雅生活“拐點” 綠地再套現15億港元後的合作問号

觀點地産網 上次說着“並無進一步減持計劃”的綠地，如今再次高位抛售雅生活，套現了15億港元。

1月14日雅居樂公告，其接獲綠地金融投資控股集團有限公司通知，綠地金融全資附屬公司及雅生活服務主要股東綠地金融海外投資集團有限公司于1月13日出售公司5000萬股本境外上市外資股，平均價格為每股股份30.2港元，交易總價15.1億港元。

此次出售完成後，綠地金融透過其全資附屬公司甯波綠琎于1億股非上市股股份中擁有權益，占雅生活已發行股本總數約7.5%。

這距離上次減持才不過三個月，兩次減持後，綠地金融持股比例從15%腰斬至7.5%，共套現25.5億港元。

這次減持的原因又是為什麼？不再是主要股東的綠地，與雅生活之間的合作是否會喊停？雙方之間的關繫似乎還有一些未解之謎。

“炒股”雅生活

自去年10月二股東綠地第一次減持以來，雅生活這只物業股成了股票市場的關注焦點，包括被多只外國基金輪番進場和退場。

2019年10月15日，綠地金融宣布減持雅生活5000萬股，平均每股價格為21.18港元，涉資10.59億港元，其中近一半股份被對沖基金Segantii Capital Management Limited接盤，持股6.87%。

有趣的是，2天後Segantii陸續減持了雅生活近1084.1萬股，合計涉資約2.36億港元，持股比例由6.87%降至4.37%，成功獲利650多萬港元。

随後于10月、11月下旬，摩根士丹利兩度一進一出，在增持與減持動作中獲利。如在10月23日，摩根士丹利增持雅生活服務85.63萬股，每股作價22.43港元，涉資1092.79萬港元；随後于10月28日，摩根士丹利減持雅生活服務548萬股，每股平均價為27.43元，涉資1.5億港元。

無獨有偶，紐約梅隆銀行同樣也在減持、增持雅生活服務股份。

對于上述買賣操作，市場大多認為是出于高位套現的邏輯，在股價升至高處時将部分股票出手以兌現确認收益。

自2019年8月以來雅生活股價就一路高走，9月26日在宣布收購中民投物業這宗最大並購後股價更是不斷上漲，為彼時漲幅最大的物業股。

在綠地減持的前期10月11日，雅生活股價攀升至上市以來最高價23.3港元/股，這相較于彼時上市發行價已累計上漲89%。

彼時綠地相關人士也對觀點地産新媒體表示，出售動作屬常規操作，減持比例僅四分之一倉位，且股東位置也沒有變化，“就像你我投資股票一樣，漲多了就賣掉确認些收益。”

首次減持之後，綠地控股通過旗下兩公司控股11.25%，其中包括5000萬股H股及1億股非上市股股份中擁有權益。

而2020年開年不到半個月，綠地幹脆将其合共持有的5000萬H股出售，即相當于清倉了所持H股股份，僅剩1億股非上市股股份權益，占雅生活已發行股本總數的7.5%。

對于此次減持，綠地相關人士表示，該次減持雅生活是基于市場化的操作，鎖定部分收益，屬正常市場操作——這與上次的減持邏輯别無二致。

可以看到的是，在經過去年10、11月一波買賣操作之後，雅生活股價繼續一路高歌猛進。在綠地第二次減持前即昨日1月13日，截至收盤雅生活股價32.3港元/股，漲幅4.53%，盤中最高32.6港元/股，再次刷新上市以來最高價，較上市發行價累計上漲165%。

相比于上次減持時的平均每股價格21.18港元，此次減持已升至30.2港元每股，交易總價15.1億港元。

不妨給綠地算一筆賬，當初其以10億元入股雅生活20%股權，按今日減持收盤價30.5港元/股、市值406.67億港元計算，不到兩年間，綠地浮盈超40億港元，不僅迅速回本且整體價值再次翻倍。

