觀點直擊｜時代鄰里上市首秀：“疫情”依舊是讨論的關鍵詞(實錄)

觀點地産網 趕在去年底12月19号于港交所敲鐘上市後，時代鄰里迎來第一場年度業績會。然而受疫情影響，業績會只能采用線上的電話會議形式進行。3月11日上午，時代鄰里董事會主席白錫洪攜管理層出席會議，其中也包括新上任的首席财務官黃嗣甯。

由于是簡單的語音形式，外界未能通過直觀的畫面窺得更多。電話那頭白錫洪愉悅的語氣中則透露出對于這份“成績單”的滿意，“從總體上來說，2019年時代鄰里的業績增長，得益于粵港澳大灣區政策紅利，管理面積擴張及多元化業務提升速度的加快”。

年報顯示，時代鄰里于2019年實現營業收入約人民币10.81億元，同比增長約55.4%；毛利為人民币3.05億元，同比增長60.3%；毛利率為28.2%，同比提升0.8個百分點；公司擁有人應占核心淨利潤（不包括上市開支）約為人民币1.2億元，同比增長約89.1%。相比此前，2019年的業績确實“漂亮”很多。

不過跟今年大多數業績會一樣，這一次的問答環節，“疫情”依舊是讨論的關鍵詞。新一年肺炎疫情“黑天鵝”的突發情況，無疑讓物管行業面臨巨大的考驗。對于企業來說，是挑戰還是機遇，成為了關注的重點。

而目前資本市場對物管行業關注度持續上升，行業競争加劇的當下，白錫洪認為“規模仍然是物管企業追求的方向和重點”，按照其規劃，2021年時代鄰里的管理規模要突破1億平方米。

收並購步伐

從規模上看，時代鄰里在2019年收獲不少。截至2019年12月31日止年度，其在管項目共229個，總合約建築面積5800萬平方米，同比增幅109.4%；總在管建築面積4650萬平方米，同比增幅148%。其中，在管的建築面積約3230萬平方米的項目位于大灣區，占物業管理服務總在管建築面積的84.1%。

跟随時代中國的步伐，大灣區同樣是時代鄰里的主戰場。在白錫洪看來，大灣區的發展潛力巨大，且有較好的政策紅利，“未來依舊會跟時代中國有緊密的合作，繼續深耕大灣區”。不過對新一年的布局，白錫洪也提出新的目標，将擴展至其他高速增長的城市和都市圈，進入華中、華東、成渝地區。

根據年報披露，截至2019年12月31日止年度，時代鄰里共有簽約54項物業管理項目尚未移交予管理，未交付建築面積約為1090萬平方米，除大灣區以外，已擴張至長沙、唐山、郴州、欽州等城市。

過去一年，時代鄰里似乎也在減少對時代中國土儲的依賴。行政總裁兼執行董事王萌表示，“除來自時代中國的項目外，共收購及外拓132個項目”。

規模的擴張則很大程度上依舊依靠收並購的方式。為籌備上市，時代鄰里于2019年内收購了廣州東康物業服務有限公司、清遠荣泰及佛山宜信3家公司，並取得1386.4萬平方米建築面積項目。

年報披露，在物業管理方面，時代鄰里期内外拓的物業管理在管建築面積為2105.8萬平方米，所占百分比從2018年的28.8%上升至2019年的54.8%，由此産生的收入由2018年的1.084億元增加至2019年的2.961億元；而來自時代中國集團的物業管理收入為3.817億元，在管面積為1737萬平方米。兩者的比例已在往持平靠攏。

而按照管理層所說，未來還将加大收並購的步伐，同時考慮物業上下遊業務的延伸，但不會以搶攻方式盲目收並購，會選擇優質的標的進行拓展。“一直有在談收購項目，但由于上市原因放慢了洽談的步伐，在上市完成後，已重新跟進洽談收購項目，目前已有較成熟的標的，不久後将公布”，王萌補充道。

具體到業務拓展上，白錫洪則透露，“未來的發展重點考慮高增長、高利潤的業務，持續關注和進入醫療行業、學校、市政環衛等行業”。

值得注意的是，在物業組合上，時代鄰里非住宅物業在管建築面積由2018年末的800萬平方米增至2019年末的2410萬平方米，所得收入占物業管理服務所得總收入的比重由2018年的29.9%上升至2019年的39.1%。

此外，非業主增值服務、社區增值服務和其他專業服務上占據總營收的37.3%，其中非業主增值服務毛利率上升1.9個百分點，主要因為2019年新增了17個城市更新項目服務，這也得益于時代中國在城市更新方面的土儲轉化。

疫情AB面

不同以往，今年業績會問答環節媒體提問最多的便是疫情給企業帶來的影響。白錫洪坦言，“疫情确實為公司帶來困擾和憂慮”，話鋒一轉，他又表示，“疫情期間凸顯了優質的物業管理在城市公共服務越加重要的作用，給時代鄰里帶來的整體影響是正面的”。

