觀點指數·2020年1-2月中國房地産企業銷售金額TOP100

銷售錄新低，TOP50-100跌幅最大

庚子鼠年春節假期已過，疫情籠罩下，房地産企業銷售繼續延續1月份走低行情。觀點指數發布的2020年1-2月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%。

數據來源：觀點指數整理

2月，TOP100房企總銷售額為3161.6億元，環比今年1月下降45.9%，較去年2月下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。

榜單顯示，1-2月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為167.1億元、79.1億元、45.6億元、11.9億元，相比去年同期對應的門檻值236.6億元、110.5億元、69.0億元、19.1億元，均呈現出下降的态勢。

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以榜單不同排名區間的銷售總額來看，今年1-2月TOP10、TOP10-30、TOP30-50、TOP50-100的銷售總額分别為4286.6億元、2213.7億元、1217.8億元、1269.2億元，較去年同區間房企銷售總額同比下降16.8%、29.9%、29.7%%以及38.4%，其中TOP50-100房企銷售總額下降幅度最大。

截至2月末，TOP100家房企中，合約銷售額超過百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。

觀看榜單頭部企業，TOP5的房企分别是恒大、萬科、碧桂園、保利以及融創。其中，在當下的特殊時期，恒大率先推出線上購房、無理由退房以及打折促銷等營銷手段，2月逆市下錄得銷售額470億元，累計銷售額反超萬科、碧桂園，躍居榜首；保利、融創則分别以435億以及306億的合約銷售位列第四、五名。

地市供應、成交齊跌

新冠病毒疫情的到來猝不及防，打亂了房企早已布置好的2020年經營節奏，給房地産市場帶來動蕩。其中，在土地市場的供應量和成交額方面，皆出現較大幅度的下跌。

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以觀點指數監測的23個重點一二城市情況來看，2020年1月單月推出土地147宗，總面積709.95萬平方米，同比減少54.56%，環比減少62.47%；1月單月成交土地134宗，總面積727.54萬平方米，同比減少39.70%，環比減少65.28%。

疫情影響繼續蔓延，據不完全統計，2月份已有重慶、天津、武漢、上海、深圳、鄭州等12個城市推遲挂牌近期計劃拍賣的土地，延遲時間為數日至一個月不等。其中武漢在2月份取消或延後出讓的土地宗數達18宗，涉及土地出讓金超過300億。

由于短期内降低的土地供應，以及房企經營受阻、現金流承壓等因素，地市數據難免會出現同比下跌。不過，近期少數房企在土拍中的活躍表現為稍顯低迷的土地市場帶來幾分亮色。

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2月14日及18日，北京迎來兩場大型土拍，共出讓6宗土地，總成交價283.8億元，5宗地塊溢價率超過26%。其中綠城耗資144億元競得3宗，溢價率超過30%；剩余的3宗地塊均由央企、國企領銜的聯合體悉數摘牌。

引人注目的是，2月20日上海徐匯濱江180萬平方米綜合體地塊成功挂牌出讓。該地塊由香港置地聯合體競得，總成交價310.5億元，刷新了上海的土地總成交額記錄，成為今年的新地王。

基于上海對全國各城市有着較大的影響力，上海徐匯地王的成功出讓将一定程度上提振房地産一、二級市場的信心，消除悲觀情緒。預計伴随着疫情逐漸得到控制後，行業及市場将逐漸回歸常态，在增加土地财政收入和土地儲備的多方需求下，地市将逐漸回暖甚至迎來小陽春行情。

未來銷售或迎來補償性增長

除了土地市場之外，疫情對房企更為直接的影響是在項目的開竣工與銷售回款方面。

來源：觀點指數整理

随着全國疫情調控日益趨嚴，多個城市對房地産建設工程和銷售復工時間進行了嚴格規定。其中開工最遲的是鄭州，時間不得早于3月16日；銷售復工最遲的是河南開封，時間不得早于2月24日；其他大部分地産項目的銷售和施工在2月9日左右原則上可以復工。

此外，為了防止疫情擴散，1月26日，中國房地産業協會發布了一則倡議，要求房地産開發企業暫停售樓處銷售活動。開發項目的停工以及線下售樓處的關閉，影響了房企的推盤計劃和營銷渠道，進而嚴重影響短時間内的經營業績，給房企帶來資金端的壓力。

面對這類情況，部分房企另辟蹊徑，轉線下為線上，推出網上購房營銷渠道，還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段，加強網上營銷效果。例如恒大推出“全國樓盤75折”、“88天保價”、“無理由退房”、“5000定金可全退”等優惠組合。

據觀點指數統計，目前包括恒大、融創、保利等26家房企推出了線上購房、“無理由退房”等組合方案，意圖逆市下提前鎖定更多的簽約金額。

在房企主動尋求銷售突破時，央行近期也适時推出寬松貨币政策，包括公開市場操作逆回購投放資金1.7萬億元；降低1年期2000億元MLF中標利率；下調1年期LPR10個基點，下調5年期以上LPR5個基點等等，有效釋放市場流動性。

後續房貸利率将有望伴随着LPR趨勢，實現穩中有降，這将對購房需求起到邊際改善的作用，一定程度上也有助于房企線上銷售。

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另一方面，在疫情突發的特殊時期，寬松貨币政策也有助于提振市場對于房地産行業的信心，投資者更願意将富余的流動資金用于匹配房地産債券。據觀點指數統計，自2月11日起的兩周内，房企共披露了12筆美元債融資計劃，涉及總金額為35.305億美元，其中陽光城、當代置業、正荣地産發行的美元票據收獲市場強烈反響，認購倍數均逾13倍。

上述房企發行美元債主要用于一年内到期債務再融資，有利緩解短期資金壓力。相關數據顯示，2020年房企境内外債券及信托合計到期約1.46萬億元，其中2月到期金額為672億元，占全年比重為4.6%。

在疫情防控背景下，各地方政府還因城施策，出台多種多樣的幫扶措施。其中，杭州、上海、蘇州以及沈陽等23個城市提出延期或分期繳納土地出讓金，減少房企短期土地成本壓力；蘇州、沈陽、無錫、衡陽、佛山三水以及福州6個城市在滿足一定條件下，放寬了預售條件，加快房源供應入市和房企回款速度。

總的來說，面對疫情，房企和政策一同發力，共克時艱。觀察往年數據，1月和2月是傳統的銷售淡季，過去3年1-2月房企銷售額占全年銷售額比例僅為8.13%。疫情的影響下，房屋購買需求並不會大幅消失，更多的是往後遞延。随着疫情逐漸得到控制之後，房地産銷售市場或将會迎來補償性增長。