世說 | 保利英倫漂流記

观点地产网

2020-01-19 21:48

  • 對于隻在當地擁有一個住宅項目的保利來說,其所描述的倫敦市場“長期願景”遠未落到實處。

    觀點地産網 也許是巧合,保利在英國倫敦的買賣動作,都是在春節前後出現。

    四年前春節時分,保利在倫敦購入一宗辦公物業;四年後的春節前,傳出了保利欲将該物業出售的消息。

    1月19日,有消息人士透露,保利地産正考慮出售倫敦一棟價值約1.95億美元(約合13.37億元人民币)的辦公樓。據介紹,保利地産方面已邀請幾家經紀人就售樓授權書進行競争。

    觀點地産新媒體獲悉,該物業為倫敦金融城的總部大樓5 Fleet Place,主力租戶為英國律所Charles Russell Speechlys。2016年初,保利地産以1.45億英鎊(當時約合12.6億元人民币)買下這座寫字樓。

    這也是保利在英國的第一筆投資。

    該消息人士表示,保利地産方面回應,旗下英國公司正在開展對該棟樓的可行性研究,目前還沒有就下一步如何推進做出決定。

    是項目已經擁有了可觀的溢價?還是海外資産架構調整的需要?為何會選擇在這個時候出售項目?局外人難以看清保利的真實動因,觀點地産新媒體就此向倫敦業内人士等進行了詢問,但截至發稿前并未得到準确答複。

    追根溯源,2016年剛剛啟動海外戰略的保利地産在完成澳洲投資布局後,目光迅速轉到了位于地球另一邊的英國。

    保利當時看中的是位于倫敦中城Midtown的一棟寫字樓,該項目擁有臨近傳統倫敦高端區域西區和倫敦金融城的區位優勢。或許是對于未來租金收益和投資回報率的看好,保利地産以投标方式,果斷拿下了該項目100%權益。

    值得一提的是,這棟建成于2008年的寫字樓在被保利地産買下時,出租率已經達到了100%。

    保利将海外投資第二站選在英國倫敦,其實并不難理解。身為央企的保利往往會在選擇标的物時自帶“謹慎”屬性,投資物業市場頗為成熟的倫敦無疑會成為首批選項。

    優先選擇收購持有性資産的增值經營模式,也為保利的風險把控加上一道“保險”。進入倫敦市場兩年後,保利才決定進一步深入,開始布局住宅開發業務。

    2018年2月,同樣是春節前後。保利地産發布公告稱,已經正式完成收購英國倫敦大型開發地塊,地塊屬于Millbrook Park地産項目的其中一部分,占地11.88英畝,約合72畝,位于倫敦北四區Mill Hill,收購價格為7465萬英鎊(約6.53億元人民币)。

    與全盤拿下倫敦金融城寫字樓項目不同,保利地産此次是通過合作方式取得Millbrook Park項目地塊。

    整個Millbrook Park地産開發項目共分為14期,保利拿了其中4期,占總開發面積約30%。Millbrook Park項目總共規劃新建2240套住房,保利拿下的地塊将建設其中706套(包括134套保障房),并新建1400平方米的商業和零售空間,以及Millbrook廣場。

    先“寫字樓”後“住宅”,保利“求穩”的氣質表露無疑。事實上,從最開始進入英國市場到後來一系列買賣動作,無不清晰透露出其海外投資策略。

    據了解,收購倫敦Millbrook Park地塊的主體是保利英國子公司,對于首次拿下倫敦住宅項目,保利相關負責人表示,很高興能拿下英國第一個房地産開發項目:“我們也希望同這個項目其它開發商一起,為該社區建造世界級的項目。”

    除此之外,該負責人還表示,保利對于倫敦市場有着長期的願景,公司未來也會在倫敦建立一支強勁的開發團隊。

    兩年時間過去,保利對于英國市場的看法并沒有發生太大變化,并就本次寫字樓項目出售表示,未來保利将繼續在英國的長期發展,并通過收購擴大業務。

    能夠确定的一點是,保利這個舉動并非是收縮在英國的布局。

    問題又回到了原點,但依照消息屬實的前提去尋找出售原因,或許能夠從保利2019年年中業績報告中看到一絲端倪。

    據保利2019年上半年房地産項目匯總數據顯示,在英國倫敦隻有一個項目,即保利在2018年初拿下的倫敦保利磨山公園項目。

    從匯總表中得知,該項目截至2019年上半年仍未開工,同時也無累計竣工面積。換而言之,該項目基本上仍處于待開發狀态,并未産生任何營收。

    公告中的另一張圖表則列出保利2019年上半年在英國地區實現營業收入約2151.49萬元,營業成本約2054.61萬元。值得注意的是,保利2019年上半年在英國地區所實現的營收比2018年上半年2781.59萬元下降了22.65%,營業成本則上升了21.65%。

    由于保利在英國的項目不多,該地區營業收入主要貢獻來源無疑正是已經在出售中的倫敦金融城寫字樓項目。

    對于奉行謹慎策略的保利而言,優化資産配置或許能夠成為出售資産的一個理由。

    無論如何,盡管已經進入英國四年時間,但對于隻在當地擁有一個住宅項目的保利來說,其所描述的倫敦市場“長期願景”遠未落到實處。

    世說 | 鈎沉裡的商業筆記:你能看到多遠的過去,就能看到多遠的未來。

    撰文:陸欣    

    審校:徐耀輝



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