解局 | 龍湖美元債 信用評級江湖里懸殊的地産世界

觀點地産網 在懸殊的地産世界里，一切的果都有因。

1月6日，龍湖集團成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%。

作為2020年第一個發行窗口，近期債券市場極度繁忙，龍湖只是美元債發行者之一，包括碧桂園、龍光、禹洲、合景泰富、旭輝、正荣、融創在内的多家内房，都不約而同在海外市場籌措資金。

值得關注到的是，龍湖此次發行6.5億美元票據，吸引了來自歐洲和亞洲的頂級資管公司、政府主權基金、銀行等高訂單，吸引48億美元超額7倍的認購訂單，推動最終定價收窄幅度為近期同業發行之最。

這是龍湖歷史上兩個年期債券的最低利息，也是讓不少同行羨慕嫉妒恨的融資成本，因為高息債，已經侵蝕了不少房企的利潤。

數據顯示，于2019年上市的美元債，當代置業3.5億美元債券，利率高達15.5%，創下近年來内資房企境外融資的最高成本。泰禾集團4億美元3年期債券、明發集團2億美元1年期債券的利率均高達15%。

據不完全統計，2019年共68只海外債利率在10%（包含）以上。

龍湖利率3.38%，當代置業利率15.5%，天差地别的利差秘密是什麼？“發債是一個選擇和被選擇的過程，利率跟企業性質、信用評級和盈利能力都有關繫。”

“房企發債也是存在鄙視鍊的。”一位業内人士稱，國企和央企在融資上就有無可比拟的優勢，包括中海、華潤、保利、萬科這些擁有央企或國資背景的房企，融資利率約為4%。

“龍湖雖然是民企，但它是投資級評級，内房絕大部分是BB，或者B。”融資成本與信用評級正相關，信用評級的差異是導致利差懸殊最重要的原因之一。

據悉，2019年，龍湖被多家機構上調評級。4月，穆迪上調評級展望至“正面”;9月，標普上調評級至BBB，展望穩定，惠譽則維持BBB評級，展望“穩定”。而上述低息債獲標普評為BBB-級、獲穆迪評為Baa3級、獲惠譽評為BBB級。

另一方面則在于充沛的流動性資金。奧陸資本總裁及投資總監蔡金強向觀點地産新媒體分析，現在境外資金流動性還是比較強，尤其是來自負利率國家的錢。

觀點地産新媒體了解到，現時全球将近四分之一的投資級别債券都是負利率，歐美日國家資本過剩，急于尋找“好的投資標的”，實現從單純的存款切換到信用評級（安全度）很高的債券。

不過，由于債券市場是個高度專業化的市場，如今衆多美元債的認購均來自于境内金融機構、境外對沖基金及私人銀行等。

上述業内人士稱，全球負利率時代，3%收益率的美債都是瘋狂搶食的對象，更何況動辄10%以上，還常常“隐性剛兌”的中國債券市場。

确實，相比起收益率低迷的發達市場，龍湖這種信用評級高的企業發的美元債，符合了很多國外基金的投資要求。曾有一名房地産融資人士直言：“投資根本不復雜，買中國房地産的債。”

另一方面的自信可能還來自于國内不斷上漲的地産銷售額。根據觀點指數測算，2019年全國商品房銷售額累計值或将比2018年增加1.05萬億元，達到16.05萬億元，而包括龍湖在内的頭部房企仍在持續擴張。

“去年9月以後銷售超乎預期，政策面也有所改善，現在海外對整個内房的前景都比較看好。”蔡金強續稱。

從2019年末開始内房出現了融資破冰的信号，如中證監向富力等房企批出H股發行準許。

資本市場聞雞起舞，于近段時間，地産股普漲，包括融創、萬科、新城、招商等在内的地産股均創下一段時間内高點。其中，融創于1月3日最高價升至49.55元，創上市以來新高。

春江水暖鴨先知，房企們似乎感受到了春天的溫度，“迫不及待”開始了自己的資本計劃。但蔡金強預計，今年内房高息債發行額度會比去年少很多。“去年約650億美元，今年最多可能也就400多億美元。而且發債也主要是為了借新還舊，償還三四年前發的債。”

“供應減少，需求增加。”這可能會成為今年内房美元債的境況。據相關統計，2020年，房企到期的美元債達到431.77億美顔，2021年上升至448.15億美元，2022年為392.8億美元。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。