錢緊一年 | 雅居樂多元的重量

錢緊一年：2020年，中國房地産行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地産網 “我就是想做中間或中上那一撥，現在可以擔重100斤，給95斤我擔，就很輕松。”不争頭、不拖尾的陳卓林，未來三至五年的計劃，是将雅居樂在行業中的名次穩定在“中間靠前一點”的位置。

2018年，雅居樂跨入千億門檻，但未完成當時全年1100億元的銷售目標。步入2019年，雅居樂将目標定為1130億元，僅比2018年銷售額提高100多億。

自2019年三季度以來，雅居樂陸續推出一繫列營銷舉措，沖刺全年業績目標。數據顯示，截止12月31日，雅居樂地産闆塊全年累計預售金額為人民币1179.7億元，同比增長14.9%。

除此之外，2019年雅居樂多元業務方面也開始踏足新能源汽車、跨界亞洲勒芒賽車産業運動。只是大多處于前期投資階段的這些非房業務，還不能為雅居樂貢獻更多盈利。

融資收緊這一年，雅居樂依然面臨着壓力，此前沖刺規模、發展多元化所累積的債務、融資問題，還在議事日程上。

清水灣十年

2019年，正值海南清水灣項目入市十年的節點。十年來，這一項目為雅居樂帶來了源源不斷的資金補充，成為其立足于房地産行業的標杆項目。

2018年，海南發布最嚴“限售令”，給清水灣項目帶來不小壓力。2019年，海南再提嚴控房地産，清水灣解封機會還未到來。

近兩年，雅居樂資金狀況變差的一部分原因，與清水灣項目去化遇阻不無關繫，畢竟該項目此前一直是雅居樂收入的一大來源。

入市近十年，雅居樂在清水灣項目取得了巨大回報。2009年，清水灣單盤年銷售額64億元，占雅居樂當年銷售額約28%，並以226億元銷售額跻身房企12強。

2017年，清水灣項目賣出近170億元，拿下2017年度中國房地産項目銷冠，占雅居樂總銷售額約19%。可以看到，2017年雅居樂累計預售金額增長幅度達到近幾年的頂點。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

截至目前，雅居樂在清水灣獲得的銷售收入超過880多億元，如果剔除其它因素影響，去掉投資部分，十年來雅居樂在這個項目就掙得700多億元。

該項目仍在不斷開發中，截至2018年底，雅居樂在海南的可售建築面積近1000萬平方米，占全國土儲近三分之一。

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正打算繼續沖刺之際，一紙限售令将計劃打亂。2019年上半年，清水灣項目僅錄得10億左右的銷售收入，表現在财務數據上，首當其沖的是毛利率下降。

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2017年，雅居樂毛利率攀升至40%以上，處于行業領先。及至2018年，毛利率表現仍不錯。然而轉至2019年上半年，雅居樂毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，整體毛利率及淨利潤率分别為30.3%及21.7%，同比分别下降19.3%及增加4.0%。

其中，淨利潤率增長主要得益于項目股權轉賣的26.77億元，而非經營收益。

關于毛利率下降問題，雅居樂副總裁潘智勇在業績會上稱，2019年上半年，海南市場項目入賬僅10億元，上年同期則有90億元。毛利方面，2018年同期海南項目毛利貢獻66億元，2019年只有6億元。

此外，2019年上半年，雅居樂土地獲取成本增加，非海南闆塊成本2018年是7500元/平方米，2019年增加了17%。

海南區域銷售有起伏，但雅居樂仍抱有極大期望。在雅居樂海南區域前任總裁簡毓萍2018年底被解雇後，2019年5月份，雅居樂找來原海航基礎副董事長兼首席執行官曾標志，成為雅居樂海南區域新的“掌舵者”。

曾標志為海航繫資深職業經理人，基于自身之前的經驗、能力、資源等，有利于雅居樂在海南區域的拿地布局和項目發展。

曾標志近期在公開場合談到對于2020年樓市的看法，他預計，海南比較特殊，随着自貿港政策的陸續落地，海南房地産的形勢應該會比較好一點。

現金流考驗

一如過去幾年，雅居樂2019年也在多元化業務上面下了不少功夫。

2019年，雅居樂準備了100億元用于非房業務，僅上半年便投資了90%，用以發展超過30個新增非地産項目。期内，物業管理、物業投資及環保業務收入分别較上年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

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值得關注的是，2019年雅居樂以2.03億港元認購了力世紀4億股新股，在新能源汽車相關方面展開合作。

及至下半年，雅居樂多元化業務也沒有停止擴張。標志性事件是雅生活最大單物管並購案，買下中民物業六成股權，以及雅居樂環保與廣州和悅恒投資建設有限公司就環境修復等業務簽訂了戰略合作協議，還同意購買廣西新滔投資有限公司余下50%股權。

