錢緊一年 | 時代中國 舊改鄰裡之間

观点地产网

2020-02-14 17:08

  • 略顯疲态的銷售增速,快速擴大的土儲,加上大量舊改項目對前期資金的需求,為時代帶來了一定的壓力。

    錢緊一年:2020年,中國房地産行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。

    觀點地産網 對于時代中國來說,2019是公司成立20周年,也是實現跨越式邁進的關鍵一年。

    2018年3月1日,時代地産宣布更名為“時代中國”,并首次向外界介紹了時代中國“城市發展服務商”的新定位和“成為世界500強企業”的新目标。

    公司名稱加上“中國”倆字,足見岑钊雄的“雄心壯志”。被認為艱難的2019年裡,時代中國相比同行業其他房企,顯得更為進取。

    首先在土儲擴張方面,2019年時代中國頻頻收割土地,一方面通過公開市場拿地以及收購合作方式獲取快周轉現金流項目,另一方面将擴儲重心轉移到高利潤的舊改上。

    相應的銷售規模,2019年要實現750億目标。盡管前期表現乏力,但在最後一個季度沖刺完成目标,實現783.6億銷售,較2018年605.9億增長29.33%。

    然而魚與熊掌不可兼得,略顯疲态的銷售增速,快速擴大的土儲,加上大量舊改項目對前期資金的需求,為時代帶來了一定的壓力。

    此外,時代中國還完成了一項重大任務,實現物業分拆上市,登陸香港資本市場。

    規模和利潤

    要實現美好願景,規模是第一要素。出于為未來銷售增長打下基礎,時代中國在2019年拿地頗為積極。

    2019年初,時代中國财務官雷偉彬曾介紹,2019年土地預算為302億元加上2018年未使用的額度。金額提升幅度如此大的原因是預計回款會增加,回款率預計為76%-77%。

    上半年,時代中國便以約187.59億元的總成本,通過公開招拍挂、城市更新、一級開發、合作及收購等模式購入21幅地塊,超過了2018年全年129.67億元的土地拿地金額。

    觀點地産新媒體不完全統計,下半年時代中國再納入7幅地塊(不含舊改),土地金額約130.86億元,加起來全年拿地金額約318.45億元,較2018年129.67億元的拿地金額增加145.58%。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理(注:2019年數據為不完全統計)

    拿地成本方面,2018年為4055元/平米,岑钊雄曾表示:“這樣的價格很低,銷售價格16000元多,平均土地價格4000元,現在再買也買不到這麼便宜的地。”

    2019年上半年,時代中國拿地成本進一步下降14.52%至3541元/平米,利潤空間得以上升。

    回看2015-2017年,時代中國多次高溢價拿地,而2018年開始有意識控制拿地成本,從粗放式發展轉向利潤型增長。

    這很大程度上依賴于拿地結構的變化,舊改成為了獲取土儲的重要方式。2017年起,時代中國在城市更新改造方面取得進展,在廣州、佛山、深圳、東莞、中山、珠海、惠州等城市簽訂了多個舊改項目合作協議。

    2018年,時代中國在年報收入一欄新辟城市更新業務收入一項,以突顯業務的重要性,該業務也在這一年開始産生利潤。

    财報顯示,受益于廣州豐鼎項目、佛山太平項目以及佛山瑭虹項目等,2018年時代中國新增來自城市更新業務收入為人民币27.76億元,占據營業收入的8.1%。

    2019年上半年,該業務錄得收入6.41億元,主要來自于廣州金融城舊廠項目、佛山裡水洲村等項目。另據觀點地産新媒體不完全統計,2019年,時代中國共獲得8個舊改項目,其中4個位于廣州、佛山和東莞各有2個。

    截至2019年6月30日,時代的城市更新項目數量為85個,總用地面積約1236萬平方米,預計可轉化土地儲備為建築面積約2801萬平方米。其中,有44個項目可能在2019-2021年完成改造,總用地面積約534萬平方米,可以實現土地儲備建築面積約1247萬平方米。另外,尚有41個項目已簽訂合作意向書,可能在2021年後完成改造,預計總規劃建築面積約1554萬平方米。

    發力舊改可以低成本,快速擴大土儲規模,且能帶來利潤保障及良好的融資屬性。随着大量舊改貨值慢慢釋放,未來若幹年的回報也十分可觀。

    據悉,2019年該業務新增可售貨值約700億,下半年可售貨值近1000億;在佛山、東莞等粵港澳核心城市的多個舊改項目,大多數均在兩三年内竣工入市。根據時代中國目前城市更新業務84.9%的毛利潤水平來看,項目的結轉有助提升公司整體的毛利率。

