京城土拍再攬金196.8億元與地市回溫信号

观点地产网

2020-02-14 23:18

  • 如此“高調”的新年開局,不難預測2020年的北京土地市場或将與2019年有不一樣的地市信号。

    觀點地産網 三天前,在做足準備的情況下,北京迎來了鼠年的首場土拍,場面異常熱鬧,而這股熱情一直延續到三天後。

    2月14日,情人節當天,京城再次開啟賣地潮,集中出讓三宗涉宅用地,其中,兩宗位于昌平區東小口鎮,一宗位于海澱區西北旺鎮,總建設用地面積19.37萬平方米,總起始價150.8億元。

    來到競拍現場的房企超過了10家競買主體, 涉及15家房企,包括中海、首開、華潤、世茂、中交、平安等,其中部分為“牽手”出現。經過激烈的争奪,最終三宗地塊拍出了196.8億元的高價,溢價率均超了20%,最高溢價為34.24%。

    具體而言,首開&住總&建工聯合體以總價78.8億元将昌平區東小口鎮HC-031、HC-030地塊收歸囊下,溢價率34.24%。上述地塊土地面積7.7萬平方米,建築控制規模為20.73萬平方米,宅地容積率為2.5,起始價58.7億元。

    綠城以總價63.6億元競得昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊,溢價率29.8%。該宗地建設用地面積6.8萬平方米,規劃建築面積17萬平方米,容積率2.5,起始價49億元。

    另外,在海澱區西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊競拍中,首開&華潤&住總&中交聯合體力壓中海、世茂等勁敵,以總價54.4億元拿下該宗地,溢價率26.5%。資料顯示,該宗地建設用地4.87萬平方米,建築控制規模為10.75萬平方米,起始價43.1億元;同時需配建8400平方米的24班制幼兒園。

    數據來自公開資料,觀點指數整理

    關于上述三宗地情況,合碩機構首席分析師郭毅認為,三宗地塊都是屬于比較優質的地塊,北京從商品住宅本身看,市場處于比較冷靜的狀态,加之在疫情的打壓下,北京土地市場加大推出了内城區比較好的地塊,同時也對限制制度上有所放松,這也是促進房企回歸北京拿地的核心原因。

    雖然這兩天房企在熱門争搶京城近期釋放出來的地塊,但從參與競買和最終拿地的房企來看,主角還是以國企、央企為主。中原地産首席分析師張大偉曾對觀點地産新媒體透露:“整體來看,房企資金壓力分化,最近的土地市場仍舊以國企為主,私企相對較少。”

    事實上,從近期的土拍競買主體也可以看到,無論是國企、央企,還是私企都偏愛“聯姻”的方式參與進來。在原本市場去化壓力大、疫情不确定性增加的雙重影響下,聯合競買、開發無疑可以降低資金占用率和風險。

    “土地總價最便宜的地塊已經超過50億元,最貴的地塊接近80億。近兩三年,北京商品房市場庫存壓力比較大,開發商肯定大家一起聯合,在資金上有所分攤,共同彌補市場劣勢,為項目做增值、做加法,所以相對來說經營安全性會更好一些。”郭毅說道。

    但張大偉則認為:“最近敢拿地的其實都是賭博,如果疫情影響持續,那麼很可能就是跌下泥潭。”

    算起來,鼠年頭兩場土拍攬金總額已達到277.3億元。如此“高調”的新年開局,不難預測2020年的北京土地市場或将與2019年有不一樣的地市信号。

    市場研究機構統計顯示,2019年全年,北京招拍挂市場累計成交地塊58宗(除工業用地外),成交建築面積734.78萬平方米,年内土地累計成交金額1672億元,同比下降6%,其中住宅土地出讓總額1479.05億元。

    同時,從成交溢價率上看,去年北京土地成交平均溢價率為9.2%,較2018年再次出現下跌,包括多宗土地底價成交。

    而在今年的兩場土拍中,6宗地塊成交價溢價率平均達到了23.02%。其中,首創置業以底價競得石景山區西黃村的後期補充地塊,其余5宗地塊溢價率均超過了20%。

    對此,郭毅認為,去年下半年開始,北京對土地管制有所放松,加大了優質地塊的釋放,如果繼續保持目前兩場土拍的趨勢,今年土地市場的成交額将會有所提升,未來開發商拿到的土地的調費空間增大,利潤空間也會增大,開發商的積極性也會提高。

    撰文:利晉    

    審校:劉滿桃



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