世邦魏理仕料香港甲級寫字樓租金今年下跌5%至10%

觀點地産網訊：1月15日，世邦魏理仕發表年度《香港2020年房地産市場展望》,其指環球經濟局勢波動和社會不穩影響，香港經濟于2019年第3季更進入十年來首見的技術性衰退。盡管商業房地産于全年的租賃及投資總量均錄得下滑,但個别行業和區域需求依然強勁,加上未見明顯資金流失,反映市場信心並未動搖。

世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平稱，在2020年,由于環球局勢持續波動,例如各地大選、英國脫歐等,香港經濟仍然存在不确定性。然而,香港穩定的低利率環境，強勁的融資市場,以及更多粵港澳大灣區支持政策的出台落實,為香港提供多個利好因素，相信香港作為區内的大城市會繼續吸引投資和寫字樓需求。

該行又指，受全球經濟風險因素升溫影響,香港甲級寫字樓市場去年租賃需求放慢。年内落成的新供應錄得230萬平方呎,但全年凈吸納量僅錄得40.3萬平方呎。過去一年租戶繼續「去中心化」；在2019年就有大約73.1萬平方呎的寫字樓空間遷離核心區。而空置率在主要核心區攀升,大中環區，即金鐘、中環及上環的空置率由2018年底的1.3%升至2019年底的3.4%,是自2014年來新高。大中環區寫字樓租金亦見按年下跌5.9%,創自2012年以來最大年度跌幅。不過,「去中心化」的趨勢讓港島東的空置率保持在較低水平,甚至支持租金水平按年增長6.4%,表現強勁。

該行料，企業經歷2019年的各種不穩定性,今年将變得謹慎樂觀,而整體擴張需求繼續放慢。甲級寫字樓租金預期全年将下跌5%至10%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事駱應銘表示，在2020年,持續的經濟風險将使企業焦點落于嚴格成本控制。位于非核心區、新建而更具成本效益的寫字樓空間将會受追捧。又指中環核心區面對下行壓力最大,而港島東租金将繼續受惠于低空置率及租戶的搬遷需求受到支持。

商鋪市場方面，香港的零售市場受到旅客人數減少沖擊,不少零售行業的銷售貨值在第3季及第4季錄得雙位數跌幅。自年中以來,零售商戶變得更加謹慎。有租戶對市場的信心較弱,決定縮小營運規模或關閉部分商店。在四個核心購物區,包括中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角街鋪空置率由2018年底的4.1%上升至2019年底的6.6%。由于街鋪業主較願意為受影響的零售商提供即時的租金折扣,對比商場業主可能僅限于提供管理費用減免和按比例租金寬免,四個核心購物區的街鋪租金在2019年下半年比去年同期下跌19%，全年計下跌至19.2%。商場租金的跌幅較少,在2019年下半年比去年同期下跌4.4%,全年錄得4.4%跌幅。又料今年商場若與租戶續租時或會增加議價空間，料今年跌5-10%

該行料2020年由于外圍經濟和地緣政治因素不确定性增加及香港社會因素影響，核心零售區的平均租金調整幅度預計在15%-20%之間。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商鋪部資深董事溫運強表示，預期今年零售商會繼續縮減店鋪，但不一定是不健康的情況，因需求減少，租金下跌将可能會吸引一直在等待合适時機進入香港市場的國際品牌前來探索市場機會，若開店可令市場上的零售種類增加，屬好事。