市場綜述:16萬億後下半場新增長點何處尋|房地産卓越企業表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》包含19個報告，以下為報告市場綜述部分。

2020年房地産維穩基調不變，不過在“因城施策”指導下，各個城市的行政手段可能會有所調節，一些人才淨流入較多的城市蘊含機會。

過去的2019年，“房住不炒”依然是全國各地樓市堅持不變的定位，調控政策從嚴、金融監管持續強化。其中7月30日中央首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”，落實房地産長效管理機制。在這樣的基調下，2019年房地産行業艱難前行，走出了堅韌、平穩的一年。

總體來說，2019年房地産行業韌性依舊，銷售數據穩中向好，接近16萬億元。同時“因城施策”繼續發揮效力，人才遷移帶來了逆勢突圍機會，部分城市對“限購，限貸，限售，限價”政策進行不同程度的邊際調整。

不過，需要正視的是，“穩”字當頭，持續生長並不是常态。過去享受改革開放40年紅利的房地産行業，此刻站在了轉型的十字路口，慢下來、依靠自身運營效率提高産業附加值逐漸成為行業共識。

宏觀印象

關鍵詞：史無前例 不作短期刺激經濟手段 “三穩”

從2016年“930”至今，房地産行業經歷了3年多的嚴厲調控。時間之長、範圍之廣、程度之深，史無前例。

觀點指數整理過去5年中央政治局會議提及房地産行業的相關表述，可以看到，2015年“長效機制”、“穩定房地産市場”是主要傳達的調控指引；2016年《政府工作報告》首提因城施策化解房地産庫存，同年中央政治局會議上，再次強調“注重解決區域性、結構性問題，實行差别化的調控政策”。

如果目光放至2018-2019年，可以看到2018年限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級，過去沒有調控的城市也陸續加入，調控範圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。同年7月的表述也相對嚴厲——“堅決遏制房價上漲”。

進入2019年，一季度央行降準，各類城市落戶政策放寬，的确出現了政策及資金層面的改善。其中較為直觀的是，4月有67個城市新建商品住宅價格環比上漲。随即而來的5月，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警。

為了有效穩定重點城市地價與房價，銀保監會5月中旬下發了23号文，明确要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資。房企來自資金面的支持相對減弱，境内外融資壓力再增。有在行業内摸爬滾打幾十年的頭部房企掌舵人對外袒露：“這一次的融資收緊是颠覆性的，一定要非常謹慎對待。”

7月中央首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”，並且“因城施策”改為“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”；加上2019年12月23日，住建部會議的相關要點，可以說，“穩”字為先，維護政策連貫性已經成為房地産調控遵循的基本原則。

2020年預計房地産維穩基調不變，不過在“因城施策”指導下，各個城市的行政手段可能會有所調節，一些人才淨流入較多的城市蘊含機會。

行業掃描

關鍵詞：16萬億 城市分化 回歸主業 回款 慢下來

1、全國銷售接近16萬億，下半場新增長點何處尋？

2016年，房地産行業邁入10萬億銷售時代。轉眼3年已過，截止2019年1-12月，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比2019年1-11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從銷售面積觀察，2019年1-12月商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。

按此計算，2019年1-12月全國商品房銷售均價為9307元/平方米，環比下降0.31%。不僅是12月，從8月開始，全國商品房銷售均價環比增速持續下降，其中1-8月環比下降0.03%，1-9月環比下降0.10%，1-10月下降0.19%。而2018年僅有1-3月和1-10月出現銷售均價環比增長下滑。

出現上述異同，一方面是“穩房價”政策調控效果開始顯現，另一方面和部分房企以價換量，提高去貨效率不無關繫。

同樣需要注意的是，如果觀察2019年全年商品房銷售額的同比增速，可以看到已經較2018年明顯下降。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中同比增速分化最大的出現在前兩個月，2019年1-2月全國商品房銷售額累計增速僅為2.8%，而2018年同期為15.3%，雖然此後的1-4月達到最高點8.1%，但仍與上一年差距明顯。2019年1-9月、1-10月和1-11月，同比增速基本持平，基本維持在7.1%-7.3%的增速，比2018年同期都要低。2019年1-12月全國商品房銷售額累計增速為6.5%，比2018年同期低5.7%

