圍獵京都 華潤聯合體76億再入西北旺與月内三進城

觀點地産網 7家企業參與、圍獵72輪、溢價近26%......這些數字讓本就火熱的北京土地市場再次燃起火花。

2月25日，北京市海澱區拍賣出讓一宗位于西北旺鎮的不限價地塊，規劃建築面積為16.28萬平方米，起拍價為60.34億元。最終，華潤+北科建+中交聯合體以76億元的價格将該地塊收入囊中，溢價率25.95%。

這是北京月内的第四場土拍，也是華潤本月第三次在北京城内落腳。

有分析認為，北京土地市場迎來“小陽春”是城市供地節奏與企業拿地節點相互碰撞的結果。一方面，通過前幾輪的融資，房企們拿到了可以調度的資金，開始着手進行相應的投資部署；另一方面，受到疫情的影響，大多數城市還沒有開啟土拍，而北京這個月以來推出了較多的優質地塊，因此吸引了房企們的駐足。

在衆多的房地産企業當中，華潤算得上北京土地市場的“忠實粉絲”，幾乎每場拍賣活動都能看到這家央企的身影。仔細算來，月内華潤置地已在北京土地市場上花費了177.1億元。

76億圍獵

與前幾次的“一天三地”不同，此次北京土拍的主角僅有一宗地塊，但這絲毫不影響拍賣的熱度。

拍賣在下午三點三十分正式開始，但不到三點，平安率先取号入場，緊接着世茂抵達，華潤+中交+北科建聯合體、中海+實創聯合體也緊随而來。

今天，這四家拿地主體共七家房企一同争搶“海澱北部地區整體開發”西北旺鎮HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地塊。

據悉，該地塊位于北京北五環外永豐産業園附近，總用地面積為2.75萬平方米，規劃建築面積為16.28萬平方米，地塊用途為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A51醫院用地、A61機構養老設施用地，其中住宅用地規劃建築面積占13.50萬平方米。

該宗地塊為不限價地塊，起拍價為60.34億元，現場競價前已獲得4輪報價，最高價格為61.24億元。

當主持人宣讀完競價規則後，中海聯合體率先報價61.54億元，華潤聯合體亦不甘落後，報價62億元，剛開局，雙方就進入了你來我往的博弈與較量狀态。相反，早早來到現場的平安與世茂則處于觀望狀态。

十輪、二十輪、三十輪，中海聯合體與華潤聯合體互不相讓，較勁兒的兩方仔細計算着成本與利潤的差額，謹慎觀望着場上各方的态度，但似乎誰都沒有停下來的意思。

距離開拍不到半小時，場上的報價已超過60輪。此時，華潤聯合體喊出72.4億元的價格，中海聯合體緊跟着舉牌，報價73億元。據現場消息顯示，華潤聯合體的代表人在現場深深的歎了一口氣，随即舉起了數字為26的号碼牌，報出73.6億元的價格。

雙方再經過幾輪的厮殺，最終，在十六點十分落槌成交，合共報價72輪，華潤聯合體以76億元的代價成功拿下西北旺地塊，溢價25.95%。

“如果華潤、中海聯手，這塊地至少能省十億。”土拍落下帷幕後，有市場人士如是感歎道。

可惜沒有如果，這場土拍終究以中海聯合體落敗作為結局，而平安與世茂也“打完了醬油”，華潤聯合體則成為了最大的赢家。

值得一提的是，在2月14日的土拍中，華潤置地同樣拿下了海澱區西北旺鎮的一宗地塊。彼時，首開+華潤+住總+中交聯合體以54.4億元的價格拿下西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊，溢價率達到26.2%。

“華潤連續在西北旺鎮拿下兩宗地塊，主要還是看好這個區域的發展，看到了這個區域龐大的客群的基數和消費能力，除此之外，華潤本身在海澱區有非常多年的深耕”，合碩機構首席分析師郭毅表示。

在她看來，華潤兩次流連于海澱區西北旺鎮，一方面，上述兩宗地塊處于北京永豐産業基地周邊，是在海澱北部最核心的闆塊，周邊都是大型的企業，包括科技類的頭部企業、國家的重點工程，所以該地區存在較大的客群基數，且對8到10萬的市場價格有一定承受能力。

另一方面，早在2005年，華潤就曾在該地塊拿地並開發了橡樹灣商品房項目，深耕該區域十余年時間，對區域的價值有非常清晰的判斷。加之西北旺鎮的商品住宅供應量不大，除去限競房項目，在過去七八年時間里只有首創天閱西山一個新項目上市，華潤或是相中了該地區的“商機”，因此在開年之初大手筆布局于此。

三入京城

北京一直是華潤置地布局的重點區域。

據觀點地産新媒體統計，2019年全年，華潤置地在北京總共摘得6宗地塊，總樓面面積為66.28萬平方米，拿地總代價為144.82億元。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

截至2019年6月30日，華潤置地的總土地儲備達到6737.42萬平方米，其中，華北地區土地儲備達到1235.48萬平方米，占總土地儲備的18.34%。

此外，2019年全年，華潤置地累計實現合同銷售額2425億元，其中華北大區共實現簽約金額527.28億元，在六大區域當中銷售排名第二，同時，其在北京地區的銷售額超過200億元，摘得北京房企全年銷售探花。

對華潤置地而言，北京無疑是一座重要的城市，因此2020年開年以來三次在北京城内拿地。

數據來源：觀點指數統計

數據顯示，2020年1-2月，北京總共出讓了18宗地塊，其中16宗為涉宅地，2宗為工業用地，總出讓面積85.35萬平方米，規劃建面187.81萬平方米，總攬金672.73億元。

其中，華潤置地摘得三宗，加上此前拿下的通州馬駒橋地塊、海澱西北旺鎮地塊以及此次囊獲的地塊，年内華潤總共斥資177.1億元在北京拿地，地塊的總建築面積達到49.95萬平方米，

“一個是納儲時間到了，第二，則是華潤在北京的庫存也賣得七七八八了，因此，結合北京目前的土地供應情況，華潤置地可能認為現在是拿地的合适時機了。”郭毅表示。

值得一提的是，華潤此次拿下的三宗地塊均以聯合體的形式拿下。

中原地産首席分析師張大偉提到，最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，北京也同樣存在這個問題，國企的資金壓力小。到目前為止，純私企沒有拿到土地，大部分都是國企聯合體獲得土地。

聚焦到此次華潤、中交、北科建聯合拿地上，郭毅則表示，此次華潤聯合的一方是北科建，後者是中關村産業園的開發者，對海澱西北旺片區的了解相對來說會更深入一些，華潤相當于聯合了這個區域最大的開發商來做的土地投資。

事實上，房企通過合作的方式在招拍挂市場上拿地是當下慣常的做法，尤其是在地價高的一線城市，這種納儲方式往往成為了企業分攤風險的重要形式。