經歷過2014年、2015年艱難時刻之後，雅居樂就已開始布局多元化業務。2016年，“雅居樂地産控股有限公司”更名為“雅居樂集團控股有限公司”，正式走向多元化。

到了2018年，又是新一輪架構調整，雅居樂以“1+N”為發展策略，形成了地産、物業、環保、房管、建築、商業等6個業務闆塊，打造以地産為主，多元化業務並行的布局。

多元化發展加大了力度，但在雅居樂總收入占比中，非房收入起色並不大，主要收入來源依然是房地産業務。從另一側面則可以看出，近兩年非房業務發展增長幅度有所上升。

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根據雅居樂披露的2019年上半年報告，錄得營業額為271.14億元，其中物業發展的确認銷售收入為246.85億元，較上年同期增加9.5%。而物業發展業務收入與多元化業務收入的占比分别為91.0%及9.0%，多元化業務增長較上年同期上升2.1個百分點，增長並不算快。

按照雅居樂此前的預期，非房業務在2019年至2021年對集團利潤貢獻将分别達20%、30%、40%。要實現此目標，雅居樂仍需加快非房業務資金回流速度。陳卓林曾透露，理想的狀況是2021年房地産業務和非房業務帶來的利潤為5:5。

投資與收入尚不平衡，導致非房業務收入不能及時回流，與此同時又需要更多的資金進行投資，讓雅居樂不得不舉債擴展，資金壓力逐漸增大。

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數據顯示，雅居樂的總借款迅速從2018年年底885.29億元增長到2019年上半年935.67億元，增幅達到24.4%。回顧近幾年，雅居樂整體存款總額與借貸總額之間跨度也逐漸拉大，負債攀升較快。

截至2019年上半年，雅居樂資産總額2505.6億元，負債總額1866億元。與規模和業績快速增長相對應的是，負債階段性的增長。

多元化重量

除此之外，雅居樂的文旅産業也不斷帶來現金流考驗。屬于中長期布局的項目，無法在短期内回流現金，往往需要經歷10年甚至更長的開發周期。

自清水灣項目打出名聲之後，從2011年開始，雅居樂在雲南等地相繼簽下多個旅遊開發大盤，海南和雲南成為其兩大旅遊項目大區。

而文旅産業也漸漸成為雅居樂的標簽，從海南清水灣開始，以威海雅居樂冠軍體育小鎮、北海雅居樂金海灣、廈門雅居樂香山灣和天津雅居樂津僑國際小鎮、鄭州雅居樂羅曼小鎮、惠州雅居樂白鹭湖體育旅遊小鎮等為代表的“樂活天地”文旅産業項目，已先後在華南、西南和華北等超過10座城市布局。

文旅之外，雅居樂也多方布局其它類型的産業項目。2019年以來，雅居樂簽訂了江蘇宜興雅創高科智能制造産業園、溧陽雅創高科智能制造産業園項目合作協議。

截至2019年上半年，雅居樂正式簽訂了14個産業小鎮合作協議，其中5個項目土地達到380萬平方米，總投入60億元，總貨值預計将會超過390億。

與之同行的是負債率——2016年，雅居樂淨負債率僅為49.1%，自2017年起，淨負債率階梯式攀升至71.40%，及至2018年底，剔除預收賬款負債率升至73%，淨負債率上行至79%。

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2014年之後，雅居樂深刻體會到高負債、現金流緊繃的弊端，也間接觸發了對于現金回款的重視，後面幾年都努力把控着負債規模。

然而随着多元化業務擴張、産業項目投入，雅居樂的負債還是處于不斷上行階段。

前首席财務官張森曾在業績會上預計：“從2020年開始，雅居樂的負債率會下降，當其它的多元化業務更大的時候，負債率就會降下來。”彼時有相關機構預測，雅居樂2019年負債率将與2018年持平。

數據顯示，截止到2019年6月30日止，雅居樂淨負債率為81.3%，較2018年底增長約2.2個百分點。

2018年，雅居樂通過多渠道融資，頻繁發債。據統計，各類融資總計約242億元。作為對比，在房地産融資渠道調控收緊之下，雅居樂的融資動作顯得較為冷靜。

2019年上半年，雅居樂成功發行于2022年到期的5億美元6.7%優先票據，及合共7億美元的優先永續資本證券，並獲授一項為期24個月的18.54億澳門元定期貸款信貸。下半年，融資動作也多以贖回為主。

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從近幾年融資結構看來，永續債成為雅居樂偏好的一種融資方式。2019年上半年，永續債規模從2018年底的83.35億元增至131.47億元，淨增48.12億元。

銀行貸款、信托融資等其他融資渠道收緊，永續債成為雅居樂融資的重要補充。而發行的多筆永續債，多為借新還舊。

據相關統計，2019年以來，首創置業、華發股份、光明地産等多家房企相繼發行美元永續債，合計募資26億美元，其中雅居樂募資總額占比最大。

這種無期債券，按規定企業可以在允許範圍内将其放在資産負債表的權益類，而非負債類，可以讓資産負債率大大降低。以雅居樂集團截至2019年中期淨負債比率81.3%計算，如果将131.47億永續債放入負債後，負債率會明顯提高。

2018年初，潘智勇曾說，雅居樂是一個不太喜歡高杠杆的企業，“基本上資産負債率不超過70%-75%，淨債比不會超過1.2的比例，能确保有一個比較健康的負債規模，促進穩定發展。”

過去這一年多，曾經定下的標準，已不适用于現在。