解局 | SOHO中國私有化落幕 潘石屹為何要執意離場？

觀點地産網 私有化這股風愈演愈烈。在會德豐私有化實錘之後，又一家房地産企業或進行私有化。

3月9日外媒消息，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。

這一私有化報價較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。該股周一收盤報2.98港元。

有投資者分析稱，在港上市的内地公司定價權被外資控制，不能完全體現其價值，回歸A股和私有化是不錯的選擇，當前SOHO中國股價亦然，市值遠遠低于賬面淨資産。根據2019年中報披露的數據，SOHO中國每股淨資産6.76港元。

消息續指，黑石還将接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，SOHO中國負債為326.8億元（約合47億美元），投資資産價值為87.8億美元。

目前，潘石屹和張欣持有SOHO中國的63.93%股份，而他們計劃在與黑石達成交易後保留少部分股份。

受此利好影響，SOHO中國當日股價大漲，随後停牌。停牌前漲37.58%報4.1港元，最高價為4.17港元，創52周新高，最新總市值213億港元。

觀點地産新媒體梳理發現，“股份流通量較低”、“股價大幅低于淨值”、“融資困難”“遠離資本市場影響”“回A訴求”等是私有化的高頻原因，此次私有化也多與此有關。若這一消息坐實，潘氏夫婦“落袋為安”的同時，也為其股東提供了一個溢價退出的機會。

潘石屹似乎真的要退出離場了。畢竟，如果還要繼續做房地産生意，上市平台不能丢。

其實，在2019年項目出售傳言之後，就有潘石屹将私有化SOHO中國的傳言。2019年10月消息，SOHO中國計劃至少出售其北京、上海9棟寫字樓中的8棟，交易價格可能高達80億美元(約624億港元)。彼時正向潛在買家商談，首批出售項目價值高達30億美元。

當時涉及到的買家，正是此次消息中将私有化SOHO中國的黑石。其中，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

黑石與SOHO中國淵源頗深。觀點地産新媒體了解到，有着“PE之王”之稱的黑石集團，近30年來地産闆塊的年均淨收益達到16%，被視為市場最受歡迎的基金之一。2018年，黑石集團“搶”走時任SOHO中國總裁的閻岩，加入公司亞洲房地産部出任董事總經理。

上述三個項目外，SOHO中國還有五個意向在售項目，分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO。八個項目總價值500億元-600億元。

在此之後，無論是公告中的說辭，亦或是潘石屹在公開市場的回應，都沒有對上述消息作出否認。

消息當天，SOHO中國股價上漲17.9%，收于2.7港元，PB從0.3漲到了0.35。有業内人士稱，如果公司的物業資産全部換成了現金，公司的估值必定大幅上漲，因為現金的部分給1倍PB才是合理的。

從資産標的來看，SOHO中國傳聞出售的8個項目均為位于北京、上海位置較好的寫字樓項目，這都是外資眼中的優質資産，而當時正在建設中的麗澤SOHO，不在出售範圍。

根據SOHO中國中報，截至2019年6月，SOHO中國的總資産為688.98億元，持有的9宗物業資産投資物業總值611億元。除了今年2月才開業的古北SOHO和建設中的麗澤SOHO，出租率都達到95%，一年的租金收入大約約15億元。

所以，賣了8個核心項目後的SOHO中國還值多少錢？有業内人士分析，主要是麗澤SOHO及分紅。

數據顯示，SOHO中國現金及存款265.39億元，剔除現金，淨資産為40.76億元，港股給SOHO的估值PB在0.3-0.7之間，取中間值PB=0.5計算，剩余的淨資産可得市值20.38億元，加上現金，該公司公允價值285.77億元，或317.52億港元，對應每股6.11港元，與如今私有化報價每股6港元相若。

那麼，潘石屹為什麼執着離場？理性的數據告訴我們，這筆買賣劃算。觀點地産新媒體了解到，2018年，該公司經營業務産生現金13.83億元，減利息淨支出8.09億元，減所得稅支付2.12億元，經營活動淨現金流3.62億元，回報低至約0.6%。

不僅回報率低，商辦生意同樣難做。“中國租金回報率我都不好意思說。”11月28日，一直認為中國房地産市場租金回報率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹表示，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%，而我國的租金回報率偏低，只能是先用低房租吸引顧客、日後再漲的策略。

“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地産業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”

潘石屹不止一次表示這種生意确實很難做。以往“狼性”的他如今也更專注于自己的蘋果、木工、攝影事業。在他近期發布的微博中中，關于編程、關于攝影，還有一些吐槽。

但是，外資對中國的大宗交易市場熱度卻很高，尤其是上海和北京。第一太平戴維斯發布的《2020年中國房地産市場展望》報告中顯示，2019年，全國大宗交易總成交額為人民币3，170億元，同比下降13%。

其中，一線城市大宗交易總成交額占全國比重達71%。來自境外資金收購占比超過40%，同為近五年來最高。

潘石屹要退場的征兆早已出現。在2019年6月，潘石屹拿出價值78億元的銷售房源推售；9月30日，SOHO中國在公告中披露，作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位；10月22日，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有 11個項目打包賣給築夢之星。

與此同時，潘石屹卻開始密集注冊海外公司。企查查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個月内注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

其實，潘石屹在海外投資並不新鮮。長期熱衷于購置海外物業。2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資産，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接着耗資7億美元聯合巴西财團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

長子潘瑞也成立了Estates房地産公司，擁有多個大型地産項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。