原報告 | 養老地産里的險資身影

觀點指數 近日，全國老齡工作委員會辦公室、中國老齡協會發布了《奮進中的中國老齡事業》，報告顯示，到2035年前後，我國60歲及以上人口占總人口的比例将超過1/4，2050年前後将超過1/3。

人口的老齡化對地産行業也産生了新的要求，一是對适老型住宅的需求，二是對增加養老機構數量和機構床位的需求，最後是對高品質專業化養老介護服務的需求。

資本的動作總是迅猛的，資本雄厚的企業總是在尋求新的資本藍海，而養老地産似乎是下一個投資選擇。目前，國内養老地産的主要參與者以房地産開發商、保險企業、養老服務企業為主。

相比起房地産開發商，保險企業在項目開發上的經驗稍顯遜色，但其雄厚的資本實力和因險單帶來的高淨值客戶群，卻是其他參與者所欠缺的。自2007年，泰康保險率先提出進軍養老地産起，截止目前，不完全統計已有12家保險公司已經或者計劃投資養老社區，而且布局的項目數量也在增加。

各顯其能，險資與養老的跨界範式

本篇将把險企在養老地産上的投資單獨讨論，聚焦已落地的險企養老項目，探索其規劃、管理和盈利模式。

1.持續照料社區（CCRC）——泰康保險

12月21日，泰康保險集團投資建設的醫養社區——泰康之家·楚園在武漢正式投入運營，該養老社區為泰康之家在全國布局的第六個養老社區，項目類型也同為持續照料社區（CCRC）。

自2007年提出進入養老服務領域，2010年正式成立養老社區品牌“泰康之家”，再到其第一家保險養老實體項目開業，泰康之家迅速成為了泰康保險的三大核心業務（保險、資管、醫養）之一。

泰康之家自成立起就立足高端養老，主要布局一二線重點城市。從美國養老社區取經，引入持續照料社區（CCRC），布局地點也位于交通方便的近郊，方便子女探望。

數據來源：泰康之家官網，觀點指數整理

泰康保險把“保險+醫養”作為其養老社區擴張的核心戰略，力圖使保險、養老、醫療能夠協同並進。

根據資料顯示，泰康保險在2012年推出了将保險和養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃，屬國内首次出現該類産品。計劃為客戶提供涵蓋養老财務規劃和養老生活安排的一攬子解決方案，到2017年底保單銷售累計達到近2萬件。

将虛拟保險産品與實體醫養服務深度整合，實現了“保險産品+醫養社區”的跨界，為客戶提供全生命鍊的産品與服務。

該計劃同時也為國内其他保險公司進入養老地産市場，設計養老産品和盈利模式提供了一個範本，後續出現的其他産品都具有相似的地方。

2.重資産模式投資——合衆人壽

合衆人壽也屬于國内最早參與養老地産開發的保險公司之一，其在2011年提出“兩個千億”計劃，宣布全面進軍養老及相關産業，啟動構建全國連鎖養老社區的整體戰略。随後，在2012年成立了旗下養老品牌“優年生活”，2013年落地旗下第一個養老項目合衆優年生活武漢社區，之後又陸續在南甯、沈陽、合肥開業。

數據來源：合衆優年官網，觀點指數整理

在項目投資上，合衆優年采取的是海内外並舉的策略。在國内，以重資産模式投資建設養老社區，計劃将于今後十年左右将投資建設26個養老社區。在海外市場上，為了能更好地學習國外運營養老項目的經驗，合衆人壽以股權收購的方式，參與運營了56個海外養老社區。

3.候鳥式旅居養老——中國人壽

以國壽健投為平台，中國人壽打造了旗下養老社區品牌“國壽嘉園”，目前已布局4個養老社區項目，未來5年布。局10個重點養老項目其中位于蘇州的國壽嘉園·雅境于此前開業，另外還在深圳布局了1個居家養老服務項目。

國壽嘉園布局的邏輯上，是以候鳥式旅居養老為賣點，希望為入住老人提供夏住蘇州、秋住京津、冬住三亞的度假式養老養生生活方式。

目前已開業的蘇州國壽嘉園·雅境，是由中國人壽與美國養老運營管理機構魅力花園公司聯手打造，将為退休後的老年人提供康復療養、醫療護理等一站式服務。首個布局項目天津國壽嘉園·樂境，則是與美國TIRR康復醫院合作。兩個項目均通過中外合作，吸收海外成熟養老經驗，貫徹醫養結合的概念。

而這種中外合作的養老概念，在國内目前的高端養老地産項目中也是屢見不鮮，像位于廣州的越秀·海頤苑和國投健康·嘉栖長者公寓，就分别為中法合作和中日合作，賣點也同樣是引進海外醫養結合模式。

