錢緊一年 | 旭輝路口

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2020-01-20 14:58

  • 林中喜歡自稱“行者”,在他的眼里,旭輝並不需要成為跑得最快的,但一定要成為走得最遠的。

    觀點地産網 2019年轉瞬即逝,陳東彪的稱謂也從“陳總”變成了“陳董”。

    不少人都有過疑問,家族企業中職業經理人的天花闆會在哪里?對此,旭輝給出了自己的回答,陳東彪也由此從旭輝控股的執行總裁,變成了旭輝集團第五屆董事會的董事長。

    兩年之前,掌門人林中将陳東彪委任為公司執行董事,同一年里,旭輝控股突破千億進入新階段。兩年之後,陳東彪再一次獲得荣升。其身上所承載的,除了林氏家族寄予的厚望外,也標志着旭輝“大象轉身”的開始。

    2019年以來,旭輝控股相繼将重貴區域、昆明城市公司和蘇南、南京區域整合成為了西南區域集團和旭輝江蘇區域集團。

    按照旭輝的目標,最終會打造出十幾個小區域集團,每個小集團規模要達到300-400億元。如此算來,旭輝的發展目標顯然直指3000億規模。

    但正如旭輝改革時提出要“讓聽得到炮火的人做決策”一樣,對于整個房地産行業而言,2019年的炮火聲絲毫不弱于上一年。資本渠道仍然勒緊,争奪陣地的競争愈演愈烈,房企一舉一動都需要更加穩健和謹慎。

    杠杆支撐增量擴張的日子遠去,旭輝也在為未來尋找新的道路。2019年7月,旭輝宣布成立商業地産管理總部,統籌管理全集團商業項目。

    站在商業與住宅的路口,林中做出論斷:“十年後的旭輝可能會像新鴻基那樣,一半是開發業務,一半是收租業務。”

    快周轉平衡點

    網上關于陳東彪的報道不多,這位在旭輝已經6年的地産老将似乎更傾向于“默默實戰”,但雁過留聲,他也同樣留下了一句讓人印象頗深的話:“沒有地就沒有地位”。

    這句話是他2017年時任旭輝控股執行副總裁時所說,雖然聽起來“激進”,但並未讓人覺得意外。畢竟,當時地産市場依然被人稱之為“黃金時代”,快速拿地開盤,循環往復,企業們似乎並不擔心為此所帶來的高負債等後續影響,杠杆的指揮棒下衆人随之起舞。

    但現實沒有劇本,故事的轉變往往來得突然。當“艱難”傳導至資金端時,許多房企開始認真在拿地上算起賬來。

    2019年8月,林中在接受采訪時曾公開表示稱:“上半年多買了一些地,所以下半年不會有太大的買地投入,甚至不買地也沒問題。”

    話雖如此,但對于地産商而言,能決定是否買地的無非只有“合不合适”“有沒有錢”兩個原因,與數量多少無關。

    或許正因為此,在陳東彪履新董事長職位時曾有人質疑,這位曾經有過“豪言”的經理人在獲得更大的自主權之後,是否能夠與林氏謹慎的風格相契合?

    事實看來,兩者並不沖突。

    據觀點地産新媒體不完全統計,截至2019年11月,旭輝通過公開市場拿地的有48宗,對應土地交易總價為404.36億元。數量上,下半年拿地占比約為35.4%,對應土地金占比約為30.5%。

    數據來源:觀點指數整理

    僅從公開市場上的數據看,下半年旭輝确實拿地少了許多,但並非不拿。另一方面,從溢價情況上看,旭輝的拿地決心顯然經歷了一番考量。

    3月,旭輝在安徽合肥以104%的溢價率拿下一宗商住地塊;4月,兩次落子合肥,溢價率分别達到90%和73%;5月,除了一宗底價成交外,其余地塊成交溢價均在25%以上。

