錢緊一年 | 華夏幸福答卷

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2020-01-06 23:41

  • 經歷了水逆的2018年後,2019年華夏幸福欲重整舊山河。

    錢緊一年:2020年,中國房地産行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。

    觀點地産網 “從2017到2019,你發生了哪些變化?”

    前段時間,這個話題先是在微博、微信等社交平台引起廣泛的讨論,随後便迅速蔓延到了地産圈當中,大家紛紛借着這個話題分享自己三年以來的變化。

    “2017年,200萬可以買套三室兩廳;2019年,一個卧室沒有了。”

    “2017年,調控250次;2019年,調控超過400次。”

    “2017年融資難;2019年融資更難了”

    ......

    如果将目光聚焦到華夏幸福身上,從2017年到2019年,最大變化或許是平安入股和吳向東加盟。

    2017年,華夏幸福摘掉“環京大地主”標簽,在全國落地生根,異地復制成效顯著,這一年,被華夏幸福稱為“全國化布局元年”。但2018年,華夏幸福歷經資金鍊斷裂、裁員風波、斷臂環京等動蕩,引發關注。

    2018年末2019年初,華夏幸福先後引入險資平安、明星經理人吳向東,緊随而來的是資金迅速補給、财務穩定與戰略框架調整。

    經歷了水逆的2018年後,2019年華夏幸福欲重整舊山河。

    天平的傾斜

    華夏幸福是一家非典型房地産公司,一直以來,對自身的定位都是“産業新城運營商”。

    2002年從固安起步,開始探索産業新城模式,經過十余年的深耕,華夏幸福将這種産城模式拓展至京津冀、長三角、粵港澳、中原城市群、成渝都市圈等地區。

    數據顯示,截至2019年中期,華夏幸福在全國15個核心都市圈累計布局了近80座産業新城。

    2019年以來,華夏幸福不斷加快異地復制步伐,從半年報中可以看見,期内錄得銷售業績645.31億元。其中,北京以外區域銷售額為375.64億元,同比增長16.82%,占公司整體銷售額比例的58.21%,首次超越環京區域。

    作為産業新城運營商,“以房養園”是華夏幸福開發和運營産業新城的主要模式,即利用地産開發和銷售的現金流為産業新城開發建設補血。

    過往十多年間,這種模式為華夏幸福産業新城業務發展和壯大貢獻了大量現金流,從而使得其整體資金水平處于相對合理並可持續運營的水平。

    但在這個行業中,任何一家企業、任何一種模式都是充滿博弈的矛盾體。一方面,“以房養園”模式讓華夏幸福緩解了園區前期開發與建設的資金緊張,尋找到産城開發與住宅開發的平衡。另一方面,這種過度依賴地産反哺的模式,在行業劇變與市場沖突中,也慢慢顯現出弊端。

    “從環京地帶啟動樓市調控政策開始,華夏幸福變了。”

    随着房地産行業進入下行周期,限購、限貸、限價、限簽等調控政策密集出台,多個城市住宅成交量呈現下滑态勢,華夏幸福的銷售增幅亦不斷縮小,甚至在2019年呈現出同比下降的趨勢。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    數據顯示,2019年上半年,華夏幸福錄得簽約銷售額640.65億元,較2018年同期下滑20.37%。其中,房地産開發簽約銷售額錄得478.7億元,同比減少26.65%。第三季度,住宅銷售額降幅有所收窄,但仍舊沒有扭轉向下的趨勢。

    實際上,自2017年環京地區迎來多重調控之時,華夏幸福就已初露疲态。從上圖可知,在過往五年時間,華夏幸福總銷售額與住宅銷售額在2016年分别錄得66.3%與63.21%的最大增幅,但自2017年開始,這一數字便觸頂回落,直到跌破分界線。

    當住宅銷售遭遇滑坡,回流資金無法覆蓋産城開發前期投入,華夏幸福開始寄希望于産業新城業務收入來維持賬本的平衡。

    但華夏幸福的産城模式自誕生之日起,就存在項目體量大、前期投入多、開發周期長、回款速度慢等基因,這也使得其資金天平出現了傾斜。

    同時,現金流日漸緊張、内部資金壓力加大,加之仍舊不斷在全國跑馬圈地,加快異地擴張步伐,更導致華夏幸福現金流開始下降。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    數據顯示,2017年,華夏幸福經營活動産生的現金流量淨額-162.28億元,首次錄得負值;随後的2018年,這一數值為-154.54億元。2019年上半年,錄得經營活動産生的現金流量淨額為-205.01億元,第三季度末為-395.54億元,創下歷史新低。

