原報道 | 潘氏落寞 被世茂手術刀式調整後福晟還留下什麼

观点地产网

2020-03-08 20:17

  • 大家都知道,這是一個“小并購王”崛起,潘氏落寞的故事。

    觀點地産網 在1月的“世茂福晟”發布會中,世茂與福晟雙方對合作細節三緘其口,并未透露太多。即便如此,依舊能從一些隻言片語覺察到調整的方向。

    當時,世茂海峽董事長呂翼透露,未來世茂會把福晟的架構進行改革,包括會做一些精簡、提升提效,降低成本的調整。

    按照他的說法,世茂福晟這個平台會用比較極緻的管理方式。

    組織架構調整随即擺上日程,近日,世茂福晟調整過後的組織架構終于浮出水面。根據最新消息,新平台下設世茂福晟總部、世茂福晟長沙公司、世茂福晟鄭州公司、世茂福晟上海公司,但似乎未涉及此前市場讨論的福建六建集團。

    人事調整随之而來。觀點地産新媒體了解到,這場人事調整共涉及43人。其中,呂翼任世茂福晟總裁;湯沸任世茂福晟首席财務官;潘俊鋼任世茂福晟副總裁、長沙公司董事長,分管世茂福晟長沙公司經營管理工作,向呂翼匯報。

    以上調整自2020年3月6日起生效。毫無疑問,這是一個由世茂主導的平台,潘氏并無太多主動權,盡管許世壇更愛用“合作共赢”這樣的中性詞顧全雙方的顔面。

    大家都知道,這是一個“小并購王”崛起,潘氏落寞的故事。

    架構調整

    若将調整後的組織架構說得更詳細些,則是世茂福晟總部,下設營銷管理、設計管理中心、成本管理中心等13個職能部門。

    具體來看,原福建福晟總部資金管理中心并入世茂福晟财務管理中心統一管理;原福建福晟總部總裁辦公室行政管理并入世茂福晟人力行政管理中心統一管理。

    世茂福晟總部以下,是世茂福晟長沙公司、世茂福晟鄭州公司及世茂福晟上海公司。原福建福晟上海區域集團和徐淮區域公司合并為世茂福晟上海公司;原福建福晟鄭州區域集團和天津區域公司合并為世茂福晟鄭州公司;原福建福晟長沙區域集團調整為世茂福晟長沙公司。

    值得關注的是,原福建福晟福州區域集團、廣州、惠州、漳州區域公司等(除舊改項目外)所轄項目由世茂海峽接管;原福建福晟總部商業管理中心由世茂商娛接管。

    相當于将福晟集團拆了重塑。

    與此同時,更伴随着43人的人事調整。其中,世茂房地産執行董事、世茂海峽董事長呂翼任世茂福晟總裁;世茂房地産執行董事、副總裁兼财務總監湯沸任世茂福晟CFO,“世茂系”占據主導地位。

    另一方則是潘氏人員調整,例如潘偉明胞兄潘俊鋼、以及陳偉紅(潘偉明妻子)弟媳吳繼紅均調任世茂福晟副總裁,向總裁呂翼匯報等。

    據了解,新平台世茂福晟全方位接管原福晟集團所有地産項目,平台由世茂海峽主導,2020年預計完成300億元銷售目标,以後逐步提升至500億元甚至1000億元,權益都算在呂翼分管的世茂海峽公司。

    截至2018年末,福晟總土儲貨值超過8000億元,而在2015年-2017年間,福晟依靠并購拿下了72個項目,總土地面積約1680萬平方米,總建築面積約3800萬平方米,總貨值約6500億元。

    僅在粵港澳大灣區福晟擁有1000萬平方米建面的舊改項目,其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。而福晟的舊改項目未來都将交由世茂福晟操盤經營。

    而世茂海峽有了世茂福晟的助力,無異于如虎添翼。資料顯示,2019年,世茂房地産實現2600億元合約銷售,而世茂海峽貢獻超過了900億元,在世茂全年銷售中貢獻占比達到将近35%。

    去家族化

    将絕大多數地産資産注入了世茂福晟,那麼福晟剩下些什麼呢?

    觀點地産新媒體了解到,福晟集團建築闆塊“福建六建集團”及上市平台“福晟國際”就并未注入。

    福建六建集團隸屬福晟集團建築闆塊,創建于1950年,福晟集團于2006年12月通過整體收購原福建六建建工集團公司國有産權改制重組後成立的一家民營企業。

    根據《建築時報》披露的數據,2018年,福建六建工程承包營業收入為425.16億元,而2006年營收僅16億元,13年内,年營收增長了将近27倍。

    而福晟集團港股上市平台“福晟國際”亦被保留了下來。相關人士于2月向觀點地産新媒體透露,福晟國際董事會進行了一定調整,原董事會11人,現調整後為7人。除去吳繼紅與潘俊鋼于世茂福晟任職外,吳洋、楊小平會有其他發展方向,

    資料顯示,在此之前,福晟國際董事會成員包括七名執行董事,即潘浩然、潘俊鋼、吳繼紅、童文濤、吳洋、利錦榮及鄧國洪;獨立非執行董事四名,分别為源自立、楊小平、張惠彬、謝曉東。