    相比之下,旭輝下半年的拿地略顯“保守”。數據顯示,7月至11月,旭輝在公開市場上拿地的溢價幅度在0-30%範圍内,其中大部分地塊溢價率為個位數。

    雖然仍然堅信“有地才有地位”,但也不得不服從行業大勢,謹慎的旭輝站在規模與風險的分岔口,努力維持着一個微妙的平衡點。

    然而,這種不緊不慢的拿地頻率,對于希望做到行業TOP8的旭輝而言顯然遠遠不夠。

    或許是提前預見到了這一情況的發生,旭輝早幾年便提出了要改革組織架構,並成立區域集團。據旭輝首席人力官葛明表示,區域集團的成立是為了将權力下放,項目管控、開發、經營等業務授權區域自主掌控,以确保一線的靈活度。

    值得注意的是,戰略、投資、财務、人事和風險這五項仍把控在集團總部手里。換而言之,區域集團的存在,便是在确保風險可控的前提下,更大幅度地加快項目周轉速率。

    就像一輛小車,或許車輪不多體積不大,但只要轉速足夠快,那自然就有了超車的可能。

    2019年剛剛整合成立的江蘇區域集團,或許能夠為這一策略提供佐證。在成立三個月後,該區域集團便宣布銷售業績突破200億,兩個月後,業績順利邁過300億。

    至此,林中當初定下的“每個區域集團三四百億”目標初見端倪。

    據觀點指數公布的2019中國房地産銷售金額TOP100排行榜單,旭輝2019年銷售金額排名位居全行業第15名,距離“二五戰略”(2017年-2021年)的目標仍有6個身位,留給旭輝的時間還有兩年。

    謹慎的自我造血

    “要做好一個項目,80%取決于投資,10%取決于項目定位,銷售最多只占5%。”這是掌管着旭輝“錢袋子”的楊欣曾經做出過的論斷。

    誠然,在公司有望踏過兩千億的2019年,為旭輝提供持續穩定的現金流,擔當好“壓艙石”的角色,成為了貫穿楊欣全年的工作課題。

    2019年全年,旭輝公開融資動作共有十次,其中包括了6次美元債發行、2次境内公司債以及兩次銀行定期貸款,總共涉及資金為21.7億美元及59億元人民币。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    從整體融資結構上看,旭輝的重心依然是放在了境内。于上半年,境内融資占比為60%,境外融資占比40%。

    具體而言,旭輝上半年融資中境内銀行及其他借款占比47%,境内公司債占比13%;在境外,旭輝發行優先票據占比為22%,境外銀行借款占比18%。從上半年新增債務情況來看,旭輝依然對境外融資情有獨鐘,融資途徑依然集中在美元債上。

    楊欣年中時曾表示,未來仍會是境内外“兩條腿走路”:“我們主要考慮的是包括融資的窗口、成本,還有融資便利性等。”他直言稱,旭輝在融資選擇上,一直都将維持着境内境外4:6的比例。

    與之相配套,旭輝未來會逐步增加在境外的資産。由此能夠猜測,跟随着這一趨勢,旭輝未來境外負債将會随着資産配置增加有所增加。業内人士曾分析指出,旭輝等房企在境外配置資産,其中一大目的便是為了抵禦類似因匯率波動而導致損失出現的情況。

    至于為何偏愛外債?除了發行難度相對較低外,與境内相比略低的融資成本同樣也是吸引旭輝的主要因素。從上半年融資數據來看,旭輝境外平均加權融資成本為5.8%,略低于境内。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    不過,盡管已經将融資成本控制在6%以下,但“謹慎”仍然是旭輝2019年融資表現的主基調。上半年里,旭輝淨負債率為69.5%,僅比2018年底67.2%微增2.3個百分點。淨負債為404.68億元,較2018年12月31日的332.48億元增長了72.2億元。

    “謹慎”固然安全,但同時意味着資金池的大小會受到限制。截至2019年上半年,旭輝銀行結余及現金為543億元,較2018年底增加了96.82億元,增幅為21.7%;而2018年年中的銀行結余及現金與2017年底相比,增幅則為31.25%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    雖然現金流的總量每年仍在增長,但增速已經出現了放緩。為了确保資金鍊安全,旭輝需要确保穩定現金流的方法——銷售資金回籠。

