融創華南補缺 廣州增城後再奪江門大滘村里的灣區舊改

觀點地産網 “我們相信，舊的黃金10年已經落幕，2020年，新的地産黃金10年開始了！”

“吃的香睡的踏實，是人生最美好的狀态。”

“快訊：廣東将放開除廣州、深圳之外城市的落戶限制。珠海、佛山、東莞、惠州等等，總之‘大灣區核心區’樓市利好！”

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翻看余英的微博，他一如過往，偶爾侃侃時政，時常分享人生。算下來，余英加盟融創已經有一年時間了。

這一年，融創也在華南一帶頻拿地、做舊改、收並購......如今，在歲末年初之際，市場上傳出融創再奪江門大滘村舊改項目的消息。

消息顯示，大滘村于1月12日舉辦“三舊”改造表決會議，同意引入江門市樂景産業投資有限公司成為項目改造前期服務合作方，同意率100%。

工商信息顯示，樂景産業投資由江門市達成産業投資有限公司持有95%股權，江門市融創置業有限公司持有5%股權，前者股權最終穿透至3名自然人，後者則指向融創房地産集團有限公司。

事實上，當地産下半場來臨，同梯隊房企之間的差距逐步拉開，因此，查漏補缺成為這一階段房企持續發展的關鍵。而華南區域一直是融創的短闆，面臨着行業的新格局。

舊改版圖再擴

在舊改方面，融創無疑是個新兵。

去年年初，融創拿下增城版“獵德村”，首次入局廣州舊改；2019年11月，融創再與時代、中建、珠江投資、敏捷、富力等房企搶奪荔灣區增滘村舊改項目，但最終無緣。

如今，孫宏斌将目光瞄準了大灣區的其他城市。

1月12日，位于江門新會區會城街道的大滘村舉辦“三舊”改造表決會議，會議同意了大滘村村民村委會全權負責實施組織新會區會城街道合共約498.83畝，33.26萬平方米的“三舊”改造工作。

這意味着融創透過此次舊改，成功在江門新會擴展近500畝的儲備面積。

但2016年首次布局華南區域、2017年首入江門的融創是大灣區“後來者”，拿下舊改項目則成為它在灣區立足的重要籌碼。

一方面，擴展舊改版圖可以迅速增加其在大灣區的土地儲備，畢竟糧草充裕，房企才能砥砺前行。另一方面，當下在公開市場透過招拍挂拿地，房企的拿地價格較高，自持、限價等條件太多，對于要兼顧規模與利潤的企業而言，收並購與舊改項目成為最好的選擇。

有業内人士也直言：“現在招拍挂的土地價格太貴了，很多項目都不能實現盈利或者說實現盈利的難度比較大，所以越來越多房企積極參與到舊改當中，舊改的利潤稍微還是高一點的，只不過耗時比較長”。

但融創的考量並不止于此，深謀遠慮的孫宏斌或許看到了大滘村未來的價值。

資料顯示，大滘村位于江門新會區東部，北至岡州大道東，西至圭陽路，南臨東甲村，東靠江門大道，該項目距離珠西綜合交通樞紐江門站僅6分鐘車程。

據悉，珠西綜合交通樞紐江門站于2017年動工建設，預計将于2020年上半年投入使用，該站場将至少匯聚江湛鐵路、廣佛江珠城際、廣珠鐵路、廣珠城際、江恩城際以及江門城市軌道交通線6條軌道交通線，未來将成為廣東省内僅次于廣州南站、深圳北站、佛山西站的第四大軌道交通樞紐。

“江門雖然算三線城市，但它屬于大灣區，旁邊就有很多大城市，包括廣州、深圳、香港等地，這些大城市都會輻射周邊的中小城市”。

事實上，近年已有不少的房地産企業搶奪江門新會的舊改項目，比如星河控股、華發、佳兆業等“舊改大鳄”。

因此，也有分析人士提到，融創在舊改方面“涉世未深”，如何消化500畝的舊改項目，為其華南業績添上靓麗一筆，仍舊不得而知。

華南短闆

“大灣區我們還是差一些，但其他區域都比别人強。每個都比别人強人家怎麼活。廣州也有文旅城和舊改，這塊我們慢慢會發力的。”孫宏斌曾經如是表述融創在大灣區的處境。

對融創而言，華南區域無疑是其短闆。

數據顯示，2017年全年，融創實現合同銷售金額約為人民币3620.1億元，這一年廣深區域錄得銷售金額為194.5億元，僅占總銷售的5.37%，位列八大區域的第七位；2018年全年，廣深區域貢獻僅占4.4%。

2019年10月，融創将海南區域與廣深區域合並，成立新的華南區域。據觀點指數不完全統計，2019年全年，融創華南區域錄得簽約銷售額370億元，占全年5562.1億元銷售額的6.65%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

土地儲備是企業發展的重要支撐，根據融創的半年報數據，其土儲大多集中在北京、華北、西南等區域。以廣深、海南合並之後成立的華南區域計算，2016年，融創在華南一帶的土儲僅為862.83萬平方米，占其總土儲的11.83%。近幾年，華南區域的土儲占比不斷下降，2017年、2018年，這一比例僅為12.64%、10.52%。

2019年中期，融創連同其合營公司及聯營公司總土地儲備約為2.04億平方米，權益土地儲備面積約為1.36億平方米，而華南區域的土地儲備僅為1752.25萬平方米，占8.58%，權益土儲僅為1394.33萬平方米，占比10.28%。

或許，孫宏斌也深谙木桶原理，因此，融創過去一年也在努力補齊自己的短闆。

2019年，融創通過文旅城開業、發布粵府繫和桃源繫新産品等方式不斷加大融創在華南一帶的影響力，如今，孫宏斌似乎更希望通過舊改實現“後來者居上”的願望。

現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團前創始人黃立沖表示，房企采用文旅、舊改或康養地産的方式拿地，能夠迅速擴展土儲，有點跑馬圈地的意味，並且這些方式占用的資金會比較少。

實際上，從政策層面看，最近這一兩年舊改的整體進度有所加快，“以前是沒完沒了地等，現在是等一下還是有一些項目能出來的”，所以很多房企也看準了這個機會。

另一方面，分析人士表示，粵港澳大灣區的後續發展過程中，增量土地市場不是最關鍵的，存量土地市場才是人們争奪的下一個方向。

但該人士也提到，“舊改能夠讓他得到更多的土地資源，但融創在舊改方面還是比較弱，未來能不能駕馭好體量這麼大的項目，現在還沒有定論”。