    不過城市更新項目因開發周期長、拆遷難度大等充滿不可預見性,難度和風險兼具。此外,前期對資金沉澱要求較高,補充穩定現金流是最要緊的事情。

    從過往來看,時代中國整體的布局擴張上偏保守,持續重倉的區域依舊是粵港澳大灣區,來自這一區域的土地儲備占比超85%,包括廣州、佛山、江門、清遠、長沙、東莞、成都、肇慶、汕頭、汕尾、杭州以及河源等地。項目區域集中度高,加上近年來廣東省房地産市場調控力度不斷加碼,對公司經營管理水平也提出更高要求。

    不過,重倉比例相較2018年高達93%的占比要好一些。可以窺見,2019年以來,時代中國開始邁出了向外擴張的步伐。

    2018年首入成都後,2019年首入杭州,在成都、武漢也有所斬獲;此外更是兩次以最高限價奪地長沙,花費26.39億元擴儲約11.08萬平米。

    “全民”沖刺銷售

    拿地、融資、銷售是房企資金騰挪最重要的三大環節,拿地預算增加,資金敞口變大,也意味着在融資和銷售端,要承受更大的壓力。

    在短期内成為千億級企業,是時代中國更名以後的第一項任務。

    3月份年度業績會上,岑钊雄信心滿滿表示,2019年銷售目标為750億左右,比2018年增長29%,“我們定今年做700多億,我覺得能做到800億也說不準。”

    然而,銷售進度比預想的要吃力許多。截至2019年8月31日止八個月,時代中國累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為人民币431.4億元,簽約建築面積約為289.1萬平方米,分别同比增長17.85%和33.16%。

    相比2018年前8月56.89%的增速,速度明顯降低。57.52%的目标完成度,也低于行業平均值。同時,銷售單價也有所下降,上半年15131元/平方米的銷售均價,較2018年末下降1101元。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    現金流壓力和千億任務驅動下,完成銷售KPI變得緊迫起來。于9月3日,市場消息稱時代中國實行全體員工賣房,從普通員工到副總裁都要完成賣房指标,且在規定時間内完成不了就會被裁員。

    具體而言,普通員工、經理及普通總監、普通總監以上和副總裁,分别需要完成每人1套、2套、4套和6套的指标。截至1月15日前,賣不出去就要裁員,管理層所負責的部門達成率不夠50%的,即使管理層自己完成了目标,也将會被裁。

    時代中國迅速做出回應稱:“賣房是真,跟其他開發商一樣,全民營銷一直在做,這是正常的營銷推廣手段;裁員信息不實,内部并無下發相關文件,對于網傳的爆料截圖并不知情。”

    輿論甚嚣塵上,因涉及“裁員”這一敏感話題。實際上,時代中國近三年内的員工規模是在不斷的擴充。據2018年年報顯示,2017年時代中國有員工7492人,截至2018年12月31日,時代中國共有員工9502名,增加2010名員工。

    2019年上半年财報顯示,期内公司行政開支增加人民币2.84億元,增幅達65.1%,主要由于集團員工人數上升所緻。具體擴充原因和後續工作安排等,時代中國方面并沒有過多的回應。

    回看整個2019年,時代中國銷售增速遠未及員工規模和行政開支的增幅,“千億目标在2019年、2020年大概率可以實現”的願景,或許還需提高效率才能加快實現。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    去庫存壓力下,時代中國在最後的四個月繼續追趕,銷售從9月份開始有所起色,單月實現合同銷售(連合營項目銷售)金額約為75.23億元,同比增長31.3%。

    最後于12月份沖刺,實現全年銷售金額783.6億,較2018年605.9億增長29.33%,完成目标率為104.48%。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    可以發現,2016-2018年是時代中國銷售突飛猛進的三年,2018年實現銷售額45.5%的同比增幅,2015-2018複合增長率高達45.9%。相比之下,2019年的銷售增速略顯疲态,這一定程度上受到城市限價及融資收緊的影響。

    “千億目标在2019年、2020年大概率可以實現”的願景,最終落到了2020年,時代中國還有一場硬仗要打。

    時代鄰裡分拆上市

    回看2019年,可以計入時代中國“發展大事記”的是分拆物業上市。趕在物業管理行業風頭正盛的2019年年末,時代鄰裡成功于港交所上市,與保利物業同一日登陸資本市場。

    敲鐘當日,時代鄰裡開盤價出現破發,這與其估值過高有很大關系,事實上,時代鄰裡規模較小,負債較高,對比同行并無明顯優勢。招股書顯示,截至2018年年末,時代鄰裡營收為6.7億元,淨利潤0.6億元,毛利率27.4%。

