京城土拍再攬金196.8億元與地市回溫信号

觀點地産網 三天前，在做足準備的情況下，北京迎來了鼠年的首場土拍，場面異常熱鬧，而這股熱情一直延續到三天後。

2月14日，情人節當天，京城再次開啟賣地潮，集中出讓三宗涉宅用地，其中，兩宗位于昌平區東小口鎮，一宗位于海澱區西北旺鎮，總建設用地面積19.37萬平方米，總起始價150.8億元。

來到競拍現場的房企超過了10家競買主體， 涉及15家房企，包括中海、首開、華潤、世茂、中交、平安等，其中部分為“牽手”出現。經過激烈的争奪，最終三宗地塊拍出了196.8億元的高價，溢價率均超了20%，最高溢價為34.24%。

具體而言，首開&住總&建工聯合體以總價78.8億元将昌平區東小口鎮HC-031、HC-030地塊收歸囊下，溢價率34.24%。上述地塊土地面積7.7萬平方米，建築控制規模為20.73萬平方米，宅地容積率為2.5，起始價58.7億元。

綠城以總價63.6億元競得昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊，溢價率29.8%。該宗地建設用地面積6.8萬平方米，規劃建築面積17萬平方米，容積率2.5，起始價49億元。

另外，在海澱區西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊競拍中，首開&華潤&住總&中交聯合體力壓中海、世茂等勁敵，以總價54.4億元拿下該宗地，溢價率26.5%。資料顯示，該宗地建設用地4.87萬平方米，建築控制規模為10.75萬平方米，起始價43.1億元；同時需配建8400平方米的24班制幼兒園。

數據來自公開資料，觀點指數整理

關于上述三宗地情況，合碩機構首席分析師郭毅認為，三宗地塊都是屬于比較優質的地塊，北京從商品住宅本身看，市場處于比較冷靜的狀态，加之在疫情的打壓下，北京土地市場加大推出了内城區比較好的地塊，同時也對限制制度上有所放松，這也是促進房企回歸北京拿地的核心原因。

雖然這兩天房企在熱門争搶京城近期釋放出來的地塊，但從參與競買和最終拿地的房企來看，主角還是以國企、央企為主。中原地産首席分析師張大偉曾對觀點地産新媒體透露：“整體來看，房企資金壓力分化，最近的土地市場仍舊以國企為主，私企相對較少。”

事實上，從近期的土拍競買主體也可以看到，無論是國企、央企，還是私企都偏愛“聯姻”的方式參與進來。在原本市場去化壓力大、疫情不确定性增加的雙重影響下，聯合競買、開發無疑可以降低資金占用率和風險。

“土地總價最便宜的地塊已經超過50億元，最貴的地塊接近80億。近兩三年，北京商品房市場庫存壓力比較大，開發商肯定大家一起聯合，在資金上有所分攤，共同彌補市場劣勢，為項目做增值、做加法，所以相對來說經營安全性會更好一些。”郭毅說道。

但張大偉則認為：“最近敢拿地的其實都是賭博，如果疫情影響持續，那麼很可能就是跌下泥潭。”

算起來，鼠年頭兩場土拍攬金總額已達到277.3億元。如此“高調”的新年開局，不難預測2020年的北京土地市場或将與2019年有不一樣的地市信号。

市場研究機構統計顯示，2019年全年，北京招拍挂市場累計成交地塊58宗（除工業用地外），成交建築面積734.78萬平方米，年内土地累計成交金額1672億元，同比下降6%，其中住宅土地出讓總額1479.05億元。

同時，從成交溢價率上看，去年北京土地成交平均溢價率為9.2%，較2018年再次出現下跌，包括多宗土地底價成交。

而在今年的兩場土拍中，6宗地塊成交價溢價率平均達到了23.02%。其中，首創置業以底價競得石景山區西黃村的後期補充地塊，其余5宗地塊溢價率均超過了20%。

對此，郭毅認為，去年下半年開始，北京對土地管制有所放松，加大了優質地塊的釋放，如果繼續保持目前兩場土拍的趨勢，今年土地市場的成交額将會有所提升，未來開發商拿到的土地的調費空間增大，利潤空間也會增大，開發商的積極性也會提高。