錢緊一年 | 遠洋萬象

錢緊一年：2020年，中國房地産行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地産網  回想2019年初，遠洋集團做的第一件事是将位于北京東四環的公司總部進行了煥新，煥新主題是其一直提倡的“健康”，新辦公區里包含了移步換景的室内環形跑道、覆蓋率超過40%的綠植、無土栽培菜園等獨特設計。

過去一年，遠洋萬象更新，耐人尋味。原公司總部自2006年啟用以來，見證了遠洋十三年的發展歷程。2018年，遠洋成功進入千億俱樂部，同比增長達到近十年第二高點，為55%——最高增速是2009年沖刺百億銷售規模時的98%。

登上千億銷售規模的新高點後，遠洋集團董事會主席兼總裁李明向外喊出“再出發”。他在總部煥新啟用活動時說：“沿着新辦公區的這條跑道，遠洋将從這里重新出發，精耕細作、強身健體，向着更高的目標，全力奔跑。”

但千億之後，2019年房地産市場環境也愈加復雜，銀根收緊、各地出台“雙限”土拍新政、銷售回款周期加長……遠洋集團需要重新思量規模與健康、多元化的方向。

千億不易

作為一家老牌標杆房地産公司，遠洋成立于1993年，前身為國企中遠集團旗下的中遠房地産，成立時間與碧桂園、保利、金地相近，早于恒大。

1998年之後，遠洋憑借着過往積累的開發經驗，在市場化改革中于2007年成功登陸港交所，迎來高光時刻，名聲不輸于“招保萬金”。

上市兩年後，遠洋銷售額實現百億突破，從61.67億元增長到143.16億元。彼時，遠洋被稱為“紅籌第一股”，也是行業最早一批百億陣營的房企。

但随後，遠洋的發展跌宕起伏。2009年到2018年間，在高杠杆和快周轉雙輪驅動下，碧桂園、恒大、萬科等頭部房企銷售額實現了從二三百億元到六七千億元的跨度，而遠洋從百億突破到千億，總共用了将近10年時間。

其中，從百億到五百億，遠洋用了七年時間，而從五百億到千億用了兩年時間。在2017、2018兩年時間里，遠洋無論是在擴儲上還是在融資上都十分積極。

期間，遠洋土儲面積翻了将近一倍，首次沖破4000萬平方米，權益面積也達到歷史最高點的2176.1萬平方米。具體來說，2017年，遠洋購入59宗地和7個成熟項目，新增土地權益面積683.5萬平方米；2018年，購入59宗地和2個成熟項目，新增土地權益面積567.2萬平方米；平均購入成本為每平方米7100元。

具體到土儲版圖上，遠洋2017年、2018年新進入城市數量分别為14個、11個，項目總數量由2016年的76個升至2018年的183個。新進入城市主要為長三角地區二線城市，包括蘇州、無錫、嘉興、徐州、紹興等。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

當然，在銷售規模快速增長的2017-2018年，遠洋集團同其他房企一樣放大了杠杆。

2016年，遠洋負債總值為1019.4億元，2018年升至1862.2億元，其中有息借貸總值則由438.1億元升至885.75億元。

短期債務方面，2018年末，遠洋1年内到期債務升至歷史最高點的154.25億元，1年至2年内到期債務升至歷史第二高點的126.37億元。

而這在2019年整個行業背景下，亦意味遠洋面臨着更大的考驗。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

是繼續沖規模，還是收力保持企業财務平穩？ 2019年3月，李明在2018年度業績發布會上表示了公司對于提升規模的渴望。他說道：“規模就是現實，現在整個市場形勢出現了變化，規模都起來了，我們也要迎頭趕上。”同時，李明提出“3年内要挺進2000億隊伍”。

但李明還說道，在這一輪的市場調整中，大家越來越意識到，對于一個上市公司來講，回歸财務表現才是最有價值的。

因此，從2019年接下來的拿地和融資動作看，遠洋選擇了收縮調整。

為了調整債務結構，遠洋2019年發行債券均用于償還現有債務。其中，上半年，遠洋發行了一筆5億美元3.25年的擔保票據，票面利率5.25%；以及發行一筆29億元公司債，使得有息借貸總值由2018年末的885.75億元降至2019年上半年的876.35億元。

于7月末，遠洋還發行了一筆10年期6億美元擔保票據，用以償還現有債務，票面利率4.75%。

相比2018年同期合計80億元公司債和7億美元債的數額，遠洋發債總額有所下降。但随着銀根收緊、發債減少，遠洋現金流由2018年末的425.71億元降至2019上半年的319.23億元，對外投資也在同步收縮。

2019年上半年，遠洋總土儲面積由2018年末的4044.4萬平方米降至3925萬平方米，新增權益面積為58.1萬平方米，是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。

