解局 | 陳卓林的“1+N”

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2020-03-04 22:43

  • 如今無論分拆哪個闆塊,對于雅居樂都是增量的存在。

    觀點地産網 市場上傳出房企分拆物業闆塊上市,已然見怪不怪。但分拆建築相關闆塊則甚為少見。

    近日,據市場消息稱,雅居樂正計劃分拆旗下經營建設業務雅城科創于香港獨立上市,並已委任匯豐及摩根大通作為其上市安排行,集資規模介乎3億至5億美元;預期今年年内上市,但由于新冠肺炎疫情持續,具體集資額和上市時間,均有機會發生變動。

    作為雅居樂主業之外分拆上市的第二子,消息一出便成為業内議論的焦點。據悉,雅居樂現時擁有兩間上市企業,包括雅居樂控股與雅生活,總市值約為586億元,如果雅城科創也成功上市,将會是雅居樂的第三間上市公司。

    一業内人士對此表示,最近确實有兩家建築業務方面的平台在準備赴港上市,一個是已經發布過公告的綠城管理。而據他猜測,另一家便是雅居樂建築平台“雅城科創”。

    關于消息是否屬實,觀點地産新媒體詢問了雅居樂集團方面,相關人士回應,對于相關消息來源並不知曉,而且目前雅城科創沒有很明确即時的分拆上市計劃。該人士續稱,根據集團的計劃,未來旗下包括雅城科創在内的多元化闆塊,都會有分拆上市的可能。

    雅居樂的官方聲明中,否認了上述分拆上市的時間節點,但不可否認的是,分拆雅城科創上市的計劃仍是存在的。是否會先于其他産業闆塊分拆上市,則不得而知。

    根據雅居樂官網顯示,其目前已形成地産、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大産業集團並行運營的格局。

    分拆上市謎題

    關于分拆上市,雅居樂其實早有謀劃。旗下的物業平台雅生活已于2018年2月成功分拆赴港上市,而且伴着物業股春風,去年漲幅高達161%。

    去年初,雅居樂舉行2018年業績發布會時,管理層已有提及,在合适的時機,考慮将其他業務闆塊分拆上市。 

    但這里面令人疑惑的是,為什麼再次傳出分拆時,會是負責建設業務的雅城科創?多數人對雅居樂旗下這一産業闆塊並不熟悉。

    官網資料顯示,雅城科創集團成立于2017年,有34年的工匠制造經驗,已發展成為以人居科技、EPC/總承包兩大業務版塊為主、多元發展的大型綜合集團。

    人居科技版塊涵蓋綠色生态景觀、智慧家居裝飾、設計咨詢三大主營業務。其中園林景觀業務以設計咨詢、綠地管養、苗木培育為業務支撐,養護管養在管面積超2000萬平方米,總資産存量10億元;裝飾家居業務總面積超27萬平方米,已參與近200萬套精裝房和三十余家國際五星級酒店的設計與施工服務。

    而EPC/總承包版塊以房建、市政項目為主,提供全方位工程建設、設計咨詢、材料貿易、項目管理、造價咨詢等服務,包含廣州振中建設公司、廣州瑞華建築設計院、廣州雅豐貿易公司、拉薩誠匠毅築公司。

    目前,雅城科創集團業務經營範圍已覆蓋23個省、直轄市及78個城市,承接300多個工程項目,為50多家房地産企業及政府等各界業主提供人居建設相關服務。

    關于是否會是下一個分拆的對象,奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強認為是有這個可能性的。他進而分析,是否首先選為分拆對象,主要看闆塊的報表情況。“建築這一闆塊是雅居樂自身孵化的,跟母公司的利潤挂鈎比較多,至少是有保障的,利潤5%總是有的,報表數據也比較容易孵化出來。”

    同時他對比,雅居樂環保集團的大部分項目是收購來的,而且環保業務對營業收入貢獻不大,如果要上市仍需時間進行醞釀。

    據了解,雅居樂環保成立于2015年,聚焦的是固廢處理、生态産業園、智慧水務、生态修復四大領域,下屬項目遍布華北、華中、華南、廣西4大區域,進駐15個省,在國家工業重鎮投資項目近50個。

