房企逆市擴張心思 德信455輪競價再奪溫州商住地

观点地产网

2020-02-13 22:34

  • 疫情之下,許多房企開始擺出“謹慎”态勢。而在一些房企看來,當下或許正是逆市補倉的好機會。

    觀點地産網 商海波瀾詭谲難以捉摸,挑戰與機遇相生相伴。疫情之下,許多房企開始擺出“謹慎”态勢。而在一些房企看來,當下或許正是逆市補倉的好機會。

    2月12日深夜23時10分,一場曆時9個鐘頭的土拍鏖戰終于落下帷幕。這場好戲的最終赢家是德信中國,标的物是位于浙江溫州永嘉縣的一宗商住地塊。最終成交價為25.27億元,樓面價約為1.21萬元/平方米,溢價率32.79%。 

    去年至今,随着融資收緊和多方調控,耗時如此之長的土拍現場已是少有,而德信對于該宗地塊的必得之心也已經無需言明。事實上,今年以來,這已經不是德信在溫州土拍市場上第一次“大手筆”了。

    剛好一個月前,溫州龍灣區1宗商住地入市出讓,最終由溫州昌昊企業管理有限公司(德信)以3.63億元競得。雖然該地塊總價不高,競價也隻經過了28輪,但最終成交價卻是到達了該地塊的上限價格,溢價率為30.06%。

    另一方面,德信1月實現合約銷售金額約為人民币11.1億元,環比減少73.82%,合約銷售面積約6.5萬平方米,環比減少65.43%。

    雖然1月份因銷售下滑而影響了現金回籠速度是各房企存在的普遍現象,但連續競價9個小時也堅持要拿下該地塊,不得不說德信确實對溫州市場有所“偏愛”。

    455輪舉牌拿地

    這塊地的競拍經過了455輪舉牌報價才最終落錘。

    該場土拍吸引了包括德信、綠城、華潤、新希望聯合體等多家房企參與。據相關人士介紹,這次土拍或許是溫州土地拍賣史上曆時最長的一次。

    衆人追逐的目标地塊名稱為溫州瓯北城市新區前牌-王家塢村地塊,總用地面積為16萬平方米,約合240畝。地塊共分為6個區塊,其中囊括了住宅兼商業、餐飲、旅館、商務金融及宗教用地等。

    值得注意的是,總用地面積中出讓地塊的用地面積約為6.98萬平方米,剩余的9.02萬平方米則屬于代建安置地塊用地面積。

    換而言之,該宗地塊内的商品房出讓部分面積僅占比約43.6%。但顯然,這依然沒有影響到市場對于該宗地塊的看好。

    頗為有趣的一個細節是,本次土拍雖然曆時許久,但過程卻頗為平靜。各房企每次加價均為最低标準100萬元,整場“拉鋸戰”中并未出現大幅度加價的情況。

    此外該地塊設置了上限價格為32.35億元,當報價達到上限後将轉入競配套用房環節。如果按照最高限價計算,該地塊的溢價率将能夠達到70%。

    對比之下,當前剛剛超30%的溢價率似乎顯得有些“克制”了。

    不過,在企業看來,“克制”是逆市拿地的一種技巧所在。雖然不放棄擴張機會,但每一步都需要走得審慎。

    德信既然堅持拿下該宗地塊,顯然其認為這筆賬是能夠“算得過來”的。據相關人士介紹,雖然地塊中商品房可出讓部分占地隻有四成,但在該區域而言已經屬于較為少見的大地塊,具備不錯的增值空間。

    有說法稱,之所以能讓德信下定決心,或許還與該地塊周圍幾個項目的良好去化有關。畢竟經過了幾百輪的競價才取得土地,其中往往存在着一絲“賭”的成分。

    不過,也有業内人士指出,該地塊規整性稍有不足,位于沿江位置的樓幢并不多,未來如何提升非沿江樓幢的溢價問題,對于競得者而言仍是一次考驗。

    德信溫州路徑

    除去項目自身原因外,争搶的背後是德信對于溫州市場的難以割舍。

    近年來,德信在溫州頻頻拿地,截至2019年6月30日,德信在溫州的土地儲備為198.95萬平方米,占其總土儲的16.2%,數量僅次于杭州。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,德信在溫州所拿項目的總價或許不高,但溢價卻普遍不低。去年下半年至今,德信幾乎每次在溫州通過公開市場拿地,溢價率多在兩位數以上。

    不過,讓人稍感意外的是,雖然土儲數量上,溫州已經在德信的版圖占據重要位置,但從去年上半年的銷售業績貢獻來看,溫州卻排在了其他城市之後。公告顯示,去年上半年溫州區域銷售額僅為304.25萬元,占其上半年銷售額的0.88%。

    盡管如此,德信對于溫州的重視态度依然沒有發生太多變化。資料顯示,其2019年上半年新增項目19個中,便有5個位于溫州,占比約26.3%。

    當然,對于剛剛上市的德信而言,僅憑去年的一份半年報難以判斷出最終結論。事實上,由于缺乏前幾年的業績報告,因此難以計算出過往幾年中溫州區域對德信的銷售貢獻究竟幾何。

    或許存在的一種可能是,德信在溫州的上一波可售資源已經銷售殆盡,因此才會在财報上呈現出銷售金額小的特點。能夠側面印證這一點的是,公開資料顯示,2016年溫州區域土儲最多的幾家房企中,德信位列其中。

    不管過去如何,随着新一輪補倉溫州,該地區未來無疑會成為德信銷售增長過程中重要的一環。

    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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