商業志 | 中海商業地産版圖里的真如身影

觀點地産網 被恒大賣樓和北京近兩百億的拍地信息刷屏的同時，上海在“安靜”中迎來了鼠年的第一場土拍。

此前，為應對新冠疫情對經濟發展産生的影響，各城市紛紛出台土地政策和融資釋放的利好消息，房企拿地也迎來一小波高潮，不同于北京較高溢價的搶地場面，此次上海出讓的土地均以底價成交。

2月14日，上海集中出讓8宗地塊攬金30.23億元，三天後再以55.14億出讓5宗地塊，這13宗土地吸引了中海、保利、旭輝、上海張江集團等企業落子。

繼1月2日斥資62.71億拿下真如商辦地塊後，中海地産聯合體再次以14.13億拿下上海普陀區紅旗村舊改項目的2宗商住地塊，分别位于真如社區和石泉社區，這也是中海今年在上海的第二次拿地，再度落子真如城市副中心闆塊。

雖是聯合體拿地，但從權益占比來看，中海地産占70%，因此大概率為地塊操盤者。值得注意的是，中海拿下的2宗地塊與此前1月初拿下的真如社區E03-03商辦地塊位置相近，且地塊内商業地産的占比仍然較大。

其中真如社區地塊為商辦地塊，辦公與商業的比例為9：1，而石泉社區的商住地塊中，辦公樓、商品房、租賃住房及文體用地的占比分别為33%、40%、14%及13%。

2020年還未走完六分之一，中海入滬這28年時間里，商業地産版圖的布局似乎更大了，離3年前提出的2020年商業物業總收入突破50億港元的目標又還有多遠？

搶占上海真如

對于中海再次布局上海真如闆塊，市場並沒有給出很意外的情緒，反而覺得這是意料之中。早在拿地之前，就已有不少媒體猜測這兩宗地塊會被中海收入囊中。

中海在2018年10月通過舊改項目布局上海普陀區，位于該區域内的紅旗村改造項目地塊均被中海包攬。截至目前，中海已在上海普陀區拿下8宗地塊，成交價達到210.63億元。

資料顯示，近兩年，中海在普陀區布局的8個項目中，商業和辦公樓的占比将近一半，總的出讓面積為17.29萬平方米，容積率則介于6-7之間，因而商業地産的體量仍然比較大。

據業内人士透露，在上海普陀的地塊是一個很大的地塊，中海不是一次性拿地，而是分批次拿的，現在也還沒有完全拿完。

“同時，中海在這邊（上海普陀區）商辦的體量将近30多萬平方米，不到40萬平方米，除去出售的部分，真正持有的大概在13萬平方米左右。”上述人士稱。

此次拿下的兩宗真如地塊，為此前紅旗村舊改合作項目的地塊。近幾年，除了長實及上海本地政企以外，布局上海真如副中心闆塊的企業有中海、綠地、星浩資本等。

但對比來看，真如副中心闆塊的發展速度顯然落後于徐家匯等上海其他城市副中心的發展，引入國企提升這一闆塊的發展速度或許是一個不錯的選擇。

上海中原地産市場分析師盧文曦表示，當初是希望長實能對真如的快速發展有一個提升作用，但開發速度比較慢，因此還不如引進國企或央企去進行快速的改造。總的來看，中海在前期介入這一闆塊比較多，而且也拿了不少地。

就在去年11月底，中海方面發布消息稱，中海集團與上海普陀區、青浦區分别簽署戰略合作框架協議，将加大相關業務闆塊在普陀區戰略布局力度，全方位積極參與普陀區的經濟發展與城市更新建設。

對于目前普陀區紅旗村的舊改進展，觀點地産新媒體采訪盧文曦獲悉，紅旗村舊改項目現在應該是進入一個快速土地挂牌成交的階段，很多土地都已經慢慢平整完了。

“近幾年，真如闆塊出讓的土地較少，基本以商業項目為主，住宅項目不多。随着軌道交通的基礎設施落成，對該區域的商業發展起着積極作用，中海的布局對該區域内的商業需求也有一個比較好的補充。”盧文曦分析道。

據業内人士稱，在上海商業地産方面，中海目前在營項目有兩個，分别為黃浦區新天地闆塊綜合體和浦東的中建大廈，其中寫字樓體量約16.3萬平方米，另外還有2萬平方米左右的小型街區商業。

從中海發展和布局軌迹看，黃浦區新天地闆塊的寫字樓項目于2017年便竣工入市，其中A座寫字樓90%出租，B座為100%，而商業部分則在2018年入市，商業出租率超過90%。

除了拿地未開發的項目外，中海目前還有一個正在發展中的商業地産項目，位于普陀區，将于2023年入市。

疫情下的商業地産目標

在2017年的業績會上，中海就明确提出今年商業物業總收入将突破50億港元的目標，並在2023年實現年收入100億港元。

從最新披露的數據來看，2019年上半年，中海商業地産業務實現收入23.5億港元，同比增長15.76%，已将近完成上述目標的一半。而2018全年，中海商業地産業務的收入同比增速達到38%，收入總額超過40億港元。

如果沒有此次新冠疫情“黑天鵝”事件，中海大概率會完成50億港元收入的目標，但此次疫情來得突然，復工復産推遲和隔離等措施，對商業地産造成不利影響已不言而喻，其今年能否完成目標還有待時間的檢驗。

仲量聯行在最新發布的一份商業地産報告中稱，整體而言，本已持續承壓的辦公樓市場需求端将面臨更加嚴峻的考驗，疫情對需求的影響将進一步改變租賃市場格局。一些企業将承受巨大壓力，甚至可能面臨破産倒閉的困境。

也正因此，各地方政府及開發商不斷推出15天或30天免租等優惠政策，同時減免部分物業租金，以扶持中小企業度過此次危機。

報告中還提到，短期内疫情對商業地産的市場需求将産生延遲、延期的作用，且各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴格實施而明顯大幅度減少；中長期則根據疫情持續時間不同，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業的租賃需求尤甚。

盧文曦認為，不管是辦公樓還是商業，短期内的危機都是不可避免的，但免租金絕對只能起到一小部分的作用，事實上是不頂用的，像這種疫情肆虐的情況，估計恢復正常的話，至少要三個月左右。

“此次疫情對商辦項目的影響肯定是有的，年前準備簽約的客戶也會有一些更改計劃，但目前來看，中海今年的指標，即50億港元的目標並沒有變。”一位對中海商業比較熟悉的人士稱。

中海發布的2019年中報顯示，期内中海投資物業租金收入21.2億港元，同比上升20.5%，酒店和其他商業物業的收入2.3億港元。此外，中海已持有在營自有物業70座，總建築面積達425萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心及12家星級酒店。

其中，寫字樓主要分布在北京、上海、天津、南京等一二線城市；購物中心主要分布在南京、濟南、佛山、沈陽等；酒店主要是澳門、福州、珠海、佛山等。

另據中海2018年報披露數據顯示，商業地産項目在建和待建總面積為547萬平方米，其中30個項目已在建，約187萬平方米，另有40個項目待建，約360萬平方米。

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