鵬城新人與老将 五礦13億引入華潤合作開發坪山項目

觀點地産網 “沒有永遠的朋友，沒有永遠的敵人，只有永恒的利益”，無論身處哪個行業，丘吉爾的這句話似乎都能找到用武之地。

曾經，一南一北的兩家企業在招拍挂現場舉牌厮殺，只為拿下一宗地塊的使用權。如今，這兩家房企可以在整體經濟走向寒冬時選擇聯手。

3月2日晚間，五礦地産宣布，該公司拟出售深圳坪山項目49%股權予華潤置地，代價為12.863億元，交易完成後，該項目繼續按綜合基準在五礦地産的賬目入賬。

在公告中，五礦地産也表示，出售事項一方面能夠為上述項目引進投資者，另一方面，則能夠提升合資公司的資本效率及加強财務狀況。

事實上，房企拿地後，再拉來“本地龍”合作開發，這並不是行業中的孤例，華潤與五礦的合作僅僅是“後房地産時代”的一個側影。

有市場人士表示，華潤置地作為深圳本地的龍頭房企，對深圳市場有更深入的了解，而坪山項目是五礦地産進入深圳的首個項目，雙方的合作有利于項目的規劃與推進。

但對華潤置地而言，攜手一場並不僅僅為了扮演“好幫手”的角色，通過合作的方式加大其在深圳的土地儲備，是華潤更深的謀劃。

分與合

前兩年，樓市調控趨嚴，融資、信貸政策越發收緊，導致房企的資金鍊日益緊張。2020年開年，受新冠肺炎的影響，房企的開發、銷售步伐被打斷，現金回流壓力增大，這讓本就吃緊的資金面再一次受到重創。

在這樣的市場環境下，房企對待投資、土儲等各個環節越來越謹慎，“搭夥過日子”也成為了房企應對風險的重要舉措。

3月2日晚間，五礦地産發布公告稱，該公司的間接全資附屬公司盛世廣業與華潤置地的下屬企業潤投咨詢訂立合作意向協議。

據此，潤投咨詢有意收購合資公司（五礦地産間接全資附屬公司）49%的股權，代價為12.863億元。而合資公司于去年12月成立，是深圳坪山區宅地的項目公司。

資料顯示，深圳坪山項目位于深圳坪山區馬巒街道，土地面積約3.11萬平方米，建築面積為12.92萬平方米，地積比率不高于4.5，地塊用途為住宅用地。

該地塊由五礦地産于去年11月通過招拍挂拿下，彼時，華潤置地亦是該地塊的參拍企業。

讓時光的巨齒緩緩倒轉，回到2019年初冬的深圳。2019年11月22日，深圳迎來年内第二次大規模宅地的集中供應，當天，深圳總共出讓6宗地塊，坪山馬巒地塊正是這場拍賣會中率先擺上台面的競品。

據悉，該地塊吸引了包括五礦、華潤、華發、天健、金地、金融街等房企的參與，最終耗時28分鐘，經過46輪競價，地塊由五礦地産收入囊中，成交價格為25.6億元，溢價率21.79%，距離最高限價僅剩5億元。

或許，大家都未料到昔日的競争對手成為了如今的合作夥伴，但現實遠比故事更充滿戲劇性。

據悉，五礦地産引入華潤置地後，項目公司的管理層也将由雙方企業共同委任，其中，五礦地産方面提名兩名董事、委任一名監事，而華潤則有權提名董事、監事各一人。與此同時，上述出售事項落實後，項目公司仍然作為五礦地産的附屬公司，繼續按綜合基準在該公司賬目入賬。

對于雙方合作緣由與細則，熟悉五礦地産的相關人士對觀點地産新媒體表示，目前詳細的信息還沒有出來，具體情況以公告為準。

該人士還提到，地塊當時采用“雙限雙競”的方式出讓，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。其中，該項目的普通商品住房入市最高均價3.88萬元/平方米，人才房初始配建築面積1.11萬平方米，只租不售。

此外，項目周邊的一手房價格目前在3.6-4.3萬元/平方米之間，二手房的價格在2.8-3.9萬元/平方米。

“按照25.6億元的成交總價計算，上述地塊的成交樓面價為2.57萬元/平方米，而最高售價不到3.9萬/平，開發商也要算算賬，里面還剩多少利潤，引入合作方，一個提供土地，一個提供資本，肯定是為了互相借力、分散風險。”

抱團雙赢

房企合作的目的，往往在于“雙赢”。

分析人士提到，房企合作拿地或者拿地後引入合作方是近幾年業内的常态，對開發商而言，降低拿地成本、分散投資風險、擴大企業規模也是抱團合作顯而易見的優勢。

至于坪山宅地，五礦地産引入華潤置地一方面能夠降低獨自拿地、獨自開發的資金壓力；另一方面，面對當前樓市的不确定性，引入合作夥伴也能為其分攤市場風險。

但更重要的是，坪山項目是五礦地産進入深圳的第一個項目，作為鵬城的“新兵”，五礦對于深圳市場的認知有限，而華潤置地作為深圳本土的龍頭房企，在深圳早已經營運作了多年時間，此次引入“本地龍”華潤置地，不僅能夠發揮各自的長處，加速項目的進程，更能夠加深五礦對當地市場的認知，為後續的灣區發展打下基礎。

與此同時，對華潤置地而言，參與坪山項目並不僅僅為了幫助五礦攤薄風險。

“五礦地産能夠引入華潤置地，肯定是華潤本身也有這個需求。”分析人士認為，華潤置地沒能通過招拍挂拿下上述地塊，自然希望通過這種合作模式“分得一杯羹”,從而加大其在深圳的土地儲備，提高市場占有率。

事實上，當房地産行業進入存量時代，政府的供地越來越少，地價越來越高，房企拿地的難度也越來越大，在這樣的情況下，聯合拿地、合作開發的“抱團”模式成為開發商開疆拓土的另一種方式。

以華潤置地為例，2020年1月，該公司在鄭州、廣州、西安及武漢拿下四幅地塊，總樓面面積為90.52萬平方米，總土地出讓金為76.57億元，而權益土地出讓金為53.46億元，權益占比約為70%。随後的2月份，該公司更是以聯合體的方式在北京連續拿下三宗地塊。

聯合拿地似乎已經成為了華潤置地擴儲的重要模式，這一趨勢在華潤的土儲比例中也可以看到，2016年，該公司的權益土儲占總土地儲備的84%，而2019年中期，這一數值僅為75%。

五礦地産雖然沒有公布土地儲備的權益占比，但近兩年，該公司的合作動态也越來越多。今年1月，五礦地産就宣布引入招商合作開發廣州黃埔區茅崗宅地，同時引入平安不動産合作開發黃埔長嶺居宅地。

而這一次，五礦拉來了華潤置地，共同開發深圳坪山宅地。

“此次合作的雙方均為國有企業，相對來說理念更加契合，合作節奏也更容易掌控，因此雙方的合作更容易實現一些。”市場人士提到。