抄底“黃金坑” 節後土地開閘華潤置地百億投身其中

觀點地産網 受新冠肺炎疫情影響，公開土地市場經歷全國性大面積延期後又重新開閘，對于房地産開發商而言，新一年的“面粉”補充也被提上日程。

過去一周以來，包括北京、太原、成都、嘉興、紹興、鄭州、溫州、青島等地已陸續成功出讓土地。以北京為代表，該市單周共出讓6宗地塊，成交總價近277億元，且數宗地溢價率在30%上下，是春節以來總體溢價水平最高之一。

盡管目前全國數十個城市的項目延期開工，售樓處暫時關閉，房地産市場處于暫停階段，但房企“糧草先行”的舉動仍展示了對市場回暖的信心。

多名投資者此前都對觀點地産新媒體表示，現在是拿地、收並購的好時機。

相關政策已經出現一些松動迹象，2月12日以來，10余個省市相繼發布政策，緩解開發商的流動性壓力，減少交付違約等；2月14日，證監會宣布放寬主闆和創業闆定向增發的監管規則，降低上市企業再融資的難度。

中原地産首席分析師張大偉曾将近期拿地的企業喻為“勇士”，認為這是一場賭博：疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優質底價地塊；但如果疫情影響持續，那麼很可能就是跌下泥潭。

在土地市場開啟的城市里，參與主體卻仍呈現單一化趨勢——

據觀點地産新媒體不完全統計，2月上旬主要城市涉宅用地成交總價前十的地塊，共有7宗地由國企、央企參與競得，不乏首開、首創、綠城（主要股東為中交）、華潤置地等；而北京2月至今出讓的地塊，也均由國企、央企競得，其中4宗為聯合拿地。

只有旭輝、德信地産及華鴻嘉信三家民營企業，單宗地成交總價進入前十，最高約25.46億元。此外包括龍湖、龍光、碧桂園、寶龍、金科等房企也有在廣州、青島等一二線拿地，基本以低總價地塊為主。

這種分化在過去兩年也接連出現，受金融嚴監管及房地産調控等政策影響，開發商的策略大多聚焦“促銷售、抓回款”，而融資偏緊及庫存負債的掣肘，使得它們對土地投資的決策态度較為謹慎。包括碧桂園、旭輝、富力等企業都曾有過明确少拿地不拿地的表态。

拿地熱情下降帶來土地價格回落，一些資金實力相對雄厚的開發商開始在主要城市尋找優質的投資機會。去年11月22日深圳集中供應6宗宅地，地塊起價較上次地，最終均被五礦、中海、華潤置地等國有資本競得。

從拿地金額維度看，表現較為搶眼的企業包括萬科、保利、中海、招商、華潤置地等。觀點地産新媒體曾統計，2019年招商蛇口拿地總價約1000.2億元，華潤置地則達1425億元，雖不及萬科（2395億元），但考慮到萬科年銷售規模是它們的2-3倍，該等拿地體量仍顯巨大。

至2020年初土地繼續轉涼之際，國有資本繼續保持較為進取的投資策略。1月份保利發展土地投資權益價款109.96億元，中海地産約達91億元，招商蛇口則約58.4億元；相比之下，萬科拿地金額僅38億元，權益價款僅22.74億元，金地集團拿地總額同樣僅31億元。

以近期土地出讓較頻繁的北京市場為例，1月至今首開已累計競得2宗地塊（含與華潤聯合拿地），土地成交總價133.2億元；華潤置地同樣競得2宗（含與首開聯合拿地），成交總價101.1億元；綠城、中海、首創、金茂各得1宗；年内首個在京城獲得土地的民企則是融創。

對于上述國企、央企而言，北京都是其重倉的市場，比如加上最新的2宗地，首開近半年在北京獲取了4宗地、成交總價202億元；華北大區是華潤置地銷售貢獻最大區域之一，2019年北京等城市共計簽約銷售527.28億元，占比22%僅次于華東大區。

國有資本有先天的融資成本優勢，2016-2018年華潤置地平均融資成本分别為4.23%、4.16%、4.47%，至去年上半年為4.45%，是國内融資成本最低的開發商之一。民企行列中，龍湖平均融資成本為4.56%，而其它開發商大多超過6%甚至10%。

某千億房企高層曾對觀點地産新媒體表示，房地産行業融資普遍難，但國企仍能融到錢，所以能在深圳、北京買地，“其它企業拿不出那麼多錢買地。”

在此情況下，不少民營企業選擇通過其它方式鞏固土地儲備，包括融創與恒大打造文旅、汽車綜合項目，世茂大舉收並購，以及佳兆業、富力集中在區域性舊改領域。

光大證券近期在研報中預測，房地産行業資金面的總量管控将繼續，一季度按揭貸款減少将為開發貸增長留出余地，但在結構性方面将會傾向規模較大的百強類房企。資本市場層面，開發商現金流受疫情影響，包括中梁、建業等開發商轉向用更高成本發行境外債券。