金茂“第二曲線” 城市運營沖刺2000億

觀點地産網 随着城市化的日益發展，傳統單一的住宅開發模式早已不能滿足人們日益增長的生活需求，尋找第二增長曲線成為房地産開發商們的共識。

但第二曲線作為企業未來發展的新增長闆塊，大多時候都不能輕易确立，尋找和反復也不可避免，更需要耐得住前期只見投入不見産出的“煎熬”。

如國内第一家上市房企，萬科新增長點的探索之路就經歷過一番波折。許多年前，萬科嘗試多元化無疾而終，直至2014年年中，萬科 “八爪魚戰略”誕生。按照當時的說法，有了這八大闆塊的業務，在萬科“萬億目標”中，未來一半的收入要來自新業務。

另一龍頭房企，恒大對新增長點的摸索同樣經歷一番試錯。在文化産業之後，恒大2016年相繼剝離了糧油、飲用水、乳業等快消業務，而近兩年，其投入數百億元不斷收購全球新能源汽車行業技術，打造生産+銷售+技術的全産業鍊閉環，恒大似乎需要找到“大行業”來填補房地産業“成熟期”之後的增長曲線。

是的，這些龍頭房企都在積極尋找自己的新的增長點，即使大多還沒能看到有效的業績貢獻。在這股轉型升級的大浪潮中，以高端豪宅“金茂府”享譽全國，仍在穩健增長的千億房企中國金茂則早在2015年已搭建起了第二曲線“城市運營”。

因為中國金茂早已看到：“金茂府對于金茂來說，是業績和現金流的重要支撐，但要奔向2000億或更高規模，則需要第二增長曲線的助力。”

據介紹，中國金茂的城市運營項目前期需投入較多時間和精力，“三年起勢五年成城”是常态，如今熬過了幾年“養成期”，金茂城市運營業務這第二曲線預計2020年就可以進入業績爆發期，成為沖擊2000億元規模的有力支撐。

金茂第二曲線增長示意圖

一般來說，城市運營項目面積都很大，主要布局在一線、準一線城市的周邊地帶，以聚焦熱點城市核心區域升級、城市副中心開發的城市運營商定位，形成了城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮的城市運營模式。

代表作品有長沙占地約11452畝的梅溪湖國際新城、建築面積400萬平米的青島中歐國際城、規劃範圍約11.36平方公里的蘇州張家港智慧科學城等等。

據觀點地産新媒體了解，截止目前，中國金茂已經進駐全國47座城市，擁有20個城市運營項目。據稱，城市運營業務這條“第二曲線”，将成為金茂發展穿越行業周期、持續高質量增長的内生動力。

從浦東到梅溪湖

事實上，在提出“城市運營商”這一定位之前，中國金茂早在上世紀90年代已用城市運營的發展思路，參與到上海浦東的開發——這里的起點是大名鼎鼎的金茂大廈。

陸家嘴金融貿易區作為浦東開發起點，規劃之初就對標紐約、芝加哥的中央商務區，金茂大廈作為陸家嘴金融貿易區第一棟超高層綜合體，首次引入“垂直城市”理念，将J Life高端商業、甲級寫字樓、大陸第一家君悅酒店、觀光廳設置于一體，拉開浦東乃至上海騰飛序幕，更使城市面貌發生了翻天覆地的變化。

金茂大廈是金茂城市運營的第一次嘗試，正是因為經歷了這個過程，規劃驅動成為中國金茂此後城市運營的關鍵。

金茂大廈之後，金茂還主持了北外灘城市核心綜合體項目開發，開發總建築面積達約150萬平米，區域範圍内規劃興建300萬平米高品質甲級寫字樓，規模相當于再造一個“小陸家嘴”。

在金茂大廈、金茂北外灘城市核心綜合體項目中，中國金茂經歷早期實踐、總結經驗、成片開發的過程，通過充分復盤，形成了包括規劃驅動、成片開發、城市配套升級、産業升級等城市運營方法論雛形，並确立以“科學至上”為核心、以“綠色智慧”為引領的城市運營特色。

至2011年，中國金茂以一級開發商的角色進入長沙梅溪湖項目，外界均在質疑其一級開發模式難以推進，而事實是，“我們通過規劃驅動，把長沙梅溪湖國際新城項目發展得很好。”

與其他産城模式“産業開發-吸引人才-完善配套”的模式不同，金茂“配套先行-吸引人口-推動産業發展”的差異化城市運營邏輯在這里已初見雛形。

來源：中國金茂

随着梅溪湖項目的推進，金茂2014年開始在該項目上探索城市運營，2015年正式确立了“城市運營商”戰略定位，2016年進一步明确了“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，以規劃驅動為牽引，以資本驅動為基石，實施城市升級和産業升級，到2017年形成了城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮的城市運營模式。