2019年中報顯示，遠洋共購入6宗地塊和1個成熟項目，總樓面面積102.6萬平方米，權益面積58.1萬平方米，平均購入成本每平方米5500元。

據觀點地産新媒體不完全統計，2019年下半年，遠洋共斥資52.59億元在貴陽、大連、無錫、武漢等城市購入土地面積22.41萬平方米，與2018年新增土地權益面積567.2萬平方米相比，2019年擴儲面積減少。

與之對應的就是，雖然遠洋近幾年土儲面積和權益面積在不斷提升，但權益面積占比卻減小了，由2016年的63.35%至2018年的53.81%，而2019年上半年，權益面積占比就為52.9%。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

2019年，遠洋提出銷售目標是1400億元，預期可售資源為2373億元，維持在60-65%的去化率即可實現目標。

但是，2018沖上千億與2019年保住千億，對遠洋來說都是不簡單的任務。

2019年上半年，遠洋錄得合同銷售額600.8億元，同比增長33%，錄得營業收入164.74億元，同比增長7%。

進入下半年，特别是“730會議”重提“房住不炒”後，遠洋銷售較為穩重。“金九銀十”期間，在同行全員營銷、降價促銷“沖規模”“促回款”環境下，遠洋未見有所動作，銷售增幅兩個月僅達0%和7%。

數據來源：企業月報，觀點指數整理

不過，截止2019年前11個月，遠洋就成功保住千億規模，累計銷售額1132.5億元，同比增長22%。

而觀點指數發布的2019中國房地産銷售金額TOP100榜單顯示，遠洋全年錄得銷售金額1299.5億元。

多元調整

近年，遠洋在頭部房企規模競賽中失速，或許與曾經引以為豪的“多元化”相關。正是這段八年多的多元化經歷，讓遠洋認識到，規模發展本質上還是要聚焦房地産開發主業。

因此，2019年，在拿地和融資收縮的同時，遠洋集團剝離了部分非主營業務，聚焦主業。

2019年3月，遠洋在業績會上表态，過往占據一定精力的物業、物流、投資物業、養老等非住宅業務，“這些業務未來将更講求資産管理規模，它要适當的反哺，自己靠資産去做增量了”。

與萬科、保利、綠城等一樣，作為行業中最早一批布局養老業務的成員，遠洋于2012年4月成立養老業務中心，正式涉足養老産業。四個月後，就與美國養老機構Emeritus達成戰略合作，在北京亦莊落成首個養老地産項目——椿萱茂·凱健（亦莊）老年公寓。

彼時，遠洋對養老業務充滿了期待，李明曾表示，計劃在3-5年之内在北京、上海、大連、三亞等城市建立椿萱茂項目，並于2013年在北京、上海兩地落子4個項目。

在那以後，遠洋每一個年度财務報告都會将養老業務發展情況仔細介紹一番。2015年報中，遠洋表示，公司養老業務開的推動或得益于“股權的多元化”，引入兩家大型險資公司中國人壽和安邦保險。

但這一舉措直接，似乎改變了遠洋的發展戰略，慢慢活成了一家“追風口”的投融資集團。

在2015年安邦成為第二大股東之時，遠洋已經開始嘗試聯合辦公業務“OK SPACE”。次年，與WeWork簽署戰略合作協議，在上海延平路135号落成首個項目，並于2017年上半年在北京推出WeWork光華路、WeWork慈雲寺兩個項目。

2016年報中，遠洋再次向外釋放對物流地産、長租公寓的看好，欲占得先機。毫無意外，遠洋集團于該年7月認購了中國物流資産2.96億股H股IPO股份，占發行總股數的9.99%；又于2017年8月正式推出長租品牌“邦舍”，首個項目落子北京青年路，並進一步延伸到大連、上海、杭州等城市。

然而“風生水起”的多元化戰略並沒有給遠洋帶來可觀的收益，反倒影響了主業的發展。自多元化“元年”開始，遠洋銷售規模不再快速增長，直到2017年沖千億才再次明顯的回調。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

事實上，無論是養老地産、長租公寓還是聯合辦公，行業里至今仍然未探索出長期、可觀的盈利模式。到了2018年，房地産企業剝離長租業務、聯合辦公已見端倪，頭部房企也是在這兩年開始試水養老業務。而在2019年銀根收緊的情況下，長租公寓行業頻現“暴雷”，聯合辦公行業更是亟待“輸血”。

在此背景下，遠洋同樣選擇了剝離長租公寓和養老業務，讓這些業務自行“造血”。2019年中報顯示，遠洋于2019年5月出售北京邦舍100%股權、北京椿萱茂30%股權出售予北京旭達，由此獲利1.31億元、1.78億元。未來上述兩家企業的該部分業績将不再並表到上市公司。

現在，八年多漫長的遠洋多元化戰略或将告一個段落，聚焦主業已成為其2019年的主旋律，而2020年，遠洋仍待繼續更新。