首開千億之後 單周133億聯合拿地、30億票據發行里的規模競速

觀點地産網 作為“京城一哥”的首開，鮮少在北京土拍中缺席。

剛剛過去的北京197億土拍中，首開以聯合體方式斥資133億奪得昌平、海澱兩宗涉宅地，成為當日最大赢家。

其實，首開早已開始全國化布局，但從銷售額及土儲來看，北京仍是半壁江山，從近期納儲亦可見端倪。

據觀點地産新媒體不完全統計，從去年四季度至今，首開拿地均在北京大本營，以聯合體方式在北京接連拿下5宗地塊，涉資達到202億元。

這是不小的投資動作，與此同時，首開在融資方面也迎來新進展。1月16日，上清所信息披露顯示，首開在全國銀行間債券市場公開發行“2020年度第一期資産支持票據優先A”和行“2020年度第一期資産支持票據優先B”，總發行規模為30億元。

納儲和籌資齊頭並進，千億之後的首開似乎要在規模上再進一步。

納儲計

在上周的北京土拍中，首開收獲頗豐。

具體來看，首開與住總、建工聯合體以總價78.8億元拿下昌平區東小口鎮HC-031、HC-030地塊，溢價率34.24%；與華潤、住總、中交聯合體以54.4億元奪得海澱區西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊，溢價率26.5%。

其中，聯合拿地的特征很明顯。據觀點地産新媒體統計，首開去年四季度至今所拿地塊，均位于北京，且都采取聯合方式拿地。

北京是首開的大本營。據觀點地産新媒體查閱，截至2019年三季度末，首開持有22個待開發項目的土地儲備計容建築面積(不含土地一級開發)為292.15萬平米，占比最高的前五大城市分别為北京、溫州、沈陽、保定和武漢，占比分别為53.34%、15.85%、11.03%、5.21%和4.18%。

另外，22個持有待開發項目中僅7個項目為非合作開發項目，合作開發的15個項目中，有5個權益占比為50%，7個項目的權益占比小于50%。

數據來源：觀點指數整理

有業内人士向觀點地産新媒體分析稱，不少企業慣常通過“合作拿地”的方式納儲，尤其是在北上廣等地價高的一二線城市。“一方面是分攤風險，另一方面是各取所長。”他表示，首開、首創等北京國資企業，在融資及本地拿地方面具有天然的優勢，但在操盤和産品等方面卻存在短闆。

“和龍湖、保利這種市場化高的企業合作，能夠大大提升項目品質與品牌溢價能力，進而達到優勢互補，合作共赢的目的。”

根據首開披露的數據，截至去年中期，在首開股份獲取的139個項目中，合作項目達到110個，合作面積地上規劃建築面超過1950萬平米，合作對象超過30多家。

其中，與龍湖合作項目多達32個，規模543萬平米；與保利合作項目22個，規模433萬平米；與萬科合作項目12個，規模176萬平米；與金茂合作項目11個，規模240萬平米。

“在北京獲取的項目，首開在項目報批、協調政府資源方面一定是有優勢的，如果獲取的是一個地價較高，未來産品競争激烈的項目，那麼采用金茂、龍湖的産品無疑市場競争能力更強。”首開股份董事長李岩曾在接受觀點地産新媒體專訪時稱，這些年，首開通過合作開發，獲取了大量的資源，也學到了很多先進企業的管理經驗，這條路仍然會繼續。

其實，對于一家企業來說，采取聯合體的方式還有一個明顯的好處，就是能夠增加自身的賬面銷售。

數據顯示，2019年，首開股份共實現簽約金額1013.44億元，同比增加0.61%；簽約面積411.5萬平米，同比增加8.99%。觀點指數發布的權益榜中，首開全年實現權益銷售金額683.4億元。照此計算，首開權益比約為67%，而在1000億-1999億的房企中，平均銷售權益比為72%。

當然，硬币總有兩面。上述業内人士續稱，合作項目雖能做大盤子，但也會拉低淨利潤，極易由于溝通不暢，導致成本增加。

籌資術

土地獲取之外，首開近期在融資上也有新的進展。

1月下旬，上清所信息披露顯示，首開在全國銀行間債券市場公開發行總發行規模為30億元的資産支持票據。

其中，2020年度第一期資産支持票據優先A，起息日期為2020年1月21日，實際發行總額16.5億元，發行票面利率4.32%，發行期限為3+3+3+3+3+3+2年，兌付日期為2040年1月21日。

優先B票據，起息日期為2020年1月21日，實際發行總額13.5億元，發行票面利率4.49%。發行期限為3+3+3+3+3+3+2年，兌付日期為2040年1月21日。

據悉，本次募集資金拟全部用于償還金融機構借款，且募集資金全部采用受托支付形式歸還金融機構借款，債權人分别為泰康資産管理有限公司及建行保利支行，涉及項目分别為G地塊項目及朝陽區常營項目。

截至該筆債務募集說明書簽署之日，首開及下屬公司待償還債務融資工具余額為人民币401.25億元。其中，中期票據90億元，永續中期票據50億元，資産支持證券44.01億元，定向債務融資工具40億元，非公開發行公司債112.24億元，公開發行公司債40億元，短期融資券15億元，超短期融資券10億元。

若拉長時間維度，從2019年至今，首開一直沒停止籌措資金的步伐，並且籌資方式日趨多樣。

半年報中顯示，2019上半年，首開股份繼續通過公司債、中期票據、永續債等方式籌措資金，累計新增融資約272億元。再加上11月等幾筆融資計劃，據觀點地産新媒體不完全統計，2019年首開融資涉及金額或超過400億元。

事實上，以“城市復興”為己任的首開，承受着較大的負債壓力，在手貨币資金不足以覆蓋短期負債。

截至2019年三季度末，首開短期借款為8.98億元，一年内到期的非流動負債為301.56億元，即短債合計310.54億元。流動負債合計達1522.3億元，同比上漲13.25%。

數據來源：觀點指數整理

在資金方面，截止今年三季度末，貨币資金為209.85億元，同比減少35.9%；經營活動産生的現金流量淨額-15.5億元，同比減少200.31%；由于2019年内歸還部分債務，當期籌資活動現金流呈淨流出狀态。

杠杆方面，2017-2018年末及2019年9月末，首開總資本化比率分别為68.34%、68.77%、69.43%和69.28%，淨負債率分别為142.18%、175.76%、166.12%和186.53%。

不過，盡管債務壓力較大，受惠于其國資背景，首開股份依舊保持行業較低的融資成本。