觀點指數 | 十二月産業地産報告：IPO潮動與物流新賽道

觀點指數 當前産業地産在資本市場上受到熱烈追捧。2019年12月20日，中新集團在上交所成功上市，當天股價大漲至13.92元/股；此外，12月16日，深業集團成功發行深圳市首單市屬國企CMBS項目，底層資産為深圳科技工業園，發行規模達9.99億元，發行利率僅3.79%，創下歷史以來交易所市場CMBS産品最低利率。

而在物流地産行業中，近些年電商、新零售、社區團購等概念出現，客戶對物流服務的要求愈來愈高，物流場景變得更加復雜，物流的及時性顯得愈加重要。除了快遞之外，市場上已衍生出了倉配、小票零擔、整車和城配等多個子賽道。

12月内，市場上傳出京東物流、東方航空物流以及安能物流可能在2020年上市的消息。多家物流公司明年的上市計劃将有利于吸納資本，發展自身物流規模，同時投向遠未飽和的物流行業子賽道。

産業地産受資本熱捧

2019年12月20日，中新集團（CSSD）在上海證券交易所成功挂牌上市，意味着這家IPO長達4067天的企業正式對接資本市場。

敲鑼上市當天，中新集團開盤報價11.60元/股，較招股價9.67元/股上升19.96%，随後迅速漲至13.92元/股，較招股價上升43.95%。

可以看出，中新集團股票受到資本市場青睐和追捧，這背後既有12月下旬上證指數重回3000點大關的積極股市行情推動，也與中新集團上市背後寓意以及自身基本面有着密切的聯繫。

2010年以來，随着遏制房價上漲政策的推出，以地産業務為主的開發區主體公司並未有IPO成功案例。為此，2019年上半年，中新集團“去地産化”，終于成功IPO。

數據來源：中新集團招股書、觀點指數整理

截至2019月6月底，中新集團共實現營業收入35.96億元，較上年同期增長77.6%；受剝離部分房地産業務影響，中新集團資産負債率進一步下降至42.3%；得益于合理的經營理念和逐漸成熟的業務，毛利率一直穩步上升至44.47%；不過由于非經常性損益增加，淨利率稍有下降，但也處于37.93%的高位。

2019年5月，國務院印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，中新集團也成為《意見》發布後的，國内首個上市的國家級經開區開發運營主體。中新集團的成功IPO跟國家政府提倡發展實體經濟、大力扶持産業園區的政策戰略相契合。

數據來源：觀點指數整理

截止目前，在A股的16家開發區概念的國資上市公司之中，中新集團的總市值排名第5位，僅次于招商蛇口、陸家嘴、上海臨港、張江高科。

京東物流IPO野望

2019年12月24日，中國電商巨頭京東旗下的京東物流被透露可能赴海外進行IPO，目前與多家銀行舉行初步讨論，IPO或在2020年下半年進行，集資規模可能達80至100億美元。京東方面對此消息不予置評。

耐人尋味的是，2019年12月5日，京東物流的運營主體北京京邦達貿易有限公司發生工商變更，劉強東卸任該公司總經理一職，其助理張雱卸任該公司法定代表人、執行董事，新增京東物流CEO王振輝為法定代表人、執行董事兼經理。此番操作，像是要厘清京東商城與京東物流的關繫和關聯收入，提升京東物流未來的市場估值。

觀察京東物流近期出現的人事變動、薪資調整、經營業績利好等消息，或許京東物流IPO的計劃進程正逐漸浮出水面。

2007年，京東宣布自建物流，随後位于北京東三環的潘家園站的第一個站點正式營業。十年後，京東将物流業務拆分成一家獨立的公司，從企業物流轉變為物流企業，開始為第三方企業提供快遞和倉儲服務，構建了包括中小件、大件、冷鍊、B2B、跨境和衆包（達達）六大物流網絡，並确立下五年後（2022年）成為年收入規模超過1000億元的物流科技服務商的目標。