    據林中介紹,旭輝2019年主要任務之一就是加快去化,提高現金周轉速度。在資金緊張的2019年里,融資謹慎的旭輝對于銷售回款的要求尤為明顯。

    正因為此,2019年上半年,旭輝簽約回款率提升至95%,較2018年同期提高12個百分點。

    對此,楊欣笑稱“這是一個驚喜”,但同時他表示自己並不感到意外:“旭輝的回款不是由某一個單一部門負責管理的,而是由營銷、銷售、财務三個部門一起來推進的。”

    除此之外,楊欣還透露道,旭輝在一二線擁有信貸等豐富的金融資源,在快速銷售的同時,豐富的金融資源會對回款和現金流有較好的支撐作用。

    事實上,除了旭輝之外,大部分房企2019年都提到重點工作包括了“加快去化”。業内人士分析指出,在外部資本收緊的情況下,通過銷售回籠來自我造血的确是個不錯的防禦選擇,但從各家的結果來看,這個方式似乎並不适合所有企業。

    存量籌碼

    作為一個高度依賴于資本的行業,2019年的融資困境傳導到了房地産每一個角落,除了拿地、開發、銷售之外,人們将更多目光放在了存量市場之上。

    經過幾年的準備,旭輝商業總部于2019年成立,林峰親自挂帥,兼任旭輝商業總裁。進入旭輝已經快兩年的王壽慶,則擔任旭輝商業副總裁一職。

    從整個發展歷程來看,旭輝在商業地産闆塊已經做足了準備工作,包括事先找來王壽慶等人搭建班底,以及加快拓展商業管理規模等。截至商業總部成立前夕,旭輝旗下商業項目運營管理面積已經超過了百萬平方米。

    随着平台搭建完成,王壽慶和旭輝商業闆塊也終于迎來了發力期。

    在林中的計劃里,旭輝未來會在一線城市做自持,一線以外做增量。“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發,30%來自租金收入,另外20%來自其他業務。”

    願望總是美好而豐滿的,但支撐商業開發的龐大資金從何而來?與住宅業務不同,商業地産開發往往需要較長的周期,長時間的投入對于企業的資金、運營等實力均是考驗。

    從目前情況來看,旭輝采取了一個大多數做商業地産同行都會采用的方式,即通過住宅回血為商業開發提供一定程度的助力。

    據了解,旭輝商業在區域層面的發展,主要是由旭輝各區域集團或事業部負責人統籌管理商業項目的投資、開發、營運與物管,在整體推進商業項目落地的同時,還要實現商業與住宅開發之間的協同。

    這一策略同樣反映在了拿地上,2019年3月,旭輝在天津拿下的一宗商住地,明确要求需要全部自持3.81萬平方米的商業部分;4月,旭輝在太原拿下上千畝項目,規劃上同樣包含了商業中心、住宅等形态。

    商業地産成為了勾地的好選擇,而住宅部分高周轉也反過來哺育了商業闆塊開發。林峰表示,旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會,未來商業比重在整體業務版圖中占比會逐年增加。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    除了商業地産外,旭輝在存量市場上還有一個頗具分量的闆塊——長租公寓。雖然在業績公告中很少單獨提及這一闆塊,但作為曾号稱“2021年IPO上市”的闆塊,其在旭輝存量業務中占據着不低的地位。

    不管是運營還是資金流轉,長租公寓與商業、住宅等闆塊相比都顯得更為獨立。地産商們除了使用自有資金投入開發外,還嘗試過發行住房租賃類ABS來籌集資金。稍有不同的是,旭輝的選擇是為自己引入“強援”,具體對象包括了基金、險資等。

    2019年4月,旭輝領寓與平安不動産簽署戰略合作協議,未來3年内雙方将投資百億元用于住房租賃項目的投資、開發及運營,並簽約落地首個合作項目;11月,領寓與毅達匯景達成合作,約定在未來3年内共同開展不動産領域的項目投資、開發運營等。

    巧合的是,兩次引援都作出了“三年約定”,這與長租闆塊的IPO是否存在聯繫難以求證,但能夠确定的是,旭輝短期内或許不用再為長租業務的資金問題而過多擔憂。

    問題要一個個解決,路要一步步地走,林中喜歡自稱“行者”,在他的眼里,旭輝並不需要成為跑得最快的,但一定要成為走得最遠的。

    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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