如果說2018年的年度關鍵詞是“活下去”，那麼2019年則是“慢下來”，全國商品房銷售額累計增速的下降一定程度上也驗證了這一趨勢。

因此，在房地産穩定發展不變的基礎命題上，2020年或是更遠的将來，行業以及房企都需要打破“以快為好”、“持續增長”的慣性思維，學會在既有的規模上尋求增量。

2、一城一策，城市分化中的人才争奪

“治國經邦，人才為急。”孫中山在《上李鴻章書》中的一言，如今成為各大城市建設的首要信條。據相關機構統計，截止2019年12月底已經有百余城出台了人才政策，涉及内容包括放松落戶或購房限制，或者給予租/購房補貼，其中有超過30個城市出台了新的落戶政策。

不同城市對人才的重視和争奪不無道理，人才意味着生産力，因此人才的流動也會帶來資本的流動，帶來創新與消費力，延續城市發展活力。

根據人民日報發布的數據顯示，2016-2018屆，北京、上海、深圳就業的外省籍畢業生占比排行靠前，分别為85%、80%和68%。同時，需要注意的是，一些二線城市如杭州、天津、蘇州、南京、成都、甯波等均排在前列，杭州甚至以60%的占比超越廣州，成為外省籍畢業生就業占比第四的城市。

數據來源：人民日報、觀點指數整理

如果從北上廣深近年來的淨遷入人口來看，除北京外，上海、深圳和廣州的淨遷入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年，上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增長。深圳2017年的淨遷入人口更是達到32.84萬人，同比增長63.03%。

數據來源：地方政府統計局，觀點指數整理

2019年8月，上海自貿區新片區發布未來的人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限，将從原來的7年縮短到5年，重點産業核心人才将進一步縮短到3年。廣州則于2019年6月出台科創12條，對境外高端人才給予補貼，新增3萬套人才公寓，另外12月黃埔、花都、南沙三個區，也陸續發布了人才購房放松政策。

數據來源：地方政府公布，觀點指數整理

事實上，殷勤抛出橄榄枝的不止一線及核心二線城市。12月25日，溫州發布史上最寬松搶人政策，符合條件的優秀本科生買房打7折，租房3折。石家莊更是出台“零門檻”落戶政策，全面取消在城區、城鎮落戶的“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制。

随着人口、産業壓力增大，給予人才優惠政策的城市越來越多。這些區域一定程度上也會帶來增量市場，對此有項目覆蓋的房企會更加受益。

3、回款、現金流，融資持續收緊里的生存法則

當然，人才遷移帶來的房地産機會只是短暫的安慰，2019年，房企還面對了更為嚴峻的融資收緊現實。

此前為了穩定樓市和地市，政府開始資金管控，對房企多種融資渠道圍追堵截，國内貸款收縮、境外發債受阻，過往高速擴張帶來的陣痛逐漸顯現。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從國家統計局公布的數據來看，2019年，房地産開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1-11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國内貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

如果計算上年資金結余，2019年1-12月本年實際到位資金合計24.58萬億元。其中上年資金結余、定金及預收款和自籌資金占比最大，分别為27.33%、24.96%和23.66%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比，定金及預收款和自籌資金占比均有大幅上漲。

一定意義上，說明下半年房企在産品銷售以及自我纾困上更加積極。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

如果觀察歷年主要到位資金來源的占比變化，可以發現，國内貸款和個人按揭貸款的占比都在下降，這也是融資收緊帶來的直接結果，不少銀行提高開發貸門檻。

據觀點指數不完全統計，截止2019年12月23日，140家樣本房企公開發布的融資計劃（包含未完成）達到25139.17億元，其中超短期債券達到1098.33億元，最短的僅為15天。另外，僅10-12月，上述140家樣本房企完成的融資額達到2027.90億元。從已公開利率的融資計劃來看，平均融資利率為6.22%，融資期限主要以超短期融資券或1-3年期債券為主。