另外，值得關注的還有位于北京的國壽嘉園·韻境，以及正處于試運營的三亞國壽嘉園·逸境。這兩個項目是最為體現國壽嘉園的度假式養老概念的項目。據調查，韻境前身為北京大興龐各莊地區的龍熙溫泉度假村，後被中國人壽收購改造為養老社區，主打溫泉酒店+養老公寓。而位于三亞的逸境則是直接定位為度假基地，地處三亞海棠灣，旅居度假養老的定位很明确。

4.具産權的養老公寓

此前，中國平安曾以旗下平安不動産為平台，在浙江桐鄉打造的首個養生養老項目“合悅·江南”，項目占地2800畝，建築面積100萬平方米，距離上海131公里，既效仿泰康人壽引入國内主流的CCRC模式，也與中國人壽的國壽嘉園類似，試圖将項目打造為養老+度假的綜合項目。

不過值得注意的是，“合悅·江南”項目目前已經解除養老屬性，而是轉為養生度假類項目。

過去的合悅·江南項目，在社區功能設計上，並不完全像泰康之家，是僅為老人服務的CCRC社區，而是更類似于地産開發商龍湖打造的“椿山萬樹”繫列養老公寓，或說北京萬科早期打造的幸福匯項目。

據觀點指數調查，“椿山萬樹”繫列的重慶項目，在規劃上就将青年公寓和養老公寓規劃在一起，老年公寓實際上是經過适老化設計的長租公寓。老年人走出公寓門即可進入青老年同在的龍湖社區，也就是說老年公寓僅是整個社區中的特殊部分，其余部分與一般的居住小區無異。

初期的“合悅·江南”同理，項目設置了精品酒店式公寓、社區醫院、國際學校、站前商業廣場等多元配套業态，並設置了4棟老年公寓，位于A1片區，總建面2萬多平方米，擁有270套老年公寓。其余部分則作為普通公寓、住宅産品出售。

不過據觀點指數調查，在産權方面，龍湖的“椿山萬樹”繫列養老公寓並不具有産權銷售性質，盈利模式是通過繳納一筆押金去确認房屋使用權，然後再按月繳納護理費、租金等費用。

而平安不動産在“合悅·江南”初期所推的，卻是具有産權的養老公寓。平安不動産與母公司聯動，提出“産權歸你，錢還你”的養老财富計劃，客戶可通過支付一定數量金額加入“合悅會”來參與該計劃。

客戶通過參與“合悅會”，可獲得一套房+養老财富計劃，該計劃又可分為A和B兩個方案，分别為：A.30年後，客戶一次性領取等同于房款（毛坯房）的金額；B.在15年後，自第16年起，每年給付客戶幸福年金，連續給付15年。

不過後期整個項目轉型，該财富計劃也不再推出。

保險與養老的“匹配值”

養老地産看似是朝陽行業，但由于其前期資金投入巨大，盈利周期長，很容易對公司資金鍊造成壓力，特别是重資産項目。

作為養老産業參與主體之一，房企盡管資金雄厚，但負債率偏高卻是現實。因此，其對于養老項目的短期回報率有一定要求。而對于大型險企來說，由于壽險險單的期限通常在5-10年，使其對所投項目的回報周期可以拉長到10年之久，養老地産項目所能帶來的長遠穩定的現金流收益更被看重。

因此，在不少業内人士看來，大保險公司和養老天然匹配。由于保險公司具有保單這一“殺手锏”在手，盈利模式更加明确。此前，泰康保險就曾在媒體采訪中透露，其北京“燕園”與上海“申園”項目已經初步實現盈虧平衡。

此處以泰康之家為主要研究對象，其他保險公司項目作為次要對照。入住泰康之家養老社區有兩種方式，分别為：交押金，不買保險；不交押金，購買保險。第一種方式針對社會客戶，第二種則是針對保險客戶。

社會客戶入住獨立生活公寓需繳納三種費用，為入門費、樂泰财富卡和月費。入門費 20 萬元/戶，樂泰财富卡依戶型而定，為一次性繳納且可退還的押金。

樂泰财富卡作為折扣卡使用，入住後月費可享受約6折優惠，若不再居住，則押金依照不同住戶情況，可按比例退回。

保險客戶入住則是根據其所購買保險來獲取入住資格，入住後每月再繳納月費。該模式為現今保險養老社區所采取的主要收費方式，所購險種多為年金險。不過由于所需購買的保險總金額較高，服務的客戶群體較窄，主要針對高淨值家庭。

年金險支付年限基本為10-15年，支付完成後會逐步返還保費給投保人，投保人可以選擇依靠保單獲得退休後入住養老社區的資格，並在入住後直接使用返還保費來支付養老服務費用，使險金最終實現閉環，提升險企的收入。

另外，不管年金險作為一種理财産品，還是單以保險産品分類，其都是一種收益率較低的産品，此時入住養老社區的資格可以作為銷售年金險時的營銷噱頭，由此促進保險的銷量，實現相輔相成。