羊城新年舊改序章 增城兩村73億招標與方圓版圖

觀點地産網 農歷新年以來，受疫情影響，房地産行業的線下銷售、土地出讓等都按下了暫停鍵。

廣州則似乎傳來了一絲春天的氣息，既挂牌了史上樓面價起價最高的越秀南宅地，還拿出了增城兩個舊村進行招標，改造成本總金額達73億元。

據悉，兩個招標村落分别是增城石灘元美村及增城新塘塘美村，改造成本總金額分别為15億元及58億元，對應改造面積分别為19.77公頃及78.74公頃。

備受關注的是後者增城新塘塘美村，其龐大的舊改面積僅次于群星村與泮霞村，為增城第三大舊改村，且距離地鐵13号線官湖站不到1公里。

塘美村所在新塘闆塊同樣是舊改熱點片區，群星村、官湖村舊改此前已分别由升龍、時代拿下。有猜測稱，塘美村也早已“名花有主”，落袋者不是外界熟知的廣州舊改大戶富力、保利等，而是本地房企方圓。

兩村齊招標

廣州舊改自2019年就駛入了快車道，明顯地迎來一個爆發期。

低成本、高利潤的誘惑，加之政策的松綁，使得不少房企紛紛撲向舊村熱浪。保利、融創、升龍、時代、星河、富力、星河灣、越秀等，都找到了自己的“面粉”。

新年剛剛拉開序幕，廣州沒有停下舊改步伐，前後推出了增城兩個舊改項目。2月4日，廣州市公共資源交易中心發布公告，為增城區新塘鎮塘美村舊改正式公開招募合作企業，為節後首宗舊改招標，将于2020年3月24日10時開標。

塘美村位于廣州市增城區新塘鎮，改造範圍包含塘美村經濟聯合社戶籍人口約3685人，戶數約1461戶，改造總成本約58億元。

該項目一大特點就是體量大，招標公告顯示，塘美村舊村改造項目公示紅線範圍内面積為78.74公頃，現狀總建築面積 43.82萬平方米，在目前新塘所公示的舊改項目里位居面積第三。

此外，塘美村項目臨近濟廣高速、廣園快速路，距離地鐵13号線官湖站約800米，交通條件便利，且區域内學校、商業配套較完善。

值得一提的是，放眼塘美村所處的新塘闆塊，作為廣州東進不限購的熱門闆塊，新塘在舊改方面同樣備受房企青睐。如此前群星、官湖舊改就分别由升龍、時代拿下，後者官湖村總投資達63億元，目前還有一些村落待招標。

另一個招標項目則是增城石灘的元美村。2月6日，廣州市公共資源交易中心發布公告，為增城區石灘元美村舊改正式公開招募合作企業。

招標文件顯示，增城石灘元美村位于增江以東，廣惠高速以南，此次改造成本總金額約為15億元，改造用地面積為19.77公頃。根據此前片區規劃，将把石灘增江東岸的塘口村、葵湖村、元美村、田心村以及元崗村，連片改造規劃打造為田園自然教育示範區。

據了解，同屬石灘片區的葵湖村于此前完成招標，落袋豐樂集團，新招標的元美村将在3月30日公布結果。

相比于延期出讓的土地招拍挂市場，不管是塘美村還是元美村，都為2019年廣州舊改市場開了個好頭。

相比于公開土地市場，是否舊改的“免疫力”相對強一些呢？

對此，世聯行廣州大區副總經理林家星認為，舊改是一個長期推進的事情，存量市場不會像增量市場一樣敏感。

“舊改的影響必然是跟随性的，表現最為明顯的将是短期内，對于招標方新的舊改推進可能會延後或者準入條件放寬。對于企業而言，那些需要較長轉化期周期且前期測算投入較大的項目積極性可能會下降。”林家星說道。

另有業内人士也表示，疫情對舊改的影響比較小，因為舊改有政策返還，如果企業之前是有布局和了解舊村改造的話，成交還是比較穩定的。

“本地虎”方圓

雖然兩個舊改項目招標結果均需等到3月底才正式公布，不過有市場消息稱，方圓大概率是塘美村的得主。

據觀點地産新媒體了解，此次塘美村招標對于合作企業的要求提出具備若幹條件，其中包括近5年在廣州有納稅記錄，且累計納稅金額達人民币2.5億元以上；近5年在廣州内已累計開發建設項目總建築面積不低于100萬平方米，且不接受聯合體報名。此外，改造成本總金額約為58億元。

據上述要求可知，對中標企業的納稅記錄、年限以及開發面積都做出了一定要求，這也意味着基本排除了若幹“過江龍”，所中標企業至少在廣州深耕5年以上。

就方圓而言，其于1997年在廣州成立發展，從此前方圓中標廣州鶴洞村招標要求來看，已符合“廣州區域内已累計開發建設項目總建築面積不低于100萬平方米”。

更為重要的是，方圓此前已提前介入塘美村舊改，為塘美村舊改前期準備工作的合作企業。

林家星對此表示，項目是否最終花落方圓還很難說，就資格申請要求標準來看也不算高，雖然方圓早期已提前介入，但不乏半路殺出程咬金的案例。

同時，也有業内人士稱，方圓拿下這個項目基本是“闆上釘釘”的事情，如今只是在走招標流程。

目前來看，塘美村花落誰家還未能得知。觀點地産新媒體就此致電方圓城市更新集團，截至發稿時，尚未收到回復。

事實上，方圓並不是舊改新兵，尤其是在去年，這家本地房企在廣州舊村浪潮中收獲頗豐。

據悉，目前方圓地産已在廣州正式拿下了四個舊改項目，分别是海珠區鳳和新市頭村、荔灣鶴洞村、南沙東瓜宇村、番禺沙溪村，項目總建面達468萬平方米，總投資金額達264億元。

其中，于2019年7月23日，上海升龍和方圓聯合體拿下了廣州番禺城中村舊改項目“沙溪村”，投資總金額達200億元。據稱，沙溪村是2018年番禺區公布的21條舊改村中體量最大的一個。

此外，方圓目前還在密切接觸白雲區大羅村、從化太平村，其中前者方圓已被選定為合作夥伴，後者方圓已介入多時，該村舊改同意率已達90.2%。

另據方圓旗下舊改平台灣區智慧城市更新相關負責人此前聲稱，目前方圓在談的舊村改造項目還有很多個，除了已落地的項目，還有幾個村落也在争取中。

該人士認為，目前在廣州城市更新市場上，若想摘得舊改項目必須早期便介入，尤其是一級開發整理階段。目前，通過城市更新獲得項目的綜合土地成本，基本低于招拍挂成本的20%至40%。

當然，舊改往往也伴随着周期相對較長、轉化成土儲存在不确定性等風險，這将考驗開發商運營能力、資金實力等綜合素質。

對于方圓這樣一家年銷售300億左右的企業而言，能否承擔起多個舊改項目的資金需求？

對此，業内人士表示，目前廣州城市更新政策有所松綁和優惠，對于開發企業有一定促進作用。同時，房企在舊村開發過程中也要形成滾動開發機制，使資金盡快運轉起來，持續不轉化的話，前期成本累計會非常高。

另有投行人士指出，方圓作為中小房企，拿下過多舊改項目是存在一定風險的，而在融資方面，方圓地産在國内沒有上市，發行公司債等方面受限也會更多。