    至于商業闆塊,蔡金強也認為不會那麼快分拆出來,雅居樂商管的體量較小。目前,雅居樂商管覆蓋50多個城市,超過300萬方商業總體量,在管項目100多個。

    不過,此前雅居樂集團董事局主席陳卓林更常挂在嘴邊的,是房管集團,其主營業務為代建。

    陳卓林去年在剖析雅居樂代建業務模式時稱:“2018年100多個項目找我們,三年後肯定是兩位數的利潤,基本沒成本。綠城代建目前做得最好,市場已經給出了30倍PE,我看了很高興,所以我們一定要把房管做大做強,到時候拆分出來,市值比開發商還要高。”

    2010年,雅居樂正式啟動代建業務,用來對標的綠城管理于2018年銷售額達到552億元,淨利潤僅3.45億元。

    不過就在上周,綠城中國宣布,建議分拆綠城管理于聯交所主闆獨立上市,並發布了招股書。

    未知數“1+N”

    2018年,雅居樂進行新一輪架構調整,提出以“1+N”為發展策略,形成了地産、物業、環保、房管、建築、商業等6個業務闆塊,打造以地産為主,多元化業務並行的布局。

    此後雖加大了多元化發展力度,但在雅居樂總收入占比中,非房收入起色並不大。根據雅居樂披露的2019年上半年報告,物業發展業務收入與多元化業務收入的占比分别為91.0%及9.0%,多元化業務增長較上年同期上升2.1個百分點,增長並不算快。

    按照預期,非房業務在2019年至2021年對集團利潤貢獻将分别達20%、30%、40%。陳卓林曾透露,理想的狀況是2021年房地産業務和非房業務帶來的利潤為5:5。

    但現實卻是,投資與收入無法構成平衡,非房業務收入不能及時回流,資金壓力逐漸增大。

    2018年底,雅居樂多元化的累計投資已經達到了165億,其中2018年投資額115億,新增投資項目53個,累計投資項目83個。2019年,雅居樂方面稱,要投入100億發展非房業務。

    根據雅居樂2019年中期業績報告,其淨負債率攀升到了81.3%,負債總額達到1866億元,同比增加28.99%。

    于是,加快非房業務資金回流,也成了雅居樂近些年的重要任務。來自資本市場的輸血,也成為雅居樂看中的“香饽饽”。

    如今無論分拆哪個闆塊,對于雅居樂都是增量的存在。

    據業内分析,雅居樂分拆産業闆塊上市的好處在于,無論是不是受資本市場的歡迎,都可以體現集團的局部價值。而原來,這個多元業務在估值里面為零。

    其次,在資本市場有了新的業務體繫,可以有更多校準業務的機會,機會捕捉也更迅速。就如雅生活上市之初,其實也並不為資本市場看好,仍處于盈利模式探索階段。

    雅生活上市首日,曾下跌23.09%,收盤價格為9.46港元。而截至今日收盤,雅生活報價35.65港元,總市值高達475.33億港元。

    香港全牌照券商匯生國際融資高級合夥人和總裁黃立沖認為,雅居樂能再次分拆上市肯定是一件好事。從房企方面來講,進行融資都會比以房地産主業融資更容易一些。

    如果将雅城科創成功分拆上市,未來發展會有更多的機會,比如政府的項目,只是會有大量的應收賬款。他繼續分析:“如果看中報表數據,可能會有很多的機會,看重現金流的話,可能會把建築公司的現金流拖得很緊張。”

    蔡金強也稱,如若分拆建築闆塊上市對雅居樂本身是有好處的,但這是一個更加小衆的市場,考驗的是資本是否青睐。

    事實上,當前資本市場對于純建築的公司或者建築品牌普遍都不看好。蔡金強還舉例,裝配式建築第一股遠大住工赴港IPO之後,資本市場反響卻不熱烈,股價表現就不甚理想。

    另一方面,資本市場的情緒具有偶然性,也無法預料建築闆塊明天會是如何,投資都是未知數的。

    不過陳卓林應該喜歡未知數,“1+N”本身就是個未知數。

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    撰文:許淑敏    

    審校:劉滿桃



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