節後地市冷暖 招商59億南通底價拿地與大華杭州補倉

觀點地産網 售樓處關閉、工地停工、復工延遲，受疫情影響，鼠年伊始地産行業幾乎處于停滞狀态，但有些城市土地交易仍在如期上演。

2月3日，繼年前百億賣地後，杭州迎來鼠年首場土拍，位于大江東、富陽等非主城區的三宗涉宅用地入市，總出讓面積17.16萬平方米，起始總價23.49億元。

盡管疫情尚未退去，備受期待的樓市小陽春或許也不會再現，但杭州土拍依舊延續今年以來的熱度，吸引十余家房企參與競拍。

最終大華、衆安、中國三迪各競得一宗地塊，總成交價約27.3億元。

沒有大型房企出現，三宗地塊的溢價率均超過10%。其中，中國三迪競得地塊在挂牌期間已溢價16.5%，正式開拍後，僅7輪便封頂，溢價率約30%。

不過，受疫情影響，包括北京、石家莊、江蘇南通等城市還是出現土地延遲拍賣的情況。

據了解，原定于2月3日出讓的南通通州區2宗涉宅用地，已延期到2月13号出讓；北京則将海澱、昌平三宗地塊挂牌時間由原定2月3日調整至2月14日，三宗地塊總起價150.8億元；另外，石家莊宣布原定2月6日至2月19日挂牌出讓的三宗地塊暫停出讓。

在财經評論員嚴躍進看來，由于“停售令”和“停工令”，目前房企資金面壓力增大，土地投資、交易和開工等會明顯受到影響，相應地，房企的拿地意願也會有所減弱。

“目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那麼居住用地交易市場的回暖會明顯滞後于住宅銷售市場。”嚴躍進表示。

杭州、南通鼠年首拍

突如其來的疫情打亂了房企各項工作節奏，房掌櫃南京公司總經理尹霄飛指出，盡管土地市場會受到一定影響，但相比住宅銷售而言，相對會弱一些。

從這次杭州和南通土拍來看，或可以印證上述說法。

首先，由于浙江和江蘇均實行網上拍賣，拍地並未受疫情影響；另一方面，從此次出讓土地的成色和房企自身補倉需求和節奏而言，也使得區域内的土地市場未表現出太大波動。

據悉，杭州此次最受房企關注的地塊為臨江片區宅地，地塊出讓面積2.7萬平方米，可建面7.14萬平方米，起始價3億元。由于地價低加上闆塊内很久沒有土地出讓，吸引了十余家房企競拍，在挂牌期間就已拍至溢價16.5%。

最終經過22輪報價，由廣大國際（中國三迪）以3.9億元總價競得，樓面價5505.2元/平方米，溢價率29.66%，另外，需配建自持比例13%，配建公租房7147.66平方米。

便宜的地價對于大多數想進杭州的中小規模企業來說，安全繫數相對較高。據透露，參與競拍的也多為中小房企，包括德信、港龍、景瑞等。另據資料顯示，最終競拍成功的中國三迪出身福建郭氏集團，這也意味着又一家閩繫房企進入杭州。

另一宗大江東出讓的宅地位于新灣新城核心區，地塊區位較前一宗地更為優質，可建面達22.75萬平方米。據了解，參拍單位包括德信、衆安、萬科等，最終經過21輪報價，由大華集團以13.5億元競得，成交樓面價5927元/平方米，溢價率17%，同時需配建公租房55027.94平方米。

此外，衆安經過21輪叫價以9.97億元競得富陽銀湖闆塊的銀湖48号地塊，成交樓面價7627元/平方米，溢價率11.14%。據悉，該闆塊最近一次出讓在去年8月，萬達拿下銀湖高橋38萬平方米商住地，成交地價8689元/平方米。

另據觀點地産新媒體了解，1月31日（年初七）江蘇南通也迎來鼠年首拍，招商蛇口以底價58.69億元競得一宗商住地塊，樓面價1.5萬元/平方米，為該市起拍樓面價最高的地塊。

疫情下的樓市與地市

對招商的大手筆拿地，尹霄飛認為：“可能是拿地節點的問題，比如中海兩三年前大舉在南京拿地，随後就沖到南京銷售排名前列，因此每個企業有自己的節奏，在自己資金比較充沛時進行一些布局。但總體來說，房企還是要做好過緊日子的準備。”

嚴躍進也認為，有的土地供應和土地交易安排並不能随意打亂，並且好的地塊，只要政府不取消，企業還是願意去拿的，關鍵還是看資金。

但後續來看，他指出，土地市場肯定會受到影響，因為銷售減少，房企現金流壓力大，這個時候企業不會盲目去拿地。當然不排除個别地塊會有一種市場慣性，但是後續疫情不解除的話，房企拿地意願肯定是會減弱的。

事實上，從目前一月份已知的房企銷售來看，下降成為大的趨勢，並且這一趨勢或将延續至2月。沒有銷售帶來的回款，也勢必将影響企業，尤其是高周轉、資金鍊相對較緊房企在土地上的投入。

具體數據而言，中金公司預計，2020年全國商品房銷售面積将同比下跌4%（2019年-0.1%），新開工面積同比下跌3%（2019年+8.5%），房地産開發投資額同比增長6%（2019年+9.9%）。

中金發布的研報稱，此輪疫情短期将影響開發商的推盤意願並提升購房人的觀望情緒，進而導致地産銷售走弱、房企開工、施工節奏放緩、土地市場趨冷，一季度全國地産銷售、新開工和土地成交均可能出現同比負增長，房地産投資可能僅出現低個位數增長。

不過，随着疫情影響逐漸減弱、地産基本面和宏觀經濟相對承壓、地價和房價不存在快速上漲風險的情況下，中金公司判斷政策面相對友好的窗口期可能拉長，進而托舉房地産市場平穩修復，前期部分被積壓的購房需求也将在維穩政策的引導下逐漸釋放。

招商證券則認為，今年上半年或進一步暴露銷售下行風險，而新冠事件沖擊或更多體現在2月，或将加速行業去杠杆及銷售下滑。

其中，“造血”能力強的房企如萬科、保利、金地等，大概率會勝出，既增收又增利。而靠周期彈性賺賬面錢的模式，或面臨被動或主動縮表的壓力。