觀點直擊 | 千億未竟 岑钊雄今年給時代定了5%的增幅（實錄）

觀點地産網 3月10日上午，依舊是簡單的管理層組合，岑钊雄帶着首席财務官黃永年開起了時代中國的首場線上業績會。

财報顯示，2019年，時代中國合同銷售為783.6億元，同比增長29.3%；營業收入錄得424.33億元，同比增長23.4%；核心淨利潤58.13億元，同比增加27.4%；公司擁有人應占利潤達52.12億元，同比增長18.5%。同時，毛利率與淨利率均有小幅1個點左右的下降。

分業務來看，在物業開發、城市更新業務、物業租賃和物業管理業務方面，2019年分别收入390.798億元、21.675億元、4.61億元和7.248億元，其中2018年新辟的城市更新業務占比5%。

疫情當下，關于公司業績受否受影響，如何轉化銷售壓力，大概會成為今年房企業績會的必備問題。從岑钊雄的回應聽起來似乎很是倘然，其稱，疫情的影響在4月份會逐漸減少，對于今年的銷售安排還是保持樂觀。

而銷售目標往往看出一個企業對于今年市場的預判，業績會上公布，2020年時代中國的銷售目標為823億元，若以去年完成的783.6億元銷售計算，今年時代中國的業績增長幅度則僅為5.03%。

5%的銷售增長目標

2019年是時代中國跨過500億門檻之後的一年，這對于每個沖千億的中小型房企來說，應該都是一個重要階段。

2019年，時代中國實現銷售783.6億元，如願完成年初定下的750億目標。不過，值得一提的是，這家房企從去年9月份開啟的“全員賣房”，可以說是其得以超額完成全年目標的一個重要因素。

全年來看，時代中國去年銷售同比增長29.3%，不管是對比2018年45.5%的同比增幅，或是近幾年38.8%的復合增長率來說都有些低位。

如今，岑钊雄則為公司新一年定下僅823億元的銷售目標，對比增幅僅為5%。即便是按照往年最終銷售完成率都會略超過初定目標，這一增幅還是定下了時代中國今年略微保守的銷售基調。

對于一家加速擴張期的中型房企來說，這個增速顯然低了一些。也不由得讓人想起，2018年業績會時，岑钊雄曾提過，千億目標在2019、2020年大概率可以實現。

“今年不能實現，明年也會實現。”在業績會上，岑钊雄對觀點地産新媒體再次回應了千億目標。其稱，當初2018年定下的目標，回頭看時代還是朝着這個方向前進。

岑钊雄表示，對公司而言1000億已經不是很重要的目標，公司将賦予更高的目標。不過末尾其還是稱，相信千億目標很快就能實現。

對此，有投資者告訴觀點地産新媒體，管理層袒露今年銷售目標确實偏保守，但内部目標會更高一些。

而從今年推盤計劃看，時代中國披露今年可售貨值1400-1500億元，但部分項目會因疫情放緩，預計去化率為50%。

對于疫情帶來的影響，岑钊雄稱公司會積極推進線上認購和交易，通過線上社交工具協助銷售達成，且疫情反而讓購房者意識到改善居住方面的需求。從今年前2月的銷售來看，時代中國累計合同銷售77.54億元。其中2月單月，合同銷售僅為10.82億元，環比下降83.8%，同比下降65.3%。

舊改是外界關注時代中國業績的另一個重要方面。自2018年開始，時代中國在年報收入一欄新辟城市更新業務收入一項，以突顯業務的重要性，該業務也在這一年開始産生營收。

财報顯示，2019年時代中國來自城市更新業務的收入為21.6億元，主要來自正大康地、里水洲村、水泵廠和里水草場。截至2019年12月31日，時代中國城市更新項目總數超過120個，潛在總建築面積約4300萬平方米。

對比來看，這一項收入占總收入比例為5%，較低于2018年的8.1%。同時，因舊改項目的毛利有輕微下跌，導致時代中國去年整體毛利率輕微下跌1.6個百分點。

對此，岑钊雄解釋稱這是個别項目之間毛利率有差距，整體影響不大，且因為更多舊改項目轉化的話，毛利率未來會有一定提升。

可以看到，去年時代中國将10個城市更新項目完成轉化，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，占2019年新增土儲面積約46%。

擴張中的資金問号

外界将時代中國過去一年的發展定為快速擴張，還有一個重要表現就是在拿地端的“激進”。

觀點地産新媒體了解，2019年，時代中國通過公開招拍挂、一級開發、合作及收購等模式購入28幅地塊，建築面積約757萬平方米。截至2019年12月31日，時代中國擁有土儲約2300萬平方米，增幅25%。