來源：中國金茂

規劃+資本驅動，為長沙梅溪湖國際新城建設“三年起勢、五年成城”，時至今日，總建面約945萬平米的國際新城已經成為長沙最具活力的“新中心”與“增長極”，便捷的生活配套、科學的城市規劃，使其成為高淨值人群品質生活的第一目的地。

另外，梅溪湖國際新城闆塊新房成交均價由九年前全市最末位的3179元/平米，升至2019年全市第一位12788元/平米，增幅達302%。梅溪湖所在湘江新區，2017年片區生産總值破2000億元，增速連續三年保持11%以上，經濟增速領跑長沙乃至全省。

中國金茂總結：“長沙梅溪湖國際新城從最初項目定位、産業設計、區域規劃，到開發與運營經驗，成為城市副中心建設的標杆，進一步體現出中國金茂城市運營獨特的邏輯與標準。通過引領城市品質提升，使城市更具向心力，吸引高端人才聚合，繼而推動産業發展，确立‘以城聚人、以城促産’的‘城-人-産’差異化運營邏輯。”

2018年，在“科學至上”的指引下，金茂繼續創新政企合作模式，創新資源協同渠道，並推進與集團的業務協同，圍繞“大科技、大健康、大文化”三大産業方向，匯聚海量優質資源推動城市産業升級。

據介紹，目前，中國金茂已積累上千家有較強影響力的産業資源，推動數十家産業資源在中國金茂城市運營項目實質性落地。 

截至2019年11月，中國金茂累計獲得綠色建築認證標識170余個，項目開發占比超過90%。目前，已滿足綠色標識設計要求的項目總建築面積共計1120.25萬平米，預計每年碳減排總量超過30萬噸。

此外，以城市運營項目為主要載體，中國金茂大力推動清潔能源和可再生能源繫統使用。截至2019年11月，中國金茂已投資、建設、運營城市、區域、項目級能源站項目40個，預計每年碳減排量超過24萬噸，致力于打造具有“規劃領先、産業創新、功能復合、環境友好”特色的城市運營項目。

兩條增長曲線

“如今，中國金茂的城市運營模式已經進入可復制階段。”金茂在介紹這一模式時充滿信心。

在“城市運營商”戰略提出的第5個年頭，中國金茂已經形成了以上海北外灘為代表的城市核心綜合體，以長沙梅溪湖國際新城為代表的城市新城以及以麗江谷鎮為代表的特色小鎮三大運營模闆，全面賦能城市發展。

“在城市運營戰略的護航下，金茂提前完成了2019全年的簽約、回款目標。”如此看來，城市運營已經開始實實在在反哺業績。

在此之前，“金茂府”繫列産品無疑是其業績貢獻的第一曲線。

中國金茂20大城市運營項目列表

來源：中國金茂

據觀點地産新媒體了解，2009年中國金茂高調奪下北京廣渠門15号地塊，首座金茂府定鼎北京廣渠門，自此中國金茂名聲在外，“金茂府”也成為高端品質住宅的標杆之一。

“歷經近11年叠代發展，中國金茂‘府繫’ 已成長為高端城市住宅品牌的領導者，實現全國24座城市布局了47座金茂府布局，銷售均價在Top20房企中連續三年位列第一。不僅為金茂發展注入極大的增長驅動力，而且成就了金茂發展的‘第一曲線’。”中國金茂方面這樣表示。

2019年全年銷售數據顯示，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1608.07億元，同比增長25.63%；累計簽約銷售建築面積約748.44萬平米，同比增長49.33%。其中，成交金額包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生态新城項目及甯波生命科學城項目的成交銷售金額。

雖未公布城市運營項目貢獻的具體銷售金額，但中國金茂表示：“單憑金茂府作為業績主要支撐，長遠而言是不足夠的。城市運營業務這條‘第二曲線’，将成為金茂發展穿越行業周期、持續高質量增長的内生動力。”

“基于對全球城市化規律的研究與國内城市化趨勢的預判，中國金茂城市運營戰略開始充分聚焦環渤海、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群，以及南京、青島等準一線城市。根據不同土地屬性因地制宜地提出城市運營方案，通過塑造宜居宜業宜養的産城融合樣本，賦能城市崛起。”

中國金茂有關人士表示：“所謂城市運營，有時間、空間和内涵三大維度。通過對大體量地塊的提前收儲，進行科學規劃與精耕細作，再從一、二級聯動開發到持有運營，做到城市開發、運營及服務一條龍。”

“我們不光是建了一座城市，而是按照真正理想城市的模闆去規劃，塑造宜居宜業宜養之城。”