香港傳真 | 管中窺豹，共享辦公室的暗夜

觀點指數 盡管社交媒體上的廣告打得如火如荼，但時常路過公司樓下的一間共享辦公室，都發現冷冷清清、門可羅雀，甚至讓人忽略那是一處共享辦公空間。這是個體現象，亦或是香港同類工作空間共同的特征？如果WeWork的上市受挫代表獨角獸的折斷，香港又能否為書寫下一個神話提供空間？

共享辦公室/共享工作空間，英文一般叫Coworking。最初的意義是讓多間公司共同租賃同一個空間，以減少在設備、電費等公用設施方面的支出，甚至由出租方提供統一的接待，達到虛拟辦公室的秘書功能，較受初創類預算較少的公司青睐。

根據牛津大學的報告顯示，共享辦公室的前身是1995年于柏林創立的C-Base；之後在1999年，一個由軟件公司建立設有靈活辦公桌的空間于紐約成立；2002年維也納成立了企業家社區中心；2005年出現于舊金山的市民空間（Citizen Space），為最早的正式共享辦公空間之一；到2010年，世界範圍内已有600處以上的共享辦公空間。

2012年，英國成為歐洲共同工作概念最風行的國家，在首都倫敦，該概念的普及尤甚。倫敦不但擁有大量共享工作空間，甚至發展出針對不同需求産生的多樣化共享工作空間。例如：創業人士專用、企業家專用、自由工作者專用等共同工作空間。

而2010年左右美國紐約成立的WeWork ，則主要是為初創公司、微商企業、自由職業企業家提供辦公場所，幾年來也似乎是共享工作空間運營模式創始“成功”的代表者之一。

截止2019年第三季度，WeWork已建立了625個社區，覆蓋33個國家共127個城市。而2019年其估值更一度飙升至470億美元，是同類公司IWG約37億美元估值的12倍有余。需知前身為Regus的IWG在覆蓋的國家、城市數量以及租賃面積上均抛離WeWork。

資本市場用腳投出了自己的一票。2019年9月Wework的招股書指出該公司估值可能低至150億至180億美元，其後更撤回在美國上市的申請，估值則進一步降至約80億美元，並開始常規性裁員。

業内人士指出，WeWork當初的高估值來源于市場期待，認為其和Uber、Airbnb並駕齊驅，将引領共享經濟新時代。然而Uber是作為司機和乘客之間聯繫的平台，Airbnb是房東和租客之間牽線的平台，作為配對的媒介成本較低，而WeWork是簽下長期租約（在香港的大部分租約便長達9年以上），其後對建築物進行内部裝修改造再分頭出租，類似二房東的角色；香港還有不少公司是先買下一層/一棟樓，然後改造成共享辦公室出租，這類公司付出的成本無疑也是極高。

觀點指數在地圖上查找，目前地址公開的共享辦公室現有112處。以其中的雷格斯（Regus）而言，其作為全球最大服務式辦公室和虛拟辦公室的供應商之一，自然較為人所知。該公司在香港的共享辦公有18處，緊随其後為WeWork，有12處。再之後能讓人留有印象的名字，則似乎屈指可數。

2019年下半年以來，租務市場漸趨冷清，租戶斷約或搬遷的消息不絕于耳，即使尖沙咀、銅鑼灣等鬧市區也見不少“吉鋪”（指空置率高）。共享辦公室面臨着更大的空置危機，部分公司提供的參差服務，亦令消費者有信心危機，似乎和花鳥市場一樣，對新手有半哄半騙的态勢。

觀點指數約談了幾位共享辦公室的用家。小Ｕ去年在旺角西洋菜街銀城廣場樓上租了90呎的私人辦公空間做美容療程，租金9500港元，每呎平均105.5港元左右，以去年九龍東甲廈呎租約34.4港元來計算，明顯有高漲的水位。

小Ｕ說自己屬于該共租辦公室一開張便租用的，當時賣點是可以24小時出入，有免費茶水供應，後來發現只有朝9晚6才有茶水和冷氣，那意味着24小時真的只是出入而非辦公，如果以辦公和倉儲而言可能影響不大，但小U的客人多數是下班時才來，房東就提出每小時冷氣加收300港元，金錢已是預算超支，再加上當時共享辦公室剛裝修不久味道極大，小U一度擔心會因吸入甲醛過度而患上白血病。

其後該共享辦公室的打理人又做了一元租場的噱頭，招來宗教團體聖詩班以及Band，需知共享辦公室一般是由木闆夾層間隔，于是小U和客人又經歷了重音樂的洗禮。

為了拉生意，共享辦公室的嘗試也非常努力。據内部員工透露，該公司共有三層，一層是内部員工工作間及租全層給聚會活動專用；一層租給企業如會計、IT公司；一層本意想嘗試新做法，租給Freelancer（自由業者）、網上賣家等，但該層反響不佳，如是又短租給福利社的托兒服務等。

另一位剛出茅廬的用家小M就沒這麼幸運了。作為第一次創業的美甲師，沒租商場，在看到網上廣告參觀該共享辦公室時，銷售人員極度熱情，表示對小Ｍ的業務很感興趣，並指只剩一間動作要快（事後發現其實只租出一間），許下各種承諾包括擺攤位、拍宣傳廣告等市場策略配合。不過事後發現，並未如承諾所述。而在退租當天，該公司還拖了小M兩個半月按金，聲稱經行政交由會計處理，要一個月時間才能退還。如果該筆款項拿來做其他投資的話，已損失了機會成本。

據消息人士稱，該處物業由香港知名地産家由個人名義購入，全權交由團隊打理，私底下團隊如何運營、各部門之間是否分崩離析、受衆目標是否明确或許都天高皇帝遠。

本地姜尚且如此，其他國際連鎖共享辦公室在進入香港、進入内地市場時又能否維持統一、高標準的準則呢？在運營時的現金流又是否緊拙？

由于該共享辦公室位于旺角，很長一段時間街道上的亂局和沖突都吓到不少客人不敢前往，甚至吸入了有毒物質而身體抱恙，小M提到不只是客人連自己都減少了前往使用。據調查，在中環和銅鑼灣的其他共享辦公空間用家亦有類似情況出現，觀塘、葵涌等地則因沒有明顯沖突及租金相對更低一些而有所幸免。

自從香港零售經濟受打擊、自由行人士減少、中資外商均減少擴張以來，業界不少在談的都是酒店改為短租、共居計劃，也有一些本地的共租共居項目在誕生或籌備中，共享辦公室話題熱度不高。

雖是管中窺豹，以目前的趨勢看，香港共享辦公室還是有必要像7年前倫敦所做的一般，分清自己的定位，到底是面向創業人士、企業家、自由工作業者還是其他？最忌諱的就是混亂一鍋炒，但求租出空間不空置，結果撿了芝麻丢了西瓜，誰也不讨好。

在定價方面，又是否應該以合理的標準來賺取口碑？如果同一價格，甚至更低價格已能獲取更好的空間和服務，租者為什麼要犧牲人流？服務方面，像以往健身計劃一樣，顧客簽下合約即變臉的，或部門自己内部不協調的，輕則面對用戶流失，重則結業。