觀點直擊 | 租金收入增1% 太古地産稱仍對香港内地有信心

觀點地産網 幾天前，成都遠洋太古里商場基本恢復營業，這對太古地産來說，是疫情肆虐以來為數不多的好消息之一。

依舊是3月中旬，太古地産的業績會如期而至。只是今年因為新冠疫情，這場業績會在線上舉行，出席的管理層包括太古公司及太古地産主席施銘倫、太古公司财務董事劉美璇及太古地産行政總裁白德利。

3月12日中午，太古地産發布2019年度業績報告。期内，太古地産實現營業收入142.22億港元，同比減少3%，股東應占綜合溢利為港币134.43億元，同比減少53.1%。

撇除投資物業估值變動後，2019年太古地産的股東應占基本溢利241.3億港元，同比增加138%；股東應占經常性基本溢利（不包括出售投資物業權益的溢利）76.33億港元，同比增1%。

事實上，太古地産的股東基本溢利能夠獲得超一倍的增長，最大的原因是通過香港辦公樓等資産出售産生了絕大部分溢利。此外，經常性基本溢利的增幅主要反映中國内地物業投資的基本溢利上升。

在介紹完太古業績表現後，便進入管理層問答環節，而提問最先圍繞着疫情的影響展開，市場還尤為關注這家英資老牌房企對未來發展商業地産的态度和計劃。

“目前業務都已經開始復蘇了，但這個復蘇會有多快，現在還言之過早。”太古地産管理層在業績會的提問環節中如是回應。

值得一提的是，過去的這一年，太古地産在内地的零售市場取得較好的成績，管理層不止一次用“強勁增長”來形容。但另一方面，香港的情況卻不甚樂觀。

太古地産管理層首先坦誠，雖然辦公樓業務有所增長，但疫情對香港的零售和酒店都受到重大打擊。對中國内地則持謹慎樂觀的态度，並預計近期會有好的恢復迹象。

“對香港我們稍微沒有那麼樂觀，因為這個情形已經持續9個多月，非常黯淡。但長期來講，我們對于香港和内地都是一樣有信心的。”太古地産管理層表示。

零售冰火兩重天

業績報告顯示，2019年，太古地産來自物業投資的經常性基本溢利增長3%，租金收入總額為122.71億港元，同比僅增長1.27%。

其中，太古地産在香港零售物業的應占租金收入總額合共25.39億港元，同比減少10.47%，而來自中國内地零售物業的應占租金收入總額增長8%至33.52億港元。

若按季度的情況對比會明顯發現，香港與内地零售物業銷售額表現出冰火兩重天，香港太古廣場的銷售額同比下滑最大至16.8%，而上海興業太古匯的銷售額同比增幅最高至72.6%，香港與内地發展之間逐漸形成差距。

太古地産在報告中稱，香港零售物業租金收入出現下滑主要由于向受香港社會事件不利影響的租戶提供租金支援。撇除租金支援，香港零售物業的租金收入總額較2018年下跌2%。

太古地産也表示，香港整體零售銷售額下降反映市場經營困難。遊客減少、本地消費者的花費亦轉弱。為維持出租率及幫助租戶，太古地産已按個别情況提供特定期限的租金支援。

今年是太古集團在港發展的150周年，也是進入内地發展的第19個年頭，但對太古地産而言，這都是不可忘記的一年。

業績會上，太古地産管理層並不否認今年還會繼續出售非核心資産，“出售非核心資産是我們資金的主要來源，出售獲取的資金會重新進行投資。但目前還沒有立即的出售資産計劃，2020年有足夠的資金啟動将要出台的項目。”

觀點地産新媒體了解，2019年太古地産完成出售香港太古城的兩座辦公樓的全部權益以及香港英皇道辦公樓的50%權益。

期内，太古地産在香港已落成的零售物業組合總樓面面積為316.28萬平方呎，分别為太古廣場、太古城和東荟城。除了持有20%權益的東荟城外，其余物業均由太古地産全資持有。

在内地方面，太古地産已落成的零售物業組合總樓面面積為632.82萬平方呎，其中應占權益為450萬平方呎，包括持100%權益的北京三里屯太古里和廣州匯坊、持97%權益的廣州太古匯，及分别持50%權益的北京頤堤港、成都遠洋太古里和上海興業太古匯。

另外，管理層也表示，去年收購的上海前灘太古里項目預計在今年稍後落成，三里屯的擴建部分也會在今年第三季度啟動出台。

住宅業務提速

除了做持有型的商業地産項目，去年在住宅項目上，太古地産沒少下功夫。

據觀點地産新媒體統計，2019年，太古地産先後收購雅加達住宅項目50%權益、香港柴灣地皮80%權益（預期發展住宅項目）以及香港黃竹坑住宅項目25%權益，總樓面面積達到247.2萬平方呎。

此外，太古地産在新加坡的第一個住宅項目落成並可出售。業績會上管理層還對越南多加贊賞，表示會掌握機會布局。但在中國内地，太古地産遲遲未有真正意義上的住宅項目落子。

據了解，太古地産在中國内地已落成的住宅物業組合包括廣州太古匯文華東方酒店的24個服務式住宅單位、成都遠洋太古里博舍的42個服務式住宅單位及上海興業太古匯的102個镛舍服務式住宅單位，總樓面面積31.16萬平方米呎。

被問及何時會在大灣區有項目時，太古地産管理層回答稱，對大灣區的發展有“雄心”，目前在大灣區的廣州和香港有業務，未來業務也會進一步發展到其他城市。

至于去年提及在深圳設立辦公室和團隊，目前太古地産正在尋找合适的機會和資産進行投資，希望可以在大灣區做更多業務的布局。

事實上，這幾年想要在大灣區分得一杯羹的房企不在少數。除了本地及頭部房企外，港資新鴻基、新世界中國、嘉里置業等都已在“搶灘”深圳市場，這對太古地産來說既是考驗，也是一場機會與時間的博弈。

同時對于香港住宅市場的展望，太古地産表示會有小的調整，但中長期來看，對香港的住宅市場還是比較樂觀。

管理層分析道，香港住宅市場的需求緊張，供應有限。同時從中長遠的眼光看，太古在香港的土地儲備正在逐步增強，會緊緊立足于香港的住宅市場。