解局 | 華僑城210億融資與文旅苦行

觀點地産網 2019年斥資近500億拿地後，華僑城開啟了新一輪融資。

深交所3月2日消息顯示，華僑城集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券狀态變更為已受理。

該筆債券拟分期發行，首期不超過100億元，期限不超過10年期(含10年期）。

時隔一日，3月3日，據上清所消息，華僑城集團有限公司拟發行2020年度第二期超短期融資券，發行金額15億元，發行期限270天。

短短兩日，華僑城集團便抛出210億的大手筆融資計劃，成為年内發債規模最大的房企之一。

華僑城表示，債券所募資金拟用于償還金融機構借款、償還前期發行公司債及利息、補充流動資金。

值得一提的是，受新冠疫情影響，以房地産和文旅為主業的華僑城可謂受到雙面夾擊。

除開發物業銷售受到影響，1月25日，華僑城關閉旗下全國所有旅遊景區，是全國第一個全面關閉旗下景區的大型企業，同時停止舉辦各類新春活動。

業内人士指出，此次疫情對純旅遊經營型企業影響最大，尤其是以經營主題樂園類為主的企業，企業不僅沒有盈利，還要承受着設備和資産維護的費用。

或許為回應投資者和市場的質疑，2月27日，華僑城集團首次發公告公布2019年經營情況，包括銷售額、銷售面積、新增土儲和拿地金額等等。

華僑城同時強調，将盡最大努力把疫情對公司經濟發展不利影響降到最低，疫情對該公司2020年一季度業績不會産生重大影響。

事實上，信息披露不充分一直是令華僑城A股東頗為不滿的地方，導致華僑城在市值管理上的弱勢。

“我就希望華僑城能夠主動性披露一些信息。”去年在股東連番追問之下，管理層也曾表示未來将會加強信息披露的管理。

規模與融資

回顧過去的2019年，不斷買買買和出售項目成為華僑城最顯著特征。一路擴張與調整業務之下，華僑城的負債也水漲船高。

數據顯示，2019年，華僑城A新增土地項目合計47個，權益建築面積合計833.9萬平方米，較上年同期下降約4.46%。土地總價款合計約747.75億元，權益對價約492.67億元，權益占比約66%。

據觀點地産新媒體不完全統計，僅2019年10月單月，華僑城就斥資111.47億元，在南京、江門、武漢等城市納儲超過39.56萬平方米。其中，華僑城66.4億元拿下武漢青山區綜合地塊，溢價率達21.88%。

與此同時，華僑城A2019年度主要銷售項目合計53個，銷售面積合計251.96萬平方米，較上年同期增加22.05%，合約銷售金額達862.42億元，權益銷售金額達641.55億元。

以此計算，2019年，華僑城的拿地銷售比達到77%，與行業一般的50%相比高出不少。

為此，華僑城在融資上也馬不停蹄。

數據顯示，最近三年及2019年9月末，華僑城集團的負債總額分别為1182.93億元、2167.12億元、3047.39億元和3804.08億元。最近三年末，有息負債金額分别為508.02億元、1013.80億元和1462.80億元，占負債總額的比例分别為42.95%、46.78%和48.00%。

此外，最近三年及2019年9月末，華僑城集團的資産負債率分别為67.96%、67.22%、68.63%和71.81%，而扣除預收賬款後的資産負債率分别為58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。

為緩解資金壓力，同時加快項目周轉率，華僑城也不得不接連出售旗下項目股權。

2018年，華僑城轉讓了18家子公司股權和1個資産包，是2017年的兩倍多。

2019年，華僑城繼續賣賣賣的節奏。據觀點地産新媒體不完全統計，期内華僑城公布拟轉讓位于昆明、重慶、襄陽、秦皇島、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司股權，轉讓價格總計超過百億。

其中，去年末華僑城22.28億元轉讓上海蘇河灣項目予賭王之女何超瓊掌舵的信德集團；此外，華僑城還拟轉讓重慶悅岚房産100%股權，底價40.54億元；拟31.29億元轉讓陝西西咸新區5宗商住地80%權益等。

盡管如此，短期來看，華僑城集團仍然存在償債壓力。

數據顯示，最近三年及2019年1-9月，華僑城集團經營活動産生的現金流淨額分别為9.73億元、-152.44億元、-173.21億元和-127.96億元，

此外，最近三年和2019年9月末，華僑城集團的短期借款、其他流動負債和一年内到期的非流動負債合計分别為188.90億元、373.85億元、442.21億元和519.96億元。

為此，華僑城依舊需要不斷融資輸血。

文旅苦行

與此同時，近幾年文旅業務加速布局也是華僑城資金壓力的根源之一。

此前，針對頻繁的股權轉讓，華僑城就曾表示是公司圍繞加快周轉的具體舉措，保證公司有更多精力和資源集中到文旅産業的開發建設中。

數據顯示，在旅遊業方面，華僑城旗下在北京、上海、天津、重慶、成都、武漢、南京等十余個城市共有景區18家，酒店24家，旅行社1家以及開放式旅遊區2家，2019年累計接待遊客5209萬人次，同比增長12%。

業内人士指出，文旅項目都具有投資周期長、投資金額大，因此資金回收期較長，将加大公司資金周轉的風險。

從數據來看，無論是營收還是毛利率，旅遊業務的表現都遠不及地産，因此，地産反哺旅遊仍是華僑城目前做文旅的模式。

數據顯示，2019年年1-9月、2018年和2017年，華僑城集團房地産業務收入分别為206.35億元、280.79億元和226.47億元億元，實現毛利潤153.28億元、194.81億元和129.05億元，毛利率為74.28%、69.38%和55.24%。

同期内，華僑城集團的旅遊綜合業務收入分别為151.99億元、255.75億元和226.47億元，實現毛利潤61.86億元、103.46億元、96.58億元，毛利率40.70%、40.45%和42.65%。

盡管如此，華僑城也並沒有減慢在文旅項目布局上的腳步。

據華僑城集團官網顯示，僅在粵港澳大灣區，公司就計劃要開拓文旅綜合項目共計26個，未來預計投資總額超過1000億元。

此外，2019年華僑城“雲南大會戰”一周年上，華僑城新增簽約項目37個，新增投資490億元，包括16個文旅項目、9個城鎮化項目、6個産業項目以及6個美麗鄉村項目。此前，華僑城已在雲南簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

顯然，對于聚焦文旅華僑城似乎頗具決心，但在這條回報的漫漫長路上，華僑城仍需要不斷苦行，才能迎來真正的春天。

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