解局 | 閩繫房企建發高頻融資之下

觀點地産網 向來低調的閩繫房企建發，最近在資本市場上身影頻現。

3月5日，廈門建發股份有限公司發布2020年度第二期超短期融資券申購說明公告，本期債務融資工具的發行規模為10億元，期限270天。

兩天之前，建發股份還公告稱，公司于3月2日召開的董事會會議上，審議通過關于兩家子公司融資事項的議案。

其中，建發股份子公司聯發集團有限公司拟面向合格投資者公開發行不超過20億元（含20億元）公司債券，可一次或分期發行，債券期限不超過7年（含7年）；此外，聯發集團可作為原始權益人委托設立資産支持專項計劃，並對外發售總規模不超過 10 億元、期限不超過 21 年的資産支持證券。

另一建發股份子公司建發房地産集團有限公司則拟向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行定向債務融資工具，注冊金額不超過60億元，可一次或分期發行，單期發行期限不超過5年。

不到一周的時間里，建發股份已在籌備着近百億的融資計劃。讓人對這家房企産生了更大的好奇心。

事實上，建發股份為建發集團在上海證券交易所的上市平台，其房地産開發業務的運營主體包括建發房産和聯發集團。而建發發債不僅只是通過自身發債，同時也通過旗下建發房産和聯發集團兩個子公司進行發債融資。

根據業内人士分析，建發股份旗下還有供應鍊業務、化工、電、物流等核心業務支撐，房地産闆塊是其中主要的一部分，關于房地産業務的融資，一般會由上市主體的母公司進行擔保，這樣更具說服力和保障力。

路遇疫情“黑天鵝”，近來很多開發商資金緊張已成為共性，建發也不能例外。自開年以來，超短期融資券、公司債券、ABS等多種融資方式其都有涉及。

例如2月27日，建發股份完成發行2020年度第一期超短期融資券，本期發行金額10億元，利率2.43%，期限270天；另外，上交所2月15日信息披顯示，“平安-兆玺資産支持專項計劃”項目狀态更新為“已回復交易所意見”，拟發行金額20億元，發行人為建發股份的間接子公司。

此前1月8日，建發股份還宣布，公司拟公開發行2020年公司債券（第一期）确定實際發行規模20億元，本期債券票面利率為3.38%。

不過引人注意的是，上述發債的利率並不算高，相較而言處于低位。一業内人士稱，需要有好的標的和實力，發債利率才能低，而且市場還能接受。相關媒體統計，建發股份在2019年共計發債15次，發行總額117.5億元，平均利率僅為3.80%。

而在近期融資動作頻繁之下，于3月5日，建發股份還披露2020年累計新增借款情況。截至2020年2月末，建發股份未經審計借款余額為1067.20億元，累計新增借款金額為235.41億元。2020年1-2月累計新增借款占上年末未經審計淨資産比例為35.62%。

具體而言，在銀行借貸方面，截至2020年2月末，建發股份通過銀行累計新增借款214.46億元；在公司債券、債務融資工具方面，累計新增借款21.35億元；在其他借款方面，截至2020年2月末，公司減少其他借款0.4億元。

對于上述新增借款情況，福建業内人士張建稱：“從2018年2019年整個建發進行的土地收儲和它的城市布局，加上業務結構的調整來講，我認為是正常的。”

回顧這幾年，建發股份的流動負債壓力其實不算小。财報顯示，2016-2018年末和2019年6月末，建發股份流動負債規模分别為648.59億元、838.57億元、1107.74億元和1519.73億元，占總負債比重分别為69.15%、63.74%、67.94%和72.82%。

此外，截至2019年上半年，建發股份的經營性現金流並未回正，風險仍存在。根據數據披露，2016-2018年及2019年1-6月，建發股份經營活動産生的淨現金流分别為-48.40億元、-185.88億元、47.80億元和-28.04億元。

2019年9月末，建發股份一年内到期的非流動負債由年初的53.24億元增加146.88%至131.45億元，期末現金及現金等價物為30.92億元。

對此張建提及，于2019年，建發進行了非常多的土地收儲操作，對于它的現金流肯定有一定影響，包括在廈門島内拿了幾塊金額比較大的地塊。

“目前來說的話，肯定是因為之前的土地收儲占用了一些資金，現在通過發債來緩解一下資金壓力。”上述人士續稱。

數據來源：觀點指數統計

根據觀點地産新媒體不完全統計，去年建發拿地金額近300多億元，多分布在二線城市，其中也不乏大手筆拿地的情況。例如廈門枋湖2019P05地塊就被建發以總價75.25億元摘得，樓面價43123元/平方米，刷新了廈門地塊總價紀錄；去年7月，建發以17.96億競得上海金山新城宅地等等。

不過業内也表示，“2019年進行了大手筆的操作之後，目前建發的土儲結構還是比較優質的，比如說在廈門就在島内儲備了較好的豪宅用地，未來整體的銷售情況和業績還是會有比較好的保障，在這樣的狀況之下，建發也有發債的實力，而且發債也會受到市場接受。”

事實上，自2018年開始，建發加大了在一二線城市以及原來一些傳統優勢城市的土地收儲，回歸到核心二線城市。而在此前，建發都是大量在三四線城市拿地。

對于近兩年的拿地是否為激進的表現，張建則認為：“現在只是進行了調整，比起之前确實速度快了一些，但是激進也談不上，相對來講建發整體還是屬于比較穩定的。”

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