然而這並未能完全消除大家心中的疑慮。王萌補充表示，是次疫情對于物業公司來講是巨大的考驗，是區分優質物業和普通物業公司的分水嶺，而大型綜合性的物業企業在抗疫的過程反應迅速及服務到位，則能快速提高品牌優勢，未來擴展的過程中可體現其優勢。

具體到對公司财務的影響，首席财務官黃嗣甯則表示，肺炎疫情對公司整體的财務影響輕微，額外産生的防控疫情的費用總體上可控，在全年收入比例很低。同時疫情持續時間短，對于全年的收入和經營目標還是有比較大的信心。

管理層的不斷“論證”，似乎在說明對于時代鄰里來說，疫情也帶來了很大的市場機遇。

可以側面印證的是，此前有業内人士分析，疫情使得市民對居住環境想法開始有所改變及要求，市場相信在疫情過後，會迎來新一波的住房改善潮。

王萌對此也表示，疫情的發生也讓物業公司在業務轉型和科技投入方面有了很多的思考，而業主在疫情期間的需求也為增值業務帶來新的契機，也因此帶來更多增值服務收入。此外，“原本在去年沒有收入的協助銷售服務在需求方面有所增加，同樣令收入增加”。

管理層也因此預料，疫情過後，随着住房改善潮的到來，協助銷售服務的收入可追上目標。

事實上，在2月疫情影響整個股市時，物業股的防禦性卻使其成為陰霾下的一陣春風，在地産股普遍大跌的情況下，物業管理行業遠遠跑赢大市，均錄得大幅上漲。而時代鄰里的股價在防疫期間也連番上漲，截止發稿時已升至7.480港元。

與此前上市出現開盤破發不同的是，時代鄰里于上市後受到了資本的青睐。而此前上市為資本市場所诟病的負債問題，體現在本次年報中，也得到了改善。

根據此前的上市招股書數據，截至2018年12月31日，時代鄰里的資本負債比率高達1497.7%，主要是由于2018年訂立資産抵押證券。該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分别為16.01億元及15.26億元貸款。

本次的年報則顯示，截至2019年，時代鄰里流動比率（流動資産/流動負債）為2.15倍（2018年12月31日為1.66倍），無任何尚未償還其他計息借款，乃由于本集團已于2019年悉數償還資産抵押證券。

對此，王萌特别強調道，“截至去年10月份，悉數償還了ABS債券，目前計息借款為零”。不過對于債務的相關具體情況，管理層並未過多透露，僅是一筆帶過。

以下是時代鄰里控股有限公司2019年業績會現場問答實錄：

現場提問：公司今年在收並購拓展上面有什麼目標或計劃，如何選擇收購的標的？

王萌：鄰里對于並購的計劃一直持開放的态度。在物管行業，要快速實現企業規模的發展，進行擴張收並購的資源整合，是必不可少的途徑之一。未來鄰里會鞏固在大灣區的地位，並計劃擴張到華中、華東等地區，針對經營狀況比較好，有一定增長潛力的優質物業服務供應商适時進行收購和投資。

同時也會在住宅和非住宅領域進行布局，尤其在非住宅多種業态細分領域當中，收購獲取更多細分領域的資質，進一步加大布局的力度及寬度。

規模是我們追求的很重要的方向和重點，未來希望還可以在物業的細分領域獲取一些更好的企業，包括在盈利能力和未來的持續增長方面，比如醫療行業、學校、市政、環衛和環保等，這些都是我們要持續關注和進入的方面。這些高增長、高利潤等行業，希望在公司未來的财務結構和業績質量方面可以做得更好。這兩方面我們都會作為未來發展重點考慮的地方。

對于收購的標準，我們有一套非常成熟、穩健的評估體繫，會堅持将股東的利益放在第一位，選擇合适的標的，以穩健的節奏去發展，不會盲目進行收購。

現場提問：疫情的到來似乎給物業公司一個發展機遇，接下來物業公司可以做哪些突破？時代鄰里又有什麼方面的發展計劃？規劃方面會因此而調整嗎？

白錫洪：疫情确實來得很突然，還好現在經過大家的努力基本得到有效控制。雖然我們非常不願意看到疫情的發生，但是對于物業公司來說，它确實是一個非常重要的契機。疫情期間，老百姓能感受到物業公司管理、服務和應變能力，專業管理的物業服務在整個城市公共服務里面的作用越來越凸顯，我們也感受到這會為未來帶來更多的市場機遇。

此外，面對整個社區增值服務需求增長，我們開發了更多便利業主的服務，以及優化線上線下的服務平台，為社區提供更多增值服務。相信在現在和未來，随着這些增值服務和業主黏性的增加，會為公司後面整個非業主增值服務領域提供更多的生意和發展的可能。

現場提問：上市物業公司越來越多，您認為被資本市場看好的原因在哪些？

白錫洪：時代鄰里的發展優勢，我理解有幾點。首先時代鄰里從成立到發展，有20多年的經驗，已經成為中國領先的物業管理服務提供商。另外時代鄰里和時代中國的發展是很緊密的，我們的根據地、未來發展紮根是在粵港澳大灣區，大灣區發展可以為未來的業務提供更多的增長潛力，這一塊是非常明顯的。時代中國的支持，也為我們未來的發展後勁提供很大的支撐。