    此外,母公司銷售增速放緩,且未來利潤狀況因新增拿地成本及舊改項目轉化情況而具不确定性,時代鄰裡的增量空間也沒有得到保證。

    時代鄰裡得以登陸資本市場,主要依靠時代中國的資源輸送以及收并購。其中于2019年3月,時代鄰裡收購廣州東康(廣東省一家知名物業管理及市政環衛服務供應商),增加了1340萬平方米的物業管理在管建築面積。

    根據财報數據,于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月,來自向時代中國開發物業提供物業管理服務的收入,分别占産生自物業管理服務收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。可以看到,來自母公司項目收入占比逐年降低。

    事實上,背靠母公司成長的時代鄰裡,一定程度上也在反哺時代中國。

    數據顯示,截至2016年、2017年及2018年以及2019年6月30日,時代鄰裡的資本負債比率分别為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。2018年其借款驟升,主要是由于2018年訂立資産抵押證券,而該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分别為16.01億元,及15.26億元貸款。

    另外,時代中國的人力成本壓力同樣出現在時代鄰裡身上。招股書顯示,2016-2018年,時代鄰裡以銷售成本入賬的人工成本分别占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。同期,分包成本分别占銷售成本總額的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年,時代鄰裡人工成本占比高出百強物業均值5.7個百分點。

    對此,公司執行董事兼行政總裁王萌的回應是,目前公司财務收入的多元化收入占比40%以上,多元化的收入已經可以覆蓋相關人力成本的增加。

    “未來也希望改進信息化管理系統、智能化設施設備等,通過新興的技術手段去取代部分人工,進一步降低人力成本。”

    配股、發債 多方融資

    相比2018年“無可挑剔”的表現,2019年時代中國業績數據不算漂亮,但表現依舊穩健。

    2019年中報顯示,時代中國實現營收159.43億元,同比增長52.2%,毛利潤51.87億元,同比上升75.5%,股東應占核心淨利潤為人民币17億,同比增長44%。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    受益于規模化後的産品溢價,時代中國近年毛利率皆處于上升趨勢,2019年上半年毛利率突破至32.5%,其中城市更新業務的毛利率更是達到84.9%。但是公司擁有人應占利潤率為9.99%,核心淨利潤率僅為10.7%,主要因為銷售及市場推廣成本和行政開支等大幅增長。

    觀點地産新媒體查閱獲悉,時代中國上半年開發、在售項目總面積增加了12.77%,但行政管理開支卻增加了65.14%,相應的是人均效能在降低。

    規模擴張、銷售端承壓等無疑讓融資需求變得迫切起來。剛在3月投資者會上表示千億市值以下不打算配股的岑钊雄,一個多月後便改主意了。

    4月18日,時代中國公告稱,拟先舊後新配售1.08億股公司股份,配售價每股14.54港元,較收市價每股15.98港元折讓約9%。截至該公告日,時代中國市值為268億港元。

    配售所得款項淨額約為15.53億港元,拟用作公司發展及一般營運資金。時代中國董事會稱,配股融資是公司集資以及拓闊股東及資本基礎的機遇,同時還能加強公司的财務狀況,提供營運資金。

    資料來源:企業公告,觀點指數整理

    另一方面,時代中國于6月份開始連續發債,資金用途均為新債抵舊債,融資品種則包括美元債、小公募債、ABS、境内公司債等,其中安全性較大、周期較長的美元債是發行最頻繁、數量最高的。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    頻繁融資,可見規模擴張中房企對資金的渴求。從整體上看,2019年時代中國總體财務水平處于可控狀态,但面臨着營收降速、淨負債率上升、現金流負值等問題。

    根據财報數據,截至2019年6月30日,時代中國總負債突破千億元達1110.52億元,資産負債率則為76.37%,較上年末上升了1.4個百分點。

    此外,時代中國于2016年-2018年及2019年上半年,經營活動所産生的現金流量淨額分别為-5.59億、-65.85億、-5.23億元和-27.75億元;投資活動所産生的的現金流量淨額分别為-43.9億、-84.96億、-70.79億元和-85.62億元,造血功能處于下降趨勢。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    值得注意的是,近年來時代中國融資成本在不斷上升,2019年上半年這一數據為4.32億元,相比上年同期的2.47億元上漲74.9%。

    另一方面,2019年上半年,得益于大量低成本土儲以及舊改優勢,時代中國境外信用評級獲标準普爾提升至“BB-”,境内獲聯合信用評級、中誠信證券提升至“AAA”。有業内人士分析稱,随之帶來的利息支出的降低,将可以抵消全國化布局所帶來的額外成本。

    新的一年裡,在“世界500強”願景和千億銷售目标驅動下,資金平衡和管控将是時代中國的一項重要任務。

    撰文:林海研    

    審校:劉滿桃



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