    當急速擴張的産城規模和不斷上升的資金訴求相互碰撞,華夏幸福努力适應新形勢帶來的壓力,並迫切地在其中尋找一個新平衡點。

    如今,華夏幸福找到了新的平衡之道——調整融資結構。

    融資的奧秘

    “2018年一季度以及之前,咱們是不差錢的,真正差錢是在2018年出現輿情的時候,並延續到了2019年一季度。”

    自身造血能力不足,王文學尋求依靠信貸資金的幫助。

    但2019年以來,監管部門多次發文要求控制房地産的融資行為。在金融監管加強與信貸緊縮的背景下,房地産各大融資渠道被逐漸收緊。年中之時,市場上甚至傳來監管層已經将一些拿地激進的企業納入監管,並準備暫停部分企業債券與ABS發行的消息。

    一時之間,房企融資跌到了“冰點”。

    不過,在融資收緊之前,王文學早已做好準備,找來了二股東中國平安。一方面,平安可以替華夏幸福進行信用背書;另一方面,平安的支持,使得華夏幸福長短債務比例不斷優化。

    财報顯示,2019年上半年,華夏幸福新增融資632.55億元,其中529.92億元為非房地産項目融資,102.63億元為房地産項目融資。

    非房地産項目融資占比達到83.3%,意味着在房地産行業融資大門緊閉的環境下,華夏幸福依舊能夠透過其他方式籌集資金。有分析認為,華夏幸福能夠扭轉融資局面,當中有産城業務強勁表現帶來的優勢,也有中國平安入股帶來利好。

    中國平安托底與支持下,華夏幸福開始透過公司債、中期票據、美元債等多種方式籌錢。

    2019年以來,華夏幸福再度創新融資模式,兩次通過“PPP項目+ABS”方式,合共籌資41億元。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    截至6月末,華夏幸福融資總額達到1818.44億元,其中銀行貸款余額為504.60億元,占融資總額的27.75%;債券及債務融資工具(票面)融資規模846.23億元,期末余額為747.59億元;信托、資管等其他融資余額為566.25億元,分别占比41.11%、31.14%。

    實際上,銀行貸款、票據和債券的發行因成本相對低廉,一度成為華夏幸福主要的集資方式。但近幾年,信托計劃、資管計劃等方式也逐漸受到華夏幸福的青睐。

    2017年,華夏幸福透過信托、資管等方式獲得的融資金額為203.4億元,占總融資額的18.4%,2018年,華夏幸福1390.39億元融資總額當中,信托方式籌集的資金占20%;2019年上半年,該公司透過信托、資管融資566.25億元,占比達到了31.14%。

    “2019年,銀行表内貸款和非信貸渠道融資明顯收縮,房企的融資渠道受限嚴重,由此,門檻較低、選擇面較廣的信托融資異軍突起。”

    在此背景下,華夏幸福來自信托、資管等方式籌集的資金相應增加,但相對其他融資形式而言,信托融資成本較高,這也在一定程度上拉高了華夏幸福的融資成本。

    數據顯示,上半年華夏幸福銀行貸款平均利息成本6.41%,債券及債務融資工具平均成本為6.87%,信托、資管等其他融資平均利息成本8.60%。綜合來看,融資加權平均成本為7.23%,較2018年年末的6.42%上升0.81個百分點,較2017年末的5.98%上升1.25個百分點。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    除了上述融資,華夏幸福2019年還發行了五筆永續債補充“彈藥”。實際上,華夏幸福是在2016年首次接觸永續債,當年年末,該公司計入“其他權益-永續債”類别的可續期委托貸款金額為10億元。

    随後,華夏幸福開始增加使用這一工具。2017年和2018年,該公司均錄得90億元永續債余額,較此前增長近8倍。根據财報,2019年中期,華夏幸福錄得永續債80億元,較2018年末減少11.11%。但自9月開始,華夏幸福連發五筆永續債,涉及資金總共100億元。

    相比普通債券,永續債有諸多優勢。一方面,永續債期限更長,沒有明确的到期期限;另一方面,永續債在财務報表當中並不計入負債,而是計入權益當中,因此不會直接增加企業的負債數據,這也是永續債越來越受到房企青睐的原因。

    細看華夏幸福的負債情況,2016年,該公司錄得負債總額2118.72億元,同比增長48.17%;同年,錄得資本負債率84.78%,與2015年同期相比,反而降低0.02個百分點。而2017年,華夏幸福資本負債率較2016年同期下降3.65個百分點,錄得81.10%。

