觀點直擊 | 越秀房托林德良：拯救 “風暴”中的武漢項目

觀點地産網 新年這場疫情潛移默化地改變了許多東西，正如每年3月，媒體與投資者們往返于香港四季酒店、萬豪酒店參加企業業績發布，如今也轉變為在網絡上隔着屏幕交流。

相較以往，越秀房托今年這場年度業績會也推慢了些許。3月5日，主席、執行董事及行政總裁林德良，财務總監關志輝以及投資者關繫總監姜永進等，在線上召開了2019年業績會。

年報顯示， 2019年越秀房地産投資信托基金經營收入合計20.58億元，同比2018年上升1.3%；物業收入淨額14.95億元，同比增長1.8%；若剔除兩年的一次性收益影響，2019年利潤總額同比增長8.6%；除稅後淨溢利9.4億元，同比減少2.7%。

與房地産不同，對于一支房産基金而言，規模、淨利這些不影響分派的指標並不是最重要的，穩定的收益、分派才是核心的指標。

關于分派的數據則可以看到，2019年，越秀房托應計分派總額7.61億元，同比下降10.4%；每單位應計入分派24.06萬元，同比下降13%；年化分派收益5.14%，也有了1.24個百分比的下降。

投資者關繫總監姜永進對此表示，上述數據下降主要是因為去年增加發行了例如針對管理人費用等共9940個基金單位，同比增長3.2%，所以導致分派總額及每股分派的下降，即是說，並非是運營能力的下降導致的收益下降。

值得一提的是，因去年越秀房托基金股價漲幅5.2%，疊加5.14%的分派收益率，全年綜合收益率達10%以上。

在主席林德良眼里，去年的業績表現可以用“符合預期”來總結，這對于追求穩定收益的基金而言已算達標。

但同時，林德良也明白，眼下極為重要的任務便是克服新冠疫情所帶來的影響，尤其越秀房托旗下就有一項位于武漢的物業，物業的租金收入、續租率、收益率直接影響了業績表現。

據悉，截至2019年12月31日，越秀房産基金物業組合共有八項，分别為位于廣州的白馬大廈單位、财富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位、廣州國際金融中心，位于上海的越秀大廈，位于武漢的武漢越秀财富中心、星匯維港購物中心及若幹停車位，及位于杭州的維多利商務中心單位及若幹停車位，物業産權總面積共約97.3萬平方米。

其中，位于武漢的武漢越秀财富中心、星匯維港購物中心及停車位列屬于一棟商業綜合體，位于武漢市漢口沿江商務區。該物業是越秀房托于2017年11月以22.8億元從母公司越秀地産手中收購而來。

收購時，零售商場部分星匯維港購物中心的出租率達86.8%，寫字樓部分武漢越秀财富中心則為40.5%。截至去年，商場部分出租率升至99.5%，寫字樓則升至75%。

而當前的疫情，則讓外界對于這項位處重災區的物業的業績表現有所擔心，這也幾乎成了當天業績會的交流重點。

對此，姜永進也直言不諱，表示因武漢市場為疫情重災區，目前來看市場完全恢復還需要較長時間，預計全年不管是商場還是寫字樓，均有一定的租金下降以及空置率攀升。

林德良也對觀點地産新媒體表示，物業到期的續租問題是今年需要重點解決的問題之一，且目前武漢項目寫字樓部分今年租期到期比率達30%。

“盡管如此，疫情當下我們的武漢團隊也沒有想過要放棄。”林德良稱，疫情的危機之下其實也給予了一些機會。

如在寫字樓方面，這兩個月武漢越秀财富中心新簽了兩個較大的租約，均為針對于線上培訓的企業，這也是當前疫情下激發的需求，兩份合同加起來約有10%的出租率保證；同時，購物中心的超市在疫情下保持營業，2月份銷售額反而同比增加了18.8%。

看起來，主席林德良有意想盡量消除外界的疑慮： “我們的項目都是位于地標和地鐵上蓋，抗風險性好，很有信心達成今年武漢項目的目標。”值得一提的是，這份信心或許一部分也來自母公司的“兜底協議”。

據了解，為增強投資者信心及降低越秀房托就經營成長階段的新物業的風險，越秀地産對越秀房托武漢項目2018-2020年的經調整淨利潤做出保障，實際不足部分進行補足。

2018-2020年承諾的保障目標分别為7800萬元、9800萬元及11000萬元，其中，2019年實際經調整淨利潤為8050萬元，所以母公司保障安排差額1750萬元。

即是說，假如2020年因為疫情影響，武漢項目未能完成1.1億元的淨利潤，母公司将為此進行差額補足。

而除了在尋找新租客、提升租金收入等方面“開源”，尋找新的增長點，越秀房托也在謀劃“節流”。

如酒店方面，越秀房托旗下持有廣州國金中心的酒店物業，這一項目在疫情下也受到一定沖擊，2月份平均入住率更是大幅下降。林德良稱，整個上半年估計全國酒店業績都會“非常疲軟”，有望最早在3到4個月左右得到恢復。

林德良同時也透露，越秀房托在酒店方面原本每個月的成本為1700萬元，如今則通過人工成本管理、能耗管控等方面将成本控制到700萬元左右，對沖業績收入的減少。 

在财務和稅務方面，越秀房托則通過利率管理來降低财務支出。财報顯示，2019年，越秀房托在融資上付息成本為3.82%。

林德良表示，在今年年初越秀房托就開始鎖定利率成本如2.99%的，相比去年付息成本3.82%便宜了不少，按照負債折算的話可以節約成本760萬元。同時，其稱，因美聯儲降息50個基點，Hibor由去年的1.88降到1.4，預計今年可節省利息接近3000多萬元，這對于分派貢獻有一定幫助。

即是說，越秀房托通過财務管理措施，減少成本，增厚利潤增長，對沖因疫情導致的業績受損。

在這場不到1小時的業績會上，可以窺視的是，疫情之下一家基金管理公司如何去應對旗下物業的成長與收益，尤其是位于“風暴”中的武漢。