撇去融資成本、股票分紅等因素外，目前綠地金控所持雅生活股票已等同于零成本了，屬于“賣多少、進賬多少”。

合作問号

除去高位套現、鎖定收益，再次減持是否也暗示着雙方的合作關繫的淡化呢？

聯昌證券分析師鄭懷武對此表示稱，綠地金控此次行為應不會影響與雅生活的後續合作，其認為減持是綠地考慮到自身的盈利狀況，雖然雅生活有較大的利潤空間，但是基于回報期等原因，在股價高點套現資金用于補充一下其他發展闆塊也是正常的。

就此，綠地相關人士也對觀點地産新媒體表示，減持回流資金是用于金融闆塊自身業務的後續發展，發掘其它更有增值空間的投資項目。

而在公告中，雅生活似是為了安撫市場與投資者的擔心，表示該次減持不影響綠地金融的控股公司綠地控股與公司的戰略合作。

觀點地産新媒體了解，彼時2017年雙方合作協議規定，綠地将成為雅生活集團長期戰略性股東，雅生活集團将采取“雅居樂物業”及“綠地物業”雙品牌戰略管理。

同時，自2018年起至2022年的五年内，綠地控股将聘請雅生活作為物業管理服務供應商，每年交付管理物業面積将不少于700萬平方米，並額外提供300萬平方米的優先物業管理權，共計超過5000萬平方米的物業管理面積。

僅就物業面積而言，截至2019年6月30日止，雅生活已自綠地控股承接累計超過3400萬平方米的合約管理面積，占總合約面積的10%。且截至2019年6月30日止的6個月期間，雅生活已自綠地控股新增逾1200萬平方米的合約管理面積，不僅遠超雅居樂集團注入面積，且超過雙方合作協議中的全年度保證及優先物業服務面積。

從雙方合作的程度看來，似乎並沒有完全“清倉”雅生活的迹象。

而最新公告中，綠地控股也重申承諾将繼續嚴格遵守與雅生活控股股東雅居樂集團及雅生活訂立的投資合作框架協定，持續發展和維護與雅生活的戰略合作夥伴關繫，繼續支持集團的物業管理及相關增值服務業務發展，並避免同業競争，為公司的快速發展提供全力支持。

此外，綠地控股将繼續根據投資合作框架協議，确保雅生活可獲得協議中規定的保證及優先物業服務面積。

即是說，雙方仍将按照協議進行，綠地将繼續提供給雅生活所規定的物業面積。不過，在五年期結束時，是否有可能繼續減持並退出雅生活呢？

目前，綠地金控已不再持有雅生活H股股份，僅持有雅生活1億股非上市股股份權益，占總股本7.5%。從股本結構看，目前雅居樂集團旗下中山雅生活企業管理服務有限公司持股仍54%、綠地控股通過公司控股7.5%、共青城雅生活投資管理合夥企業（有限合夥）持股6%以及公衆股東持股32.5%。

綠地仍舊為雅生活第二大股東，不過，值得注意的是，相比于第一次減持後與第三大股東的持股差距，此次已縮減至1.5%。

而所剩下的1億股非上市股股份，按照規則並不能在股市流通買賣、直接套現，一般情況下須由證監會批準才可轉讓。

至于非流通股份是否繼續持有，綠地相關人士則表示，“這個現在沒人能回答”。

另有市場人士表示，雅生活目前基本面比較好，且此次對中民投的大宗收購對于其面積規模、利潤都有很大幫助。據了解，若算上中民投物管面積，雅生活物業在管面積或将突破5億平方米，有望超過彩生活自管面積。

“現在物業股都在加大第三方占比，一方面是減少對母公司的過分依賴、增加競争力，另一方面也是增加其他高利潤業态的物業。”

據悉，截止2019年6月30日，來自第三方開發商項目（含收並購項目）占雅生活總在管面積為72.4%，而在當年綠地入股之時這一比例才33%。看起來，盡管背靠大樹，雅生活似乎也在努力減少依賴，畢竟“天上掉下的餡餅”也有風險。