為了舒緩資金壓力，不少房企将經營重點放在銷售回款、現金流和利潤增長上。2019年6月14日，在北京媒體見面會上，泰禾集團董事長黃其森表示，泰禾現在最看重的還是現金流回款，獎金以回款來考核。而據媒體報道，早在該年一季度，泰禾就在北京發起名為“1号搶收計劃”的活動，快速回籠資金。

無獨有偶，2019年12月27日，中國金茂發布消息稱，2019年回款突破1500億元，創下新高。

4、520家房企發布“破産文書”，洗牌加劇中的主業回歸

一半海水，一半火焰。調控持續和資金收縮進一步壓縮中小房企生存空間，加劇了行業洗牌。對于頭部房企而言，獲取土地資源和融資的優勢卻更加明顯，是搶占市場份額的絕佳機會。

觀點指數從人民法院公告網查詢獲悉，截止到2019年12月26日有520家房地産企業發布了“破産文書”公告，以全國有10萬家房企計算，占比0.52%。不過由于“破産”是一個漫長的過程，還涉及其他程序，因此相關企業破産數量還有待商榷。

即使如此也不能忽視，未能适應嚴厲環境的中小房企正在走向消亡。2019年12月22日，因被母公司占用資金逾22億元而陷入流動性危機，銀億集團破産重整申請已獲甯波中院受理。更早前的2019年9月，深陷應收賬款被騙事件，華業資本向法院申請破産和解。

随着房地産堅持穩字當頭，防範化解市場風險，未來房企間的競争會逐漸加劇，行業洗牌、篩選也将繼續進行。如何活下去，活得更好，依舊是時代交給中小房企的考題。

當然，不僅是中小房企，過去的2019年整個行業都在尋求更好的發展模式，而不少企業，認為當下最主要的還是回歸主業，過去高喊的“多元化”聲音，在2019年短暫安靜。如萬科将“基本盤”定位為2019年最重要的詞匯，收斂聚焦，修枝剪葉，“先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉”。

富力地産也表示，在金錢有余的基礎上，房企可适量、适度轉型，但並不主張大面積、大幅度轉型，因為“進入新的行業，不熟悉，風險也會更大”。

土地觀察

關鍵詞：交易疲軟 流拍 面粉再分配 資産收購

土地市場方面，受累于融資約束強化、優質地塊減少多方面影響，2019年土地市場表現偏弱，有不少城市出現流拍、底價成交等情況。

以國家統計局公布的數據來看，2019年1-12月，土地成交價款14709.28億元，下降8.70%，降幅環比收窄4.3個百分點。從近3年觀察，不難發現進入2019年全國土地成交價款累計同比出現負增長，其中2019年1-5月土地購置費累計同比下跌最多，為-35.60%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

土地購置面積上面臨同樣的情況，2019年上半年基本維持同比-33%的跌幅，最近的2019年1-12月，房地産開發企業土地購置面積25822.29萬平方米，同比下降11.40%，降幅比1-11月份收窄2.8個百分點。

數據來源：觀點指數監測及整理

以觀點指數重點監測的城市表現來看，2019年1-12月上述城市推出和成交土地面積的差額在不斷擴大。從8月開始一路攀升，9月達到最高點，為2335.77萬平方米，土地成交疲軟。

數據來源：觀點指數監測及整理

就重點城市的土地出讓而言，土地出讓金也較2018年出現了一定程度的下滑。其中2019年8月重點城市的土地出讓金為1435.88億元，對比上年減少了313.70億元。土地溢價率上，2019年8-11月，平均土地溢價率均小于7.98%。另外土地出讓城市結構上，2019年1-12月二線城市的比例同比上升了4.28%。

一線城市優質土地資源有限，競争激烈，未來二線城市及有産業和人口流入的三線城市，将會成為面粉争奪的主戰場。

當然，公開市場之外，受資金問題和戰略合作影響，收並購市場上的面粉也面臨再分配，資産收購多有耳聞。最著名的就是泰禾半年内出售11個項目股權，回籠資金96億元。另外世茂和福晟達成“合作”，成立名為“世茂福晟”的新平台。據福晟董事長潘偉明透露，福晟僅在粵港澳大灣區，就擁有建築面積達1000萬平方米的舊改項目。

不管是現在還是未來，公開市場都不是唯一的拿地方式，未來收並購或者合作開發将會占據更大的比重。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）