争奪杭州 萬科融創後祥生45億重倉里的土儲戰

觀點地産網 疫情逐漸淡去，土地市場也漸漸火熱起來，安靜了近一個月的房企們也紛紛“摩拳擦掌”想要下場。

3月12日，杭州錢塘新區成功出讓了位于下沙大學城北的兩宗宅地，總出讓面積為13.7萬平方米，總建築面積約35萬平方米。最終，兩宗地塊均被祥生包攬囊中，總成交價為45億元。

不得不說，祥生這次連續搶下兩宗地塊，着實是經過了一番纏鬥。

兩宗地塊編号分别為大學城北單元JS0603-11号地塊和JS0603-17号地塊。其中，最先成交的是11号地塊，競價45輪才最終落錘。另一邊，17地塊也同樣經過了近40輪舉牌後才最終敲定歸屬。

最終，祥生以20.96億元加上4%自持面積的代價拿下了11号地塊，溢價29.7%；又以24.01億元拿下17号地塊，溢價18.21%。

資料顯示，11号地塊出讓面積為7.96萬平方米，建築面積約20.7萬平方米。起始總價16.1億元，起始樓面價為7806元/平方米。17号地塊出讓面積為5.7萬平方米，建築面積約為14.3萬平方米，地塊起始總價20.3億元，起始樓面價14180元/平方米。

讓人意外的是，該兩宗地塊起始樓面價相差了近一倍之多。而從地理位置上看，上述兩宗地塊位于同一區域，用地性質也同為純住宅用地。

對此，有相關人士解釋稱，造成這一現象的原因是，11号地塊規定該地塊需要配建面積為5.93萬平方米（占比28.65%）的公租房。相反的是，17号地塊曾在去年10月挂牌過但被終止了，本次二度出讓，則是取消了原來要求配建10%公租房（1.43萬平方米）的條件。

據推算，如果扣除掉公租房面積，11号地塊的實際起始樓面價和17号地塊相差不多。除此之外，該兩宗地塊還設置了最高限價，為2.62萬元/平方米（含裝修3000元）。

從最終成交價來看，祥生拿下的這兩宗地都不算便宜，受到最高限價影響，後續留給祥生的利潤增值空間並不多。

大手筆補倉杭州的背後有很多原因，據官網顯示，如今祥生在杭州在售項目僅有三個，其中只有一個是2019年新開盤項目，其余兩個項目的首次開盤時間分别為2017年和2018年。

在2019年，祥生重新調整了區域架構。根據自身發展戰略，杭州被設定成了“1+1+X”戰略中最為重要的一個城市。祥生方面也向觀點地産新媒體介紹稱，杭州是祥生“1+1+X”戰略的核心組成部分，未來将始終看好這一區域。

據相關人士介紹，2015年入杭以來至今，祥生已在杭州獲取近20幅土地，具體涉及了之江、崇賢、下沙、富陽等闆塊。從現有土儲情況來看，祥生要确保杭州在整個地産版圖中的重要位置，僅靠當前擁有的這些項目顯然還不夠。

或許也是因為如此，從去年下半年開始，祥生明顯加大了在杭州的拿地力度，包括數量方面和價格方面。據觀點地産新媒體不完全統計，去年6月至今，祥生已經通過招拍挂的方式在杭州至少拿下了5宗地塊，占比25%。同時，幾次拿地的溢價率都在20%以上。

從時間上看，這是祥生今年首次在杭州補倉，出手力度大一些也不難理解。而除了自身原因外，杭州市場的吸引力是造成争奪激烈的又一原因。

事實上，作為長三角區域中除上海以外最重要的一個核心城市，對杭州持有看好态度的可遠不止祥生一家。

在杭州2020年首場土拍上，中梁、融創聯合體、濱江、花樣年分食了四宗涉宅地收入囊中，總成交價達到了126億元。其中，融創聯合體以41億元的價格拿下下沙中心區單元地塊，溢價20.5%。

“高開”之後，杭州市場便一直保持着“高溫”狀态，哪怕是疫情期間，也並未影響到房企們對于杭州市場的搶占熱情。2月3日，杭州節後首拍，由大華、衆安、中國三迪各競得一宗地塊，總成交價約27.3億元。其中，溢價最高的一宗達到了封頂價，溢價率約30%。

“溢價”已經成為了杭州今年以來每次拍地都會出現的一個詞匯。雖然中間因為疫情影響而出現短暫“真空”，但随着市場逐漸恢復正常，這場無硝煙的土儲戰也開始再次上演。

值得一提的是，從今年以來杭州的土拍情況來看，濱江、綠城等本土老牌房企暫時離開了拿地主力的位置，取而代之的，是旭輝、中梁等同為長三角陣營的房企，又或是深耕許久的萬科、融創等“外來戶”，甚至還有首入杭州的“新秀”花樣年、大華等。

“作為長三角城市群的核心城市，杭州土地市場升值空間顯著，祥生未來會通過多元化的拿地模式在杭州繼續深耕。”從各家企業的态度看來，杭州熱度仍将繼續。而在競争激烈的拿地環境下，資金、後續運營等問題都是身處“土儲戰”中的房企們不得不面臨的挑戰。