解局 | 中梁南方會戰

觀點地産網 2020年3月5日，中梁以5.16億元拿下江門一宗商住用地。這是其兩年前首入江門之後第二次在該城市拿地。

距離中梁上一次在灣區公開市場拿地，已經過去了三個多月，這次拿地也讓市場的目光再一次聚焦到了中梁在灣區的發展布局上。

不過，雖然越來越多房企開始在灣區内“走馬圈地”，但對于華東企業中梁而言，其在大灣區的布局並不算多。

盡管廣東區域的貨值體量不大，但有趣的是，中梁南方大區去年的簽約銷售、回款、融資返款等幾項指標均為中梁内部第一，超過了江蘇大區、北方大區等其他區域。顯然，中梁南方大區這個“第一”的成績不是靠其廣東一省的銷售支撐起來的。

據相關人士介紹，中梁去年調整了組織架構，将廣州區域公司、福建區域公司、浙江區域公司在内的11個區域公司合並為中梁南方大區，範圍涉及四省一市。

在外部融資環境收緊，行業環境發生變化的情況下，旭輝、綠地、碧桂園、中南等企業均進行了組織架構的調整。房企出現區域合並、人事變動的情況並不稀奇。不過，與其他同行相比，中梁的調整似乎出現了更為明顯的“區域收縮”态勢。

中梁該輪調整總共涉及到12個區域集團，一番收縮合並後，最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區和中部大區7個區域集團。

有說法指出，随着三四線城市紅利逐漸消失，以三四線為主戰場的中梁如今正面臨增長乏力的問題。不管是區域收縮還是此前的裁員，都是基于這一原因做出的調整。也正因為此，作為當前業績貢獻最大的一個區域，中梁南方大區身上的壓力不小。

“第一大區”的更叠

據接近中梁的人士介紹，從人員體量的角度來說，南方大區是目前中梁内部最大的一個區域。在此之前，中梁最大的區域集團是浙廣區域集團。

事實上，之所以南方大區如今會成為中梁内部的“第一大區”，也是因為其完全合並了原來的浙廣區域集團。而從中梁的發展歷程來看，承接了浙廣區域集團的南方大區或許可以算得上是中梁内部淵源最為長遠的一個區域了。

2015年，已經連續三年銷售停留在100億-200億之間的中梁，開始着手組建了北區、南區以及中心區三個區域公司。其中，北區域是當時中梁最重要的一個區域，也是中梁的大本營所在，具體囊括溫州、台州等城市。

兩年之後，中梁來到千億關口門前。同一時間，其在原北區域的基礎上成立了浙廣區域集團，入駐杭州。随後幾年里，中梁的魯中區域公司、廣甯區域公司、重慶區域公司等相繼成立，並紛紛歸屬于浙廣區域集團旗下。

2019年，随着行業變化，增速開始回落的中梁，再次選擇向組織架構“動刀”。已經成為中梁内部最大區域集團的浙廣區域集團，于去年4月並入了同級别的浙閩粵區域集團及華南直屬區域公司。

至此，中梁的南方區域集團已經基本成型。同年7月，最後並入福建區域公司，中梁南方區域集團正式建立。

業内人士指出，南方大區合並了浙廣區域集團的說法似乎不夠貼切。從整個發展過程來看，所謂的“南方大區”更像是浙廣區域集團合並了其他幾個區域公司後再改名而來的産物。

據相關人士介紹，南方大區未來的管理範圍還将繼續擴大。據中梁定下的目標，到2021年時，其南方大區的戰略目標是區域數量要突破15家；到2023年時，南方大區的區域數量要突破20家。

不過，按照此前“兩年一改”的情況看，“南方大區”的名頭幾年後是否還存在猶未可知。

南方會戰與灣區轉移

不管怎麼說，無論是當初的北區域、後來的浙廣區域集團還是如今的南方大區，都是中梁在某一時期内最為重要的糧倉所在。

據了解，于2019年1月至7月，南方大區内各區域公司共通過招拍挂、收並購等方式新增了27宗土地，而整個中梁在2019年上半年里新增項目數量為70個。

繼續延續着中梁“三四線布局”的策略，在南方大區這新增的 27宗土地中，有5宗位于二線城市，21宗位于三四線城市。

從土儲貨值情況來看，南方大區内部如今仍是以浙廣區域為主，在大灣區的項目體量較少。不過，中梁此前的一繫列動作顯示，其南方大區未來的重點或将會向大灣區轉移。

最為直接的一個佐證是，在2019年12月2日，南方區域集團的廣州辦公區正式啟用，原來位于杭州的辦公地點直接遷至廣州。有相關人士指出，這標志着中梁南方大區的戰略重心開始南移。

據了解，中梁南方大區此次辦公地點的遷移涉及人員共181人，也是其此輪區域集團調整中搬遷距離最遠、涉及人數最多的一次。

除了人員調配之外，中梁在大灣區的拿地速度也在加快。值得注意的是，中梁3月5日在拿下江門新會樞紐新城地塊時，其報價已經達到了該宗地塊設置的最高上限價，最終溢價率為16.2%，折合樓面價6972元/平方米。

與本次拿地形成對比的是，南方大區在成立前夕（2019年1月-7月）通過招拍挂拿下的26宗地里，平均土地溢價率低于9.45%。截至目前，中梁共在廣東區域擁有11個項目，其中有3個項目為去年12月之後新增，占比27.3%。

資料顯示，中梁在灣區的11個項目主要分布在茂名、江門、佛山、韶關等七個城市。對此，有說法表示，中梁組織調整的原因之一正是三四線城市提供的業績增速出現乏力，因此，其在灣區一二線城市的土儲空缺仍是其目前有待解決的一個問題。

事實上，這一問題或許不僅僅存在于其南方大區内。去年7月敲鐘上市時，CEO黃春雷便提出過，如果下半年房地産資金收緊，中梁在二線的土地投資可能會加大。如今看來，行業似乎尚未回溫。對于已經感受到“寒意”的中梁來說，除了區域調整外，需要做的還有很多。

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