海航投資回復深交所：以自有資金投資合夥企業且不具備控制權

觀點地産網訊：2月7日，海航投資集團股份有限公司發布公告，回復深圳證券交易所關注函，主要涉及成立産業合夥企業對外投資的事項，此前被質疑存在交易為高價購買尚未盈利的資産、相關評估合理性存疑等問題。

觀點地産新媒體了解到，于2019年12月，海航投資子公司大連飛越文化産業發展合夥企業（有限合夥）以現金出資方式成為大連衆城文化産業發展合夥企業（有限合夥）的有限合夥人，出資額為10億元。而大連衆城将進一步增資天津格致創業科技有限公司。

關于此次交易的合理性，海航投資回復稱，本次上市公司對外投資10億元，以LP身份入夥大連衆城，大連衆城将該10億元進一步增資天津格致，從而大連飛越獲得天津格致49.2138%股權，天津格致另外兩名原自然人股東股權被稀釋至50.7862%。天津格致不擁有標的物業的所有權，但根據其于2019年7月30日與天津勢竹實業投資有限公司簽署的《租賃合同》，天津格致獲得該標的物業的20年租賃權。

此次交易的標的物業為北京市格致商業廣場項目，位于“亞奧”與“望京”兩個北京著名的商務圈中央，周邊12個高中端寫字項目的平均租金約為9.8元/天/平方米。

據公告披露，天津格致租賃該房屋14.88萬平方米的物業單元，其中地上建築面積約為9.88萬平方米，地下建築面積約為5.00萬平方米，從起租日起每三年為一個階段進行一次租金標準調整。

深交所還要求披露該標的物業的具體建設進度，並說明預計2020年下半年投入運營的合理性，是否可能存在延期運營的風險。海航投資方面表示，根據目前的建設進度，預計項目可在2020年3季度附近完成竣工驗收，2020年内投入運營。

另外，深交所要求分析海航投資出資金額明顯高于其他合作方但未能獲得大連衆城、天津格致控制權的主要考慮及其影響，是否有利于保護上市公司利益。

海航投資回復稱，公司本次以自有資金投資合夥企業，是基于公司産業結構升級的發展需求而采取的探索升級産業的舉措。

根據大連衆城的合夥協議，大連飛越為大連衆城的有限合夥人，對大連衆城、天津格致不具有控制權。其續稱，大連衆城的另兩個有限合夥人（王敏荣和張志強）承諾在大連衆城合夥企業中每年可實現不低于9%的投資收益，並以其所持天津格致股權和在本合夥企業的出資份額作為擔保。因此海航投資根據協議約定每年有9000萬元固定收益。

後續，海航投資有權提出並變更為大連衆城的普通合夥人且完成對天津格致控股權的收購，屆時公司對大連衆城、天津格致具有了控制權。

關于此次投資房地産是否契合海航投資發展方向，海航投資回復稱，北京市格致商業廣場項目為共享辦公類産業運營項目，不屬于房地産開發項目，與公司前期披露的戰略發展方向相符。本次入資大連衆城，該本合夥企業繫為打造産業項目投資與運營平台而設立，産業項目主要為共享辦公項目、文旅項目、康養項目等。

此外，深交所要求詳細分析天津格致成立僅半年、尚未正式運營且處于虧損狀态，但本次評估增值率明顯較高的主要原因等。

海航投資回復，評估機構采用收益法的評估結果作為最終評估結論，即天津格致創業科技有限公司的股東全部權益價值為10.32億元。本次評估增值主要基于評估機構對其于2019年7月所獲得的亞運村項目20年租賃權估值，天津格致主要業務為辦公場所租賃，屬于輕資産行業。北京市格致商業廣場項目為共享辦公類産業運營項目，在天津格致的管理團隊下，項目能否達到預期的出租率及租金水平，取決于項目所處商圈情況、物業管理水平等因素。

海航投資方面還表示，公司原為中高端房地産開發公司，2013年以來持續推進轉型工作，其中也包括在房地産基金領域進行探索。本次上市公司投資項目，涉及商圈綜合出租領域，與公司熟悉的房地産開發與房地産基金業務有較大切合度。

而關于本次交易資金的具體來源及安排，海航投資披露，本次交易的資金來源為海航投資自有資金，截至2019年12月31日，公司尚有貨币資金余額為16.99億元，資金不存在受限情形。據稱，2020年海航投資預計支付有息負債利息1.23億元，全年經營性現金淨流入預計為1430萬元，公司暫無其他大項支出計劃。