從拿地支出上可以看到，2019年時代中國拿地成本總額約為234億元，同比2018年增長90.24%，接近翻倍。

雖2020年銷售目標增幅不大，但對于拿地，岑钊雄還是比較闊綽。其表示，時代中國會按照回款的40%至50%作為買地用途，因此2020年買地金額大概會在250至300億元左右。

對比同行，去年開始不少房企都有所降低了拿地銷售比，有研報數據顯示，2019年主流房企拿地銷售比均值僅為20%左右。

近一半的銷售回款用于拿地，這樣的擴張速度不免讓這家企業的資金問題開始浮出水面。

财報披露，截至2019年底，時代中國的負債總額為1253.94億元，同比增長29.6%，這也是按完整财年計算的第一個負債破千億的年份。2019年底，時代中國資産負債率達到77.84%，較2018年底增長了近3個百分點，淨負債比率則基本維持在67%。

值得注意的是，截至2019年12月31日，時代中國計息銀行貸款及其他借款合計約為532.608億元。其中一年内到期借款約為185.977億元，同比增長了154.4%，漲幅超過一倍，且占總負債比例升至34.9%。

針對今年兌付債務多的情況，黃永年在業績會上也表示，公司已對到期債務做了非常充足的準備和安排。其稱，在香港共有3筆債務，包括1筆銀團、2筆美元債，均已做了償債安排；在國内也陸陸續續在做安排，通過新發行的債券可以實現覆蓋，且新債已取得批文。

此外，針對于去年融資成本增幅同比增長了51.5%至10.11億元，黃永年稱通過今年債務到期重新調整，反而提供給公司置換低息債的窗口期，這有利于降低整體融資成本。

據他稱，時代中國去年的利率成本約在7.4%至7.5%之間，今年該指標可能會再下降一點，達到7%以下的水平。

雖然岑钊雄充滿信心地說着“現金流充裕，完全沒問題”，但若觀察現金覆蓋情況可以看到，時代中國去年底在手現金292.79億元，按此計算現金短債比為1.57倍。

盡管仍舊完全可以覆蓋一年内到期的有息借款，但若對比去年年中的2.57倍現金短債比，時代中國手頭的錢袋子明顯比以前緊了。

不過，岑钊雄或許心中還有更多的盤算。

去年，時代中國分拆了物業上市，成功登錄資本市場上。對于是否考慮培育其他業務上市時，其回答道，除了住宅開發之外，公司目前還有商業、産業跟家裝等版塊，希望這些延伸業務也能做大做強，相信這些闆塊未來值得期待。

以下為時代中國控股有限公司2019全年業績會現場問答實錄：

現場提問：請問公司2020年的拿地計劃如何？疫情期間多家房地産企業都推出花式的營銷方式，請問公司如何看待售房從線下搬到線上？公司在疫情期間采取了什麼措施營銷，效果如何？

岑钊雄：有關買地的安排，我們今年定的銷售目標是823億左右，按照回款的安排，我們一般預40—50%的錢買地，預計今年買地的錢在250—300億。

有關疫情期間地産銷售的措施，整個行業因為疫情的關繫，在去年的基礎上在銷售方面做了一些安排，我們也在大力推進線上認購，通過社交的工具協助銷售的達成。價格方面，總體來說預計今年的房價還是平穩的，可能早期有一些促銷的安排，但是整體來說平穩是主基調。在疫情的情況下，也讓大家覺得房子還是要寬松一點、大一點，讓人可以住着舒服一點。

所以我相信這次疫情不單純讓我們在銷售的方法上做了更好的改良，最重要的還是帶來一些改善性的需求，在疫情的情況下，大家感受到一個品質好、相對寬松一點的房子特别重要。所以我個人認為今年整體銷售的情況，應該還是樂觀的。

現場提問：公司對今年市場的預判是怎麼樣的，有沒有看到政府的一些支持政策出台？

岑钊雄：我們覺得今年整個市場應該是前低後穩的局面，一季度受疫情的影響，我們整個銷售肯定會适當走低一點，我相信從二季度開始，整個市場的表現應該會更加平穩，它可以走得更好一點，所以我們認為市場總體來說是一個前低後穩的情況。

現場提問：公司今年有多筆到期債券要償付，會不會對公司的資金流動性産生壓力？

黃永年：有關今年到期債務的安排，公司已經做了非常充足的準備和安排。我們在香港有兩筆美元債要還，第一筆3.75億美元已經在2月份還了，剩下一筆是11月份要還的，還有一筆1.75億美元的銀團要還，在1月份已經還掉了其中的7000萬美元，還剩下1億多美元要在7月份還。今年到期要還的剩下這兩筆，我們已經通過新發行債券以及新續的銀團完全覆蓋，所以目前來講在香港今年到期的8.5億左右的美元債，應該是完全沒有問題的，我們可以很輕松地還掉。