    但2018年和2019年上半年,由于華夏幸福長短期債務明顯增加,以致負債數據呈現上升趨勢。其中,2018年,華夏幸福長期債務較2017年370.74億元增加43.05%至530.33億元,同年資産負債率錄得86.65%,淨負債率為165.63%。

    2019年上半年,華夏幸福短期債務較2018年末41.82億元上升459.45%至233.96億元,同期資産負債率上升至88.12%,淨負債率上升了64.76個百分點至230.39%。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    對華夏幸福而言,産業新城業務回款速度相對較慢,如果大量采用短期借款容易增加資金周轉壓力。這個時候,本金償付壓力較低的永續債就成為了首選,這種方式不僅能夠及時補充資金,更能幫助企業降低杠杆。

    但這種模式同樣存在弊端,一方面,永續債成本過高,只能作為短期“過橋”方式,經不起“永續”使用;另一方面,一旦永續債無法及時償還,也會使利潤遭到侵蝕,從而影響公司的盈利能力。

    熟谙融資的王文學自然也明白其中奧秘,2019年,市場上陸續傳出華夏幸福清償永續債的消息。其中,4月26日清償15億元永續債,6月28日、11月25日分别再償還10億元,12月18日再清償30億元。

    未來的亮光

    重整舊山河的2019年,華夏幸福确實花了不少心思。

    翻看2019年中期報告,華夏幸福首次将公司兩大業務闆塊劃分為“産業新城及相關業務”和“商業辦公及相關業務”,在此之前,産業新城業務和房地産開發業務一直是華夏幸福最核心的兩大闆塊。

    對華夏幸福而言,2019年是新業務從0到1的一年,更是定調與打基礎的一年。

    這一年,華夏幸福為新業務招兵買馬,並請來了“總舵主”吳向東。實際上,從2018年末開始,市場上就醞釀着吳向東從華潤離職並加盟華夏幸福的消息,一直到2019年年初,吳向東正式入職的消息獲得“官宣”。

    吳向東的加盟,讓華夏幸福發生了很大的變化,緊随而來的是雙總部設立,以及一批人才的到來。

    2019年,華夏幸福設立了南方總部,選址深圳。與王文學、孟驚坐鎮的北方大區不同,南方總部由吳向東掌舵,主要負責商業地産、高端住宅、康養、長租公寓等新業務。

    與此同時,不少相關業務線的高管陸續入職華夏幸福,比如原華潤置地華南大區總經理王笑、商業地産事業部總經理趙炜,以及主管城市更新的原華潤置地華南大區副總經理趙荣等。

    有消息透露稱,目前華夏幸福南方總部人數已經超過100人,未來還會有更多人才加入到南方團隊當中。

    除了引入人才,2019年以來,華夏幸福明确提出新業務實行“3+2”的布局策略,即在京津冀、長三角、珠三角三個都市圈的基礎上,加上武漢和成都兩個城市。同時,華夏幸福管理層更是在公開場合表示,新業務暫時不並表,主要将采用輕資産方式進行輸出管理。

    更長遠的規劃中,華夏幸福提到,未來可能會進行輕重資産的匹配,不僅僅是管理輸出,還要自己持有物業。再之後,如果開發運營能力達到一定程度,會看是否有能力管理一些市場化的資産。

    “新業務還處于一個開疆拓土的階段。”華夏幸福管理層在5月份股東會上如是說道。

    2019年8月,華夏幸福迎來第一個管理輸出項目——8月16日,以58.3億元出售北京麗澤商務區一個商辦項目予平安人壽,同時項目公司将向華夏幸福支付代建管理費和資産管理費。

    該項目是吳向東加盟以來第一個輕資産運營商辦項目,更是華夏幸福在新業務上的初次嘗試。

    北京之後,華夏幸福相繼在武漢、深圳、東莞開拓商業辦公及相關業務,以尋求新的增長點。

    9月10日,華夏幸福以116.25億元總價拿下武漢武昌區大型綜合體地塊;11月11日,中標東莞中堂鎮舊改前期服務商,更新面積達80萬平方米;12月12日,中標深圳鹽田田心工業區片區更新計劃前期服務商。

    更有消息透露,深圳寶安一宗70萬平方米綜合性用地大概率由吳向東所在的華夏幸福南方總部操盤,該地塊是涵蓋商業購物中心、寫字樓、公寓、酒店的核心區綜合體。

    對于新業務,吳向東似乎做好了規劃,並在2019年物色了一些合适項目,搭建了一個完整的團隊。但華夏幸福向來沒有商辦業務的基因,面對2020年的考驗,這家非典型企業如何應對,正在等待執筆作答。

    撰文:龔麗欣    

    審校:武瑾瑩



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