華夏幸福達摩克利斯之劍 拟發50億公司債與将至的平安之約

觀點地産網 “華夏又缺錢了？”

2月21日，華夏幸福公告披露，該公司拟面向合格投資者公開發行公司債券，債券規模不超過人民币50億元(含50億元)。

消息一出，投資者紛紛袒露對這家“非典型”房地産企業的擔憂。憂心的重點多在于華夏幸福的資金狀況，畢竟這家企業經歷了2018年的水逆，雖然随着平安的加盟得以稍事歇息，但卻也經不起再一次的打擊。

當然，有業内人士向觀點地産新媒體分析，此時發債更多是一種正常的募資行為，随着疫情逐步好轉，房企發債也會逐步恢復，甚至發債的量會出現補償性的增長。

但也有觀點認為，華夏幸福此舉意在破局。畢竟，2020年對華夏幸福而言是關鍵的一年，這一年，是房地産大規模還債的一年，也是華夏平安三年之約即将到期的一年。

一邊是高額的負債，一邊是對賭的壓力，華夏幸福的頭上似乎懸着一把達摩克利斯之劍，而王文學只有把企業變得更強、更健康，才能抵禦即将到來的風險。

50億公司債

怎樣才能更強？怎樣才能更健康？每一家房企都在追尋答案。

在王文學看來，華夏幸福要做的是不斷降負債與繼續擴規模。降負債需要資金、擴規模更需要資金，因此，在復工之後，這家房企便搶先發債籌錢。

據悉，2月21日，華夏幸福表示，該公司拟面向合格投資者公開發行不超過50億元(含50億元)的公司債券，債券的期限不超過10年(含10年)，票面金額為100元，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

截至目前，債券的票面利率尚未厘定。但公告披露，該債券為固定利率債券，采用單利按年計息，不計復利。

事實上，這已經是華夏幸福開年以來的第三筆債券。

資料顯示，1月13日，華夏幸福間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.在新交所發行兩筆美元票據，合計發行規模12億美元；随後據上交所1月20日消息，中金-華夏幸福德清縣雷甸産業新城PPP項目資産支持專項計劃項目狀态顯示“已回復交易所意見”，該筆ABS拟發行金額為20億元。

也就是說，1月至今華夏幸福就在為錢袋子尋求補充資金達150億元。

對于最新的公司債資金用途，華夏幸福也明确表示，募集資金扣除發行費用後拟用于償還有息債務、補充流動資金及法律法規允許的其他用途。

補充流動資金的說法同樣出現在華夏幸福同日的其他公告中。彼時，華夏幸福宣布，拟使用不超過1.86億元的閑置募集資金臨時補充流動資金，使用期限自公司董事會審議通過之日起不超過12個月，到期後将歸還至募集資金專用賬戶。

該筆資金為華夏幸福2015年定向發行新股融得的70億元中所剩資金，對于此次動用剩余的1.86億元閑置資金，華夏幸福則提到，一方面是提高募集資金使用效率；另一方面則是減少該公司短期融資，降低财務成本。

“動用1.86億元的閑置資金，可以說華夏幸福精打細算，但也可能是資金壓力真的很緊張，今年是還債高峰，到期的債券超過去年的40%，所以開年以來房企都在發債”，業内人士認為。

數據顯示，年内到期的債券超過5000億元，單是3月份的還債小高峰，房企的到期債券就超過了300億元。

至于華夏幸福，截至2019年三季度，該公司的貨币資金有420.27億元，占總資産9.44%，但同期，該公司擁有254.27億元短期借款、289.69億元一年内到期的非流動負債、77.74億元的其他流動負債、232.50億元的應付款項和150.12億元的其他應付款，這些對華夏幸福而言仍然是巨大的壓力。

“這個時候頻繁發債，通常都是借新還舊，以長債換短債。”

的确，在華夏幸福此前發行的12億美元債當中，有5億美元為3年期債券，7億美元為五年期，而此次發行的50億元公司債則為十年期的債券。通過發行長債的方式，或許能夠對沖一部分的短期債務，在降低杠杆的同時，優化其債務結構。

華夏平安三年之約

對于華夏幸福來說，最艱難的時刻已經過去了，但2020年依舊是一個坎。

據悉，2018年引入平安之時，雙方便簽訂了一則利潤對賭協議，按照協議，華夏幸福2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率應分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則，華夏幸福将對平安進行現金補償。

2018年，華夏幸福‘實現歸屬于上市公司股東的淨利潤117.46億元，“壓線”完成114.15億元的利潤承諾。雖然，2019年年報尚未公布，但根據華夏幸福的三季報，期末，該公司的歸母淨利為97.46億元，較144.88億元的承諾相差47.42億元。

此前，中金公司預計華夏幸福2019年的營收預計同比增長24%至1040億元，歸母淨利潤同比增長25%至147億元，同樣是勉強壓線達標。

但2020年是華夏幸福對賭協議的最後一年，這一年，華夏幸福能否成功繼續達標？多位分析人士對此表示不确定。

不确定源于日益遭受擠壓的盈利空間。2017年，華夏幸福的歸母淨利為88.4億元，同比增長36.17%；2018年，這一增幅僅為32.88%；但2019年一、二、三季度，這一數值持續同比下滑，僅為29.61%、22.44%與23.71%。

按照房地産預售制度及竣工時間推算，營收、利潤往往較銷售滞後兩年左右。2018年，華夏幸福錄得銷售額1634.77億元，為近五年最高值，但那一年是也是環京調控最嚴格的一年，限售、限價等調控無疑會持續攤薄企業的利潤。

銷售高位與艱難一年的矛盾，造就了2020年利潤的未知。但王文學向來不是個坐以待斃的人，近幾年，華夏幸福逐漸轉變”以房養園“的模式，不斷加大産業新城的投入，企圖從這個高毛利的業務中獲取更多的收益與利潤。

對于近期的頻繁發債，也有分析人士提出，企業融資也不完全是因為資金緊張，有的是為了後續擴張儲備資金。

或許，淨利縮減在對賭協議即将到期的時刻成為了華夏幸福的一根刺。因此，王文學不得不作出準備，籌集更多的資金投入到新的發展。畢竟，王文學有着開疆拓土的雄心，或許，面對即将到來的三年之約，他更希望通過不斷擴張的方式來實現利潤的回流。