觀點直擊 | 沈天晴“自救”一年 佳源國際360億目標與物業上市計劃

觀點地産網 或許是出于對過去一年表現的自信，與往年壓軸舉辦業績會不同，今年佳源國際成為最早一批發布2019年業績情況的内地房企。

3月10日下午，佳源國際通過電話會議的形式召開了2019财年年度業績會。主席沈天晴，副主席、總裁張翼，副主席黃福清，執行董事王建鋒，聯席公司秘書兼執行董事卓曉楠，首席财務官張翔出席會議。

因為疫情，今年大多企業都選擇在線上舉辦業績會，開場時主席沈天晴也不免寒暄道，“實際我很想跟大家見面。”

經歷了股價暴跌、行業環境收緊的挑戰，沈天晴形容2019年為“刻骨銘心的一年”，但他仍對過去一年佳源國際的表現感到滿意。

2019年1月17日，佳源國際遭遇斷崖式受挫，盤中跌幅一度接近90%，股價從15港元跌至3港元，公司市值由300多億港元縮水至60多億港元。

“117”事件令這家年銷售200億的浙江小房企陷入前所未有的輿論漩渦。

随後，大股東注入資産、調整債務結構、與資本市場溝通，過去一年，佳源國際走上了“自救”的道路。

而現在，正是驗收成果的時候。

自救一年

年報數據顯示，2019年佳源國際合約銷售額達到288.6億元，同比增長42.1%，合約銷售面積240.5萬平米，同比增長36.8%。

期内，公司實現收入160.7億元人民币，同比增長53.6%，核心淨利潤為23.4億元，同比增長60.2%，淨利潤24.6億元，同比增長32.05%。

對此，沈天晴用了“非凡”一詞形容2019年的業績，而從過往來看，這也是佳源國際取得的最好業績。

事實上，為拯救股價和輿情暴跌的上市平台，2019年佳源國際最重要的動作之一就是大股東的資産注入。

據觀點地産新媒體了解，2019年4月，佳源國際與大股東沈天晴訂立買賣協議，收購其持有的徽源投資控股有限公司全部已發行股本，後者持有位于安徽省多個物業開發項目，總建面達397萬平米，而收購的總代價為41.55億元。

據張翼介紹，收購大股東資産加上招拍挂和其他收並購，2019年佳源國際土地支出98.2億元，新增土儲610萬平米，綜合土地成本在1608元每平米。

截至報告期末，佳源國際的總土儲約為1400萬平米，權益比78.3%，另外，2016-2019年，佳源國際土地儲備的年復合增長率27.9%。

值得一提的是，此次大股東資産注入的方式並沒有選擇現金交易，而是由上市平台按發行價每股代價股份3.513港元向沈天晴或其代名人配發及發行1,377,959,475股代價股份。

換言之，佳源國際沒有花一分錢現金就獲得了近400萬平米的土儲，同時大股東沈天晴則進一步加強了對上市平台的控制。

至于是否會有更多的資産注入動作，張翼則並表示，“大股東會持續注資到上市公司，未來不排除會把私人公司大部分資産注入上市公司。”

為彌補暴跌在資本市場帶來的惡劣影響，除增厚資産，2019年佳源國際在降負債和修復評級上同樣做出不少努力。

張翼介紹，報告期内公司一共發行三筆美元債，總額達到9億美元，且均為長期，将長期債務比例進一步提升。

數據顯示，截至2019年底，佳源國際的借款總額為121.3億元，其中一年内到期的短債為46.7億元，一年後償還債務約為74.6億元，短債比例約為38%。

與此同時，佳源國際淨負債比率則由2018年12月31日的約145%下降至2019年12月31日的約78%。

盡管淨負債率得到很好控制，但在張翼看來，淨負債率保持在100%左右是一個比較理想的水平，太高會有風險，太低則意味着公司的規模增速不足。

仍需注意的是，期内佳源國際的融資成本由2018年的6.38%升至6.79%。此外觀點地産新媒體注意到，佳源國際2020年增發的幾筆美元債利率都高達13.75%。

對此，張翼解釋稱，發債利率較高主要是公司基于對恢復市場的表态，向支持公司的投資人給予一定溢價。

“較高的利率與我們的評級和規模是不符合的，在新的财政年度，會根據市場的情況，把我們債務的利率恢復到相應的水平上來。”其進一步強調。

360億目標、大灣區與物業上市

經過2019年的調整，佳源國際将更多的目標放在了2020年。

盡管目前在新冠疫情影響下，地産行業正處于寒冬中，但家底豐厚的沈天晴似乎信心不減，“2020年業績一定會好于2019年。”

對此，佳源國際提出的2020年目標是實現銷售360億元，較2019年增長25%。

值得一提的是，得益于佳源集團的豐富資産，過去幾年佳源國際的業績一直保持較快增長。2015年到2019年，其銷售額復合增長率達到65.8%。

具體從布局來看，大本營長三角仍是佳源國際銷售貢獻的主要來源，其次則是大灣區。

“長三角是我們的主戰場，銷售額75%以上來自這一區域。2020年公司會在江蘇、安徽、上海繼續通過招拍挂，收並購或産業植入，獲取土地資源。”張翼介紹。

而對于去年注入的安徽資産，問答環節中鮮少說話的沈天晴還特别提到，今年安徽區域會提供近100億的銷售貢獻量，這是計劃中的概念。

對于另一個重點布局的大灣區，張翼則透露，今年一季度公司已經在和一家房地産資産包接觸。

“大概有五個項目，産值約200億左右，已經初步确定框架協議，相信這個區域在新的一年會有好的表現。”

據悉，在整體拿地預算上，佳源國際一直是保持合約銷售額的20%-40%之間，具體則根據土地市場的變化和内部計劃的要求進行安排。

值得一提的是，去年至今，港股掀起物業上市潮，佳源國際似乎也有意分得一杯羹。

張翼介紹，公司旗下物業平台佳源服務目前在管積超過3700萬平米，管理項目超過180個。

其中，2019年1月，佳源國際完成收購創源控股有限公司的全部已發行股本，該公司正是為國内地産項目提供物業管理服務。

而在業績表現上，2017年-2019年，佳源服務分别實現收入2.63億元、3.18億元和4.87億元。

顯然，無論是規模還是收入，佳源服務似乎都達到上市要求，上市目前來看只是時間的問題了。