杭州新年首場百億土拍 融創補倉、花樣年首入與低利潤的中梁

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2020-01-17 22:01

  • 一面是低利潤,一面是規模壓力,2020年房企依然沒那麼好過。

    觀點地産網 歲末年初,與房企們發債一樣積極的,還有各個城市的推地。

    2020年行進了不到20天,作為去年全國賣地最多的城市,杭州土地市場早已熱火朝天。不久前,陽光城、旭輝就紛紛以封頂價+自持補倉,制造今年杭州土拍的首次封頂。

    1月17日,杭州迎來新年首場百億土拍,主城區7宗地塊總成交達131.3億元,總出讓面積28.9萬平方米,計容面積71萬平方米。

    其中,4宗涉宅用地競争最為激烈,吸引近20家房企圍獵,起拍價高達109億元。最終,涉宅地分别被中梁、融創聯合體、濱江、花樣年收入囊中,合計吸金126億元。

    溢價方面,融創聯合體拿下的下沙中心區單元地塊創涉宅用地里的最高溢價,溢價率20.5%;其次為首入杭州的花樣年,以18.97%的溢價率競得牛田單元地塊。

    在浙江中原地産首席分析師荊海燕看來,“今天土拍整體顯得比較熱的原因還是在于地塊比較吸引,最終沒拍到封頂,也顯示房企還是比較冷靜。”

    事實上,自2019年杭州開始實現“雙限”政策後,項目的售價被牢牢限制,導致房企利潤空間越來越低,“要靠快周轉、低融資成本、壓縮運營費用來保證利潤空間,所以溢價率要壓住。”荊海燕補充道。

    一面是低利潤,一面是規模壓力,2020年房企依然沒那麼好過。

    融創、濱江補倉與杭州三甲之争

    盡管近幾年在杭州都有不錯的銷售表現,但熱衷並購的融創在公開土地市場出現得不多,此次拿地可以說是久違的回歸。

    據悉,今天融創是以聯合體身份拿下金沙湖商住地,另外兩家房企分别為坤和與開元,地塊成交總價41.1億元,樓面價17768元/平方米,溢價率20.5%。

    根據規劃,地塊的商業面積不少于35%,其中還要按五星標準建設酒店,商務寫字樓功能不小于30000平方米,配套性商業不大于5000平方米。

    據觀點地産新媒體了解,背靠開元酒店集團,開元在酒店、物業上都有非常雄厚的基礎;另外,坤和也是杭州本地知名的老牌房企,在打造商務寫字樓部分上有豐富經驗,比如杭州知名的5A甲級寫字樓坤和中心,以及此前和萬州聯合推出的商業新物種K-lab。

    因此,不難理解為何融創會拉來本土的開元和坤和共同競拍,三家各司其職,也算是合作共赢。

    不過,僅從地塊成交價格來看,20.5%的溢價率給融創留下的利潤空間並不算大。

    根據出讓資料,地塊的商業商務部分起始樓面價5002元/平方米,住宅起始樓面價19991元/平方米,若商業、住宅地價溢價比例相同,地塊住宅部分實際樓面價約為24089元/平方米。

    另據限價規定,地塊毛坯銷售均價不高于33500元/平方米,精裝均價不高于37500元/平方米。有本地媒體推算,剔除建安成本、财務成本,地塊預期的利潤率或僅有7%。

    相比之下,本土房企濱江拿下的燈塔單元商住地情況則稍微好些。

    據了解,濱江今天拿地的總成交價為17.75億元,樓面價15122.11元/平方米,溢價率6.61%。

    根據規劃,地塊有10%公租房及25%商業建面,其中,商業部分地價9000元/平方米,因此地塊住宅部分實際樓面價約1.9萬元/平方米。

    按照限價政策規定的毛坯銷售均價不高于29500元/平方米,精裝標準不高于3500元/平方米,僅從賬面上看,濱江的地塊利潤或将好于融創。

    從在杭銷售規模而言,濱江和融創一直都是杭州三甲的有力争奪中。

    據當地媒體統計顯示,2019年,融創東南在杭州的全年銷售金額221.61億元,位列杭州房企銷售操盤口徑的亞軍,濱江排名第四。但從權益上看,濱江則以176.32億元位列榜首,融創則只有133.8億元,排名第四。

    不同的是,作為深耕杭州的本土房企,自綠城被中交入主後,濱江就一直被看做杭州本土的房企老大。

    據觀點地産新媒體不完全統計,2019年内,濱江在杭州拿地就已超過300億元,為在杭房企拿地冠軍,杭州對濱江的意義不言而喻。

    而入杭7年的融創則更多在並購市場發力。

    據統計,2018年至今融創僅在杭州土地市場出現3次,包括2018年11月48.6億元拿下運河新城兩宗宅地,2019年2月34.65億元拿下大江東1宗商住地塊,以及今天以聯合體41億元奪金沙湖商住地。

    此外,2019年融創還曾以收購方式拿下杭州城北43萬平米大型商業綜合體萬融城。

    花樣年首入與低利潤的中梁

    除兩強之争外,今天杭州土拍也不乏一些新面孔和罕見露面的房企。

    其中,深圳房企花樣年18.18億元競得江幹區牛田單元宅地,樓面價27367.23元/平方米,溢價率18.97%,是其在杭州的首秀。

    資料顯示,地塊出讓面積30205平方米,計容建築面積66451平方米,另需配建10%(6645平方米)公租房,剔除公租房部分,花樣年拿下地塊的樓面價為30407.9元/平方米。

    根據限價規定的毛坯銷售均價不高于38400元/平方米,精裝均價42400元/平方米推算,地塊的利潤空間也不會太大。

    同樣的情況也發生在中梁身上。

    在今天最受關注的未來科技城純宅地中,共有包括綠城、濱江在内的20家房企參與競拍,最終62輪報價後,中梁以49億元總價競得,樓面價22842.80元/平方米,溢價率14.21%。

    地塊總建面21.4萬平方米,其中需須配建住宅總建築面積5%比例的公租房(10728.85平方米)。提出該部分,該地塊的實際樓面價為24266元/平方米。

    按政府限價,地塊毛坯銷售均價不高于31000元/平方米,精裝均價不高于34500元/平方米,杭州本地媒體預計,地塊的利潤率或将不足2%。

    不過,作為今天土拍中體量最大的地塊,未來科技城地塊總住宅貨值達70億元。在年初這個時間節點拿下,按照中梁的周轉率,基本可以确保年内開盤,為2020年的銷售産生不少貢獻。

    顯然,随着地産行業整體的利潤率被壓縮,房企至少要保證自身的規模不落後。

    事實上,從今天的土拍看,無論是頂着利潤壓力都要突圍而出的,還是作為新人高溢價首入的,都預示着杭州這座新一線城市仍是各家房企的必争之地。

    據觀點地産新媒體不完全統計,截至目前,2020年杭州已經先後進行六場土拍,賣出近30宗地塊,總體成交金額超過300億元。

    撰文:黎倩    

    審校:鐘凱



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