    值得注意的是,原先的執行董事中有3名為潘氏家族成員,包括潘偉明之子潘浩然、潘偉明胞兄潘俊鋼、以及陳偉紅弟媳吳繼紅。

    随着吳繼紅與潘俊鋼的離任,福晟國際的董事會中隻剩下潘浩然一人為潘氏家族成員。對此,上述相關人士稱,童文濤和潘浩然将繼續帶領福晟國際,将全部精力投入福晟國際,幫助福晟國際實現新的發展目标。

    随着人員變動,原本家族化氣息濃厚的福晟國際,或許會迎來新的景象。

    2017年底,福晟國際借殼登陸港交所,彼時董事會名單包括8名執行董事,其中潘氏家族成員便占去了5位,分别系潘偉明、陳偉紅、潘俊鋼、潘浩然以及吳繼紅,當時市場便有不少質疑。

    當時管理層如此解釋道:“福晟國際的董事會成員并不是真正的家族化,因為非創始人的家族成員職業化程度非常高。”

    不可否認的是,家族化基因确實存在。其實,家族化還是職業經理人模式各有利弊。家族化凝聚力強、決策效率高,缺點也顯而易見,企業的發展完全受限于領導者的眼光。而職業經理人模式,雖然決策緩慢、繁瑣,但卻比家族化管理具有更高的安全邊界。

    “對整個管控體系的調整,不是說在遏制家族式的管理,領導的目的也不是如此,而是用更具戰鬥力的職業經理人管控體系和團隊去保證集團的未來良好運營”,上述人士續稱。

    潘氏未來

    潘浩然似乎真的要扛起大旗了。按一貫的邏輯,二代子承父業在地産圈并不是什麼稀奇事,可值得關注的是,潘偉明在安排二代的未來時,一直有着明确的方向,就是福晟國際這一平台。

    2017年底福晟國際一上市,潘浩然就被委任為執行董事。雖然不久之後,潘浩然辭任執董,但經過一年多的兜轉,2019年9月他最終還是回到了福晟國際,再次獲任為執行董事。與此同時,潘偉明通過轉股權、辭任董事會主席,完成了二代交接。

    2019年9月,福晟國際公告披露,作為家族傳承計劃的一部分,上市公司原董事長潘偉明,将其所持有的福晟國際56.45%股份以無償饋贈方式悉數贈予潘浩然。轉讓後,潘浩然成為福晟國際最終控股股東。也由此,福晟集團、福晟國際變成了兩個完全獨立的主體,隻存在關聯關系。

    回顧福晟國際早期,福晟國際秉承的是“快周轉+利潤平衡”路線。不同于福晟集團擅長的一級開發和舊城改造,福晟國際更多采取招拍挂模式或者通過對公司的并購,從而快速做大規模。

    上市之前,福晟集團就已将旗下長沙6個處于不同發展階段的商住物業注入了福晟國際,截至2019年6月30日,福晟國際共擁有14個正在開發及待售的項目,權益總建築面積約136.54萬平方米,分别位于湖南長沙、福建甯德、浙江嘉興、上海及香港。另有3個持有型物業,權益總建築面積6.28萬平方米。

    根據披露顯示,福晟國際目前發展的項目大多為商住物業。除了長沙的錢隆學府、錢隆首府及香港的喇沙利道6号項目為純住宅項目之外,其余均為商住項目或純商業項目。

    最新的披露是于2019年12月30日,福晟國際以2.7億元收購長沙物業項目30%股權及股東貸款,拟于完成後繼續将項目發展為住宅及商業綜合體。

    而翻看離任的執董吳洋及非執董楊小平的簡曆,發現二者都在物業發展業務方面具有多年的經驗,尤其是商業地産方面。損失這兩員大将,或許會對福晟國際的商業地産闆塊發展造成一定的影響。

    根據福晟相關人士的說法,福晟國際的業務暫時沒有太大的調整,将繼續堅定在中國布局房地産業務,未來十年将更加聚焦、深耕粵港澳大灣區、海西經濟區、長三角城市群、鄭州、長沙等中國發展前景較好的地區。 

    回到福晟國際當前面臨的主要問題,則是解決規模擴張之下帶來的高企負債、現金流問題,以及修複去年股價閃崩的負面影響。

    财報顯示,2019上半年,福晟國際的資産負債率達到80.37%,淨資本負債比率為138.1%。于2019年6月30日,福晟國際流動資産約為113.51億元,而流動負債約為83.74億元,淨資産約為27.86億元。 

    業内人士對此表示,福晟國際往後發展的重點,是如何利用好福晟國際在境外上市地位,提升對資本市場的預見與操控能力。

    據悉,福晟國際将注重發揮在投融資環節的優勢能力,同時更加注重現金流管理和所獲取資産的質量,更加注重人均效能和企業效益的長期增長,啟動企業組織架構改革,精簡和調整董事會的成員及分工,并考慮引進一些專業人員加盟管理層等。 

    另外,觀點地産新媒體了解到,福晟國際也在積極尋找戰略投資者和合作方。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的态度記錄和報道。

    撰文:陳玲、許淑敏    

    審校:鐘凱



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