2020房地産管理與團隊表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》包含19個報告，以下為《2020中國房地産管理與團隊報告》。

過去這一年，房地産行業依舊風雲變幻，傳統住宅的光彩正逐漸褪色，在政策的指導下，維持房地産市場穩定，成為了當下乃至未來一段時期内房企生存的風向標。

穩定實質上是“雙向調控”，部分城市也依據“因城施策”的原則，制定了不同力度的人才住房扶持政策。

在嚴峻的市場環境之下，房企若想在汪洋大海中安穩前行，首先離不開的是一個高效的管理團隊。

而在芸芸房地産企業中，有哪些寶貴的房企管理經驗值得我們學習？有哪些標杆房企管理團隊值得同業者們仿效？又有哪些先進的模式與經營理念引領行業之先？

作為卓越指數·2021年度房地産卓越企業表現的一部分，2021房地産管理與團隊表現，旨在表彰過去一年通過團隊的建設與打造而博得行業認同和學習，以及在團隊構建和打造上有卓越成就的企業，研究指標包括團隊建設、管理模式、領導力與執行效率等。

萬科之所以有亮眼表現，離不開背後合理有效的人事改革行動，即“大江大海”計劃。

2019年，萬科對組織架構中的業務線進行了擴展，增加了教育BU。于當年5月份，萬科還調任南方區域首席執行官張紀文負責教育業務，首席财務官孫嘉接任南方區首的位置。

伴随着業務、組織結構的調整，上述人事變動只是其中冰山一角。從2019年5月底薛峰從廈門萬科總經理調任廣州萬科總經理開始，萬科接連調整高管職位，于兩個多月内發布了14條人事任命。

一繫列職位調動主要以内部調配、跨區域流動為主，也是萬科推動“大江大海”計劃的結果。簡單來講，“大江大海”計劃主要包括明确能力需求、激發内部人才流動以及尋求外部市場人才，是萬科明确提出戰略轉變、事人匹配的産物。

萬科希望通過得到業務發展的能力拼圖，再根據能力拼圖去找合适的人。

除了内部高管區域換防之外，萬科也适當精簡了部分基層員工，主要體現在包含新業務的房地産開發繫統上。據年報披露，房地産開發繫統員工人數從2019年中期12699人變為12080人，減少619人，由此産生的辭退福利近1421萬元，比2018年同期增加超過500萬元。

與萬科大刀闊斧進行改革不同，相比起規模，作為央企的五礦地産更看重的是盈利能力和穩健經營。

布局策略上，五礦地産還是堅持“4+X”的布局：即深耕華北、華東、華中、華南區域已經有牢固業務基礎的城市，再加上其他一些新的區域。

近三年間，随着布局重點區域南下，五礦地産購置的土地更多集中在香港、南京、廣州、佛山、武漢等城市。尤其是在大灣區項目上，五礦地産通過增資或出售轉讓多個項目公司股權，來引入合作方，從而攤薄項目的風險以及資金壓力。

拿地模式上，五礦地産一直保持理性，抓住時機合理出擊。同時結合控股股東五礦集團的産業優勢及與政府的良好關繫，繼續開拓新的拿地模式。

随着2019年部分政策的邊際松動，董事長何劍波認同樓市回暖會導致土地市場上行。于是，五礦地産于2019年作出了動用權益資金60億元進行投資買地的打算，並一如既往地尋求其他合作方共同開發，且推進過程中會根據市場和機會的好壞做出調整。

此外，五礦也在積極推進並落地了包括成都大邑“未來生态城”項目和惠州客運北站TOD二級開發項目在内的産城結合、高鐵新城建設的新拿地模式，這種産城結合創新拿地模式也逐步為其分批鎖定低價土儲。

不同于2018年“堅決遏制房價上漲，往下打”的概念，2019年政策基調是“穩地價、穩房價、避免大起大落”，這為房地産企業的發展營造出一個穩健的外部環境。

在此之下，五礦地産積極推進産業地産業務的同時，一方面能夠做到充分利用自身政策資源，合理進行戰略投資，參與到區域的産業導入、産城融合和城市運營當中；另一方面能夠把握好招商、資金和盈利模式的關鍵節點，建立起一套長期的良性發展的産業投資運維繫統。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）