解局 | 三天二度落子東莞黃江與鴻荣源舊改版圖

觀點地産網 陽春将近，時值驚蟄。節後返工一個月，一線城市中，北上土拍已激烈升溫，華南舊改正如火如荼，臨深區域不斷回溫。

以東莞小鎮黃江為例，據東莞市農村（社區）集體資産管理網披露，僅今年以來便已确定9宗舊改前期服務商，更新面積近350萬平米，已超去年全年更新面積。其中，深圳鴻荣源3天内連下兩子，一口氣成為169萬平米更新面積的前期服務商，其面積已占比近半，體量堪稱“巨無霸”。

據觀點地産新媒體了解，這並非鴻荣源首次介入東莞舊改。回溯到2018年，鴻荣源已經拿下東莞鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項目。從鳳崗、塘廈、長安再到黃江，作為一家深圳房企，鴻荣源對東莞始終喜愛有加，兩年來總更新面積已不下340萬平米。梳理其中，或能一窺其舊改版圖。

三天二度落子黃江

東莞城鎮規劃顯示，黃江鎮隸屬東莞市，正在規劃與松山湖、深圳同城化，興建“TOD之城”。

于黃江，鴻荣源年前便着手入局，目標是拓展城市更新版圖。

據第三方招聘網站顯示，鴻荣源去年新增一批社招崗位，涉及東莞城市更新總經理、城市更新總監/經理、拆遷主管/專員等，工作地點多位于黃江鎮、鳳崗鎮。

突如其來的疫情雖然使諸多城市土拍推遲，但在嶺南舊改市場，其影響有限。早在2月12日，東莞市黃江鎮黃牛埔股份經濟聯合社已對城市更新項目開展前期服務商公開招引工作，並公開接受報名。

成為前期服務商歷來是房企拿下舊改項目的“風向標”，而公告期間只有鴻荣源一家企業報名。家大業大、又添新人，鴻荣源的進軍顯得順理成章。

3月5日，鴻荣源取得上述42萬平米舊改項目，前期服務費用暫定為912.42萬元；3月2日，鴻荣源還取得黃江鎮雞啼崗127萬平米城市更新項目，前期服務費用暫定為2009.22萬元。據不完全統計，雞啼崗舊改項目繫近期東莞最大體量舊改之一。

觀點地産新媒體獲悉，上述兩宗項目位于黃江鎮北部老城，相距6公里，以舊村及舊廠房為主，為綜合類、大型的舊改項目，延續了鴻荣源大城運營、産城融合的城市更新模式。據黃江鎮政府公開資料顯示，目前全鎮正快速推動城市更新，30宗舊改項目面積已超1000萬平米。

黃江鎮只是鴻荣源近期拿地管中窺豹的一影。2018年以來，鴻荣源已經五進東莞舊改，先後落子鳳崗、塘廈、長安、黃江，總更新面積不下340萬平米。

2018年9月，鴻荣源首進東莞，拿下鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項目；2019年10月，拿下塘廈鎮四村社區新城市中心76.1萬平舊改項目；2019年12月，中標長安鎮沙頭股份經濟聯合社商住類城市更新10.8萬平米舊改項目。

從兩年三地到三天兩地，鴻荣源在東莞的舊改進程無疑正在加速。而鴻荣源快馬加鞭的背後，則是來得更為順勢而發的東莞舊改。

僅2020年一年，東莞拟征收地塊高達86宗，累計征收面積超496萬平米，涉及萬江、南城、清溪等鎮街；而一同進場瓜分東莞舊改項目的，除了鴻荣源，還有海德、花伴里、鵬瑞、恒大、碧桂園等多家華南房企。

舊改傾向關外與臨深

東莞的背後是深圳，深圳的背後是大灣區。 

寸土寸金的深圳地價攀升、臨深區域産業升級、大灣區一體化建設加速，影響的不僅是出走東莞、兩城辦公的華為等大型企業，還有以鴻荣源為代表的一批深圳房企拿地戰略。

城市更新市場一片藍海。據廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年），到2021年，東莞計劃完成改造任務面積1.4萬畝（933萬平米），深圳将完成改造任務面積1.8萬畝（1200萬平米）。

而公開資料顯示，鴻荣源在深圳持有超1000萬平米的土地儲備，這一數字相當于深圳2019-2021年三年改造任務面積的八成。

在其舊改版圖中，深圳占據了大本營之位，而臨深區域将作為深圳市場的補充。業内人士分析，鴻荣源具有産業運營、城市更新方面經驗，符合深圳新區及臨深地區産業升級、融入城市一體化的建設需求，這是它獲得舊改項目的優勢之一。

在已公開的20多個城市更新項目中，深圳龍華區更新項目占比超50%，包含觀城橫坑河西項目、元芬項目、牛湖老村項目、賴屋山項目等。

據觀點地産新媒體此前報道，過去一年，鴻荣源新增深圳兩舊改項目，另有一宗城市更新項目納入深圳城市規劃，皆位于深圳關外。

其中，清湖老村城市更新單元位于龍華街道、清湖公園西側，拟拆除重建8.56萬平方米，方向更新為居住等功能，申報主體為深圳市佰亨置業有限公司，由鴻荣源地産持股58%；賴屋山城市更新單元則位于大浪街道、布龍路和高峰路的交匯處，拟拆除重建用地面積為9.07萬平方米，方向更新為商業、居住等功能。

龍華區觀湖街道觀城第一期城市更新單元項目位于梅觀高速與觀瀾大道交匯處東南側，已納入城市更新單元規劃制定計劃，拟拆除面積70萬平米。

據悉，深圳舊改包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，将全部用于商品房。而東莞舊改項目多為復合型高科技的産城融合項目。結合兩地舊改趨勢來看，鴻荣源舊改版圖的下一站或仍為深圳關外及東莞臨深重鎮。

而以花樣年、鵬瑞、卓越為代表的一批深企也在争先入局。

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