企業要發展，很重要的就是依靠標準化和運營效率提高方面。最後對于我們公司來講最重要的财富是管理團隊。我們現在的管理團隊還是比較年輕有為，在這方面的行業經驗也很充足。面對未來的競争，整個團隊是最寶貴的團隊，我們對這幫團隊的培育、培訓和能力持續的增加，相信會對整個集團持續發展帶來很好的幫助。

現場提問：聚焦疫情期間，業務收入有沒有很大的波動，收入水平是否出現下降，對外的支出有哪幾項，增加的幅度大概是多少？

黃嗣甯：總體來講，額外産生的防控疫情的費用是可控的，占全年收入的比例非常低。另外我們反而看到一個更好的機會，在整個疫情防疫過程中我們收獲了很多客戶滿意度，也得到社會政府廣泛的高度認同。所以目前對全年的收入和相關的經營目標還是非常有信心，這方面安排比較到位。

現場提問：今年疫情對公司财務方面整體的影響是正面，還是負面的？比如說業主留在家中的時間增加，是否帶動小區增值服務的收入？售樓物業銷售停頓的影響有多大？防疫的措施是否會增加成本？去年終止了163萬平方米的管理合同，有多少是公司自願不續約的，主要是屬于哪一類的合同？

王萌：這次疫情對于物業公司來講是一個巨大的考驗。我們看到這次疫情是區分優質物業和普通服務的一個分水嶺。有一些綜合性的物業服務公司在防疫當中體現出反應非常迅速，而且管理非常到位，提供的優質服務必會使大型的物業企業顯著提升品牌價值。在未來，包括尤其是在拓展方面，會體現出更多的優勢。所以總體從長遠的角度考慮，影響應該是正面的。

業主在家中停留時間比較長的話，确實可以有效地增加帶動小區增值服務的收入。但是從這個角度來說，我們更主要的是做服務。從協銷服務來講，目前從業主登記服務這里來看，基本上沒有受到影響，反而我們給開發商提供了很多的增值務帶來更多的收入。從具體協助銷售的角色來講，會給這段時間銷售成一定的比例，可能會有所起伏。很多專家預估，疫情過後會迎來新一波的住房改善潮，所以在那個階段，我們房屋銷售的這部分收入，應該會趕回到1、2個月原本的計劃目標。

關于去年的終止合同，大部分都是公司自願不續約的，公司從整個運營效率角度來看，對一些項目進行的整理自願不續約。總體比例來講，大概38%左右應該是住宅，60%左右應該是公建，這里面應該有一大半都是我們主動放棄的，尤其是住宅部分，基本上都是我們全額主動放棄的。

現場提問：在限禁狀态下，今年是否有已經在談的項目或並購的機會？公司對今年管理面積的增長，以及未來幾年管理面積的增長、物業管理費的增長趨勢有什麼指引？因為今年疫情都令到很多業主意識到物管的重要性，集團會不會有搶攻一些新合約的計劃和目標？在舊改方面，管理層為業主增值服務中城市更新項目服務是否有一些新的目標？

王萌：關于收並購的項目，我們一直持續在談，包括去年在談，由于去年下半年IPO的影響，所以就放緩談判的進度。在IPO以後，我們也在持續跟進項目，目前來說，應該有一些比較成熟的標的。我們也在跟他們緊鑼密鼓地進行洽談，相信應該很快給大家帶來好的消息。

對于今年的面積增長和未來面積增長，還會保持一個穩定的增速，應該可以跟去年持平的增速。關于未來幾年的增長有非常清晰的戰略規劃，我們也希望能夠盡快在明年達到整個管理規模突破過億方。

對于物業管理費的增長趨勢，基于大灣區的優勢，以及新交付項目價格不斷提升，平均單價一直在增長。随着新交付的項目進一步拉伸，以及舊有項目，今年也将啟動部分項目的提價計劃，預計在2020年，管理費的增長趨勢會有比較明顯的上升。

對于這些項目的話，我們不會用搶攻的态度去看待，還是保持企業一貫穩健的發展策略，綜合評估整個項目的拓展收益、項目難度等，再選擇是否拓展和收並購。

在時代中國舊改項目這里，确實在今年年報當中有轉化出更多項目來。在舊改項目當中，我們也會适時抓住機會，提供更多的服務，找到能夠着力的服務點和切入的服務界面。關于他們今年不斷新增城市更新的項目，這部分我們也都在跟他們抓緊時間在談，看是否可以從中間挖掘出更多的項目，進行更多空間的運營。

現場提問：請問目前是否有很多地方的政府給予物管公司抗疫的資助，想具體了解一下。

王萌：對于我們在項目當中的投入，很多項目所在區域，政府會給予一些幫扶，包括物資的捐贈、對員工物品的慰問。因為每個地市不同，很多地市也都給了一些關于企業在防疫期間的優惠政策，比如小規模納稅企業會有一些稅收優惠，對于整個社保，政府也會給予優惠的措施，确實給企業解決了一部分難題。