集團全面工作，向實業集團董事會負責。

同時，任命祥生實業集團執行董事陳雪宜兼任地産集團總裁助理，協助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、财務管理中心相關工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。

這兩份人事變動，也被外界視為祥生二代逐漸接班的信号。

新一代走上舞台，由于管理風格不同，老一代職業經理人離職是情理之中，但這也給企業經營的穩定性帶來考驗。

每個企業在進行管理層更替後，新掌舵者的風格是市場最感興趣的重點之一，因為這往往關乎着這家企業接下來将要往哪走，怎樣走。

不過，新的掌舵人亦需要解決祥生沖過千億規模後的一些歷史遺留問題。

此外，對于房企而言，真正想要實現“規模與品質”的雙優發展必然要有所取舍。規模躍進過後，祥生能否以“穩”取勝，以“深耕”立足，以産品赢得市場，值得關注與期待。