在追逐發展的道路上，京東物流于2018年2月14日引入紅杉、騰訊、招商局、國開行等投資人，共同注資25億美元，擴大資金池子。25億美元的高額融資引起了物流行業内的重點關注，同時也給京東物流未來發展規模增添了更大的想象空間。

數據來源：京東報告、觀點指數整理

近期京東發布的2019年第三季度報告顯示，截至2019年9月30日，京東物流已運營650多個倉庫，倉庫總建築面積約為1600萬平方米（前一季度為1500萬平方米）。可以對比的是，不久前于港交所上市的ESR管理位于中國、日本、韓國、新加坡等國家的物流建築面積合共1530萬平方米。

2019年12月18日，京東物流宣布全面啟用東莞“亞洲一号”。東莞“亞洲一号”集自動入庫、存貨、打包、分揀、出庫等全流程作業于一體，是亞洲規模最大的一體化智能物流中心。截至目前，京東物流花費5年時間，共建造了25座“亞洲一号”，京東表示未來還要再建20座亞洲一号，全面覆蓋國内核心城市。

京東物流大手筆投入物流設施建設帶來一個問題是盈利不平衡。2019年4月，劉強東在内部信中宣布，京東物流2018年全年虧損超過23億元，如果扣除内部結算，虧損總額超過28億元。不過，在2019年第二季度财報公布後的分析師電話會議中，劉強東表示，如今京東物流已經接近盈利平衡。

在今年1月11日京東物流集團年會上，京東物流CEO王振輝宣布，2019年京東物流超預期完成了收入、利潤的目標，即外部收入達成率103%，整體利潤達成率178%，外部收入已經超過總收入的40%。技術服務收入增長近400%。

逐漸變好的經營業績和前期巨大投入建造的物流設施，是京東物流上市的重要砝碼，如若上市，地點可能在香港或紐約。考慮到港交所允許同股不同權架構企業上市以及阿里巴巴順利“回歸”香港市場的熱烈反響，同樣是新經濟企業的京東物流在港交所上市的可能性或許會更大。

物流投資新賽道

京東物流之外，瞄準于2020年上市的物流企業還有東方航空物流有限公司、安能物流，剛上市不久的ESR也被披露計劃打包南韓資産及部分其他物業，以房地産信托基金（REITs）的形式分拆上市。

來源：觀點指數整理

物流企業上市的激勵來源于更多的物流投資機會。近些年電商、新零售、社區團購等概念出現，物流場景變得更加復雜，客戶對物流服務的要求也顯著提高，同時也帶來了很多新物流機會。物流行業正處于電商驅動的爆發期。

數據來源：觀點指數整理

目前物流市場上除了最早形成的快遞行業，還衍生出了以倉庫為核心的上下遊産業鍊，例如倉配、城配、整車、小票零擔等業務。這些業務催生出多種多樣的物流子賽道，包括快遞賽道、倉配賽道、小票零擔、整車賽道、城配賽道、生鮮電商等等。這些子賽道呈現出規模大、增速快的特點，例如快遞賽道目前市場規模4000億元，每年增速保持在30%左右。

但需要注意的是，除了快遞賽道出現了三通一達、順豐等多家上市公司外，其他物流子賽道只是零零星星地出現一些上市公司，市場份額處于分散的狀态。而在美國，情況則有所不同，每一個細分賽道上市的企業至少有5到8家，而市值都處于幾十億美元左右。因此未來中國市場非常有機會在零擔、幹線、城配、冷鍊等業務方面出現多家上市公司，這些領域都是資本投向物流市場的重要方向。

數據來源：觀點指數整理

此外，中國市場在物流經營效率方面還有待提高。例如冷鍊賽道，730政治局會議曾提到，冷鍊是物流行業的短闆，未來将實施城鄉冷鍊物流設施建設工程，逐步補齊物流業的冷鍊短闆。

目前冷鍊市場規模為4700億元，且以30%的高增速向前發展，但我國人均冷庫容積率僅僅達0.075立方米，為美國的1/4，冷鍊運輸比例以及運輸損耗率相對部分發達國家來說依然處于低位。因此，在選準物流行業子賽道後，擴規增效将是資本發力的方向。