剩下國内要還的錢，目前來說我們也已經陸陸續續在做安排，我相信不會對我們有什麼太大的影響。現在看起來，今年的債務重新到期調整還使得我們整個利息的下降，目前看來，它會讓我們在原有的利息成本基礎上有一定下降。

今年剛好也是有很多債務到期，所以也給了我們一個很好的窗口期，可以在價格比較低的情況下做一些置換。目前來說，我們債務的情況還是很好的。

現場提問：時代去年拿地的速度跟規模都挺大，今年會不會維持這樣一個拿地的積極性？集團目前在展望未來有沒有擴張的具體計劃？未來一年在城市更新方面有什麼新的規劃？

岑钊雄：關于我們的布局問題，目前我們是沿長江流域展開，包括成渝、長江中遊、華東區域，我們已經完成了初步的布局，在今年的投資計劃里面，我們會安排一定的比例，加大在這個區域的投資，目前來講和我們的資金安排比例還是匹配的。

關于城市更新的問題，我們去年在這一塊做得也挺不錯的，一共有10個項目完成了轉化，其中有8個項目已經變成我們新增的土儲，這部分的土儲占了我們去年整個土儲的46%，它慢慢也會對未來的業績提供一個堅實的基礎。

今年公司在舊改方面還會積極參與，我一直講舊改不是簡單的房地産開發，它是一個城市不斷更新的過程，也是讓城市可以持續保持活力、保持動力以及跟整個産業同步升級的過程，對城市來說也是非常值得去做，並且需要不斷去做的一件事情。去年完成轉化的是10個項目，今年希望在去年的基礎上再增加一點。

現場提問：公司2019年的融資總額跟融資成本是多少？2020年對融資有什麼具體的計劃？當前復工復産的情況怎麼樣？

岑钊雄：2019年公司利率的成本大概7.4—7.5%左右，預計2020年的成本會再下降一點，因為今年新的融資的安排會置換原來舊的借款，會帶來利率下降，估計2020年我們的平均利率應該會下降到7%以下的水平。

關于復工復産的情況，從2月底開始，除了武漢以外，我們全部已經恢復正常工作的狀态，包括我們工地里面的工人絕大部分已經回到了工作的崗位，銷售的部分也是一樣，所以從2月底開始，已經處于完全復工的狀态。

現場提問：集團去年分拆了物管公司，成績也非常不錯，公司會考慮培育一些其它業務嗎？

岑钊雄：我們去年物管的分拆，現在看起來應該還是蠻不錯的，不管對于原來的投資者或是對于新的投資者也好，都是蠻不錯的安排，也會給股東帶來一個可觀的收益。從接下來的業務里面，我們展示出來的除了住宅開發之外，還有商業、産業、建築建設、家裝，現在我們也在加快這幾個闆塊的發展，希望這些延伸的業務、協同的業務也能做大做強，我相信我們這些業務闆塊也是值得期待的。

現場提問：2019年城市更新的業務收入是多少？您剛才說到舊改毛利率會下降，下降的原因是什麼？

岑钊雄：去年舊改的收入有21億。我所謂的毛利率降低是相對數，去年我們的毛利率接近60%，今年我們稍微降低一點，為50%。這里面主要是項目之間有一點差異，因為我們這一塊的業務畢竟才剛剛開始，所以它有一定的局部浮動是正常的，它只是帶來一些很微小的變化而已，影響不是特别大。

現場提問：時代中國目前的業務主要覆蓋住宅開發、城市更新、産業運營、商業運營、社區服務、家居家裝、未來教育等領域，未來長遠的增長動力會在哪里？非住宅收入的占比會否呈爆發性的增長？

岑钊雄：現在我們的業務是很簡單，也是很清楚的，我們的主業就是住宅開發，這是占比最高的一個業務闆塊，它占到了我們營收的超過90%，所以它是我們最重要的一塊業務。

其它的業務跟它是有非常密切關聯的，所以我們在這個過程中，也會同步把關聯度比較密切的業務整合在一起，並且我們賦予它更清晰的功能。接下來可以看得到我們的好幾個闆塊都錄得蠻不錯的增長，包括商業、建築産業，這方面的增長都比較大，我個人覺得接下來還能保持這樣的增長。

現場提問：此前主席提過千億目標會在2019或者是2020年大概率實現，現在的情況預計什麼時候可以完成？

岑钊雄：我們2018年提出千億目標，這兩年我們也是在朝這個方向發展，目前看來，在我們内部我們視為1000億已經不是一個很重要的目標，因為我們相信它很快就會實現，只是今年不能實現，明年也會實現。所以我們現在賦予的是一個另外的更高的目標，千億這個目標是我們的一個階段性的目標